孫培潔

[摘 ?要]城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是相互影響的伴生關(guān)系，規(guī)劃管控和引導(dǎo)著房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃戰(zhàn)略的具體實踐環(huán)節(jié)。本文著重分析隨著我國房地產(chǎn)供給商品化和市場化發(fā)展及開發(fā)投資規(guī)模的日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)活動與城市規(guī)劃表現(xiàn)出在空間利用和經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置等方面的不協(xié)調(diào)性，指出我國城市規(guī)劃理念的落后是導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾的主要原因，進(jìn)而提出在市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制導(dǎo)向下和新時代城市規(guī)劃思潮理論發(fā)展趨勢的影響下，協(xié)調(diào)兩者關(guān)系的可持續(xù)發(fā)展的機(jī)制。

[關(guān)鍵詞]城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)，聯(lián)系，矛盾，協(xié)調(diào)機(jī)制研究

中圖分類號：TU 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）23-0220-01

改革開放以來，經(jīng)過短短二十多年，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為了我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點和消費熱點。所以也越來越受到人們的重視和關(guān)注。從城市規(guī)劃的角度分析，房地產(chǎn)開發(fā)猶如一把“雙刃劍”，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)對于促進(jìn)城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善城市景觀面貌、提高居住環(huán)境質(zhì)量、推動城市化進(jìn)程起了十分重要的作用;另一方面，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商和城市規(guī)劃部門之間的價值觀念不同，雙方考慮問題的側(cè)重點也就不同，由此產(chǎn)生了較多矛盾和沖突，直接導(dǎo)致了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的非協(xié)調(diào)發(fā)展，隨著中國城市化的快速發(fā)展，這種非協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)象日益突出，對城市的可持續(xù)發(fā)展造成了嚴(yán)重影響。

一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的聯(lián)系

房地產(chǎn)開發(fā)是在依法獲得土地使用權(quán)后，根據(jù)政府城市規(guī)劃的要求，在土地上進(jìn)行合理建筑建設(shè)的行為。房地產(chǎn)得以開發(fā)，是基于城市規(guī)劃要求基礎(chǔ)上的。在某種程度上可將二者歸結(jié)為城市建設(shè)過程中的不同階段。城市建設(shè)的第一步是進(jìn)行城市規(guī)劃，通過對土地利用率進(jìn)行調(diào)控，對城市市內(nèi)的空間布局，對社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都要做到完善的、有條理性的規(guī)劃。這個過程是對土地和經(jīng)濟(jì)進(jìn)行開發(fā)的階段。隨后的房地產(chǎn)開發(fā)是把城市規(guī)劃中的思想落實到實際中的過程，是把土地開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄖ倪^程。城市規(guī)劃是前提，房地產(chǎn)開發(fā)是過程。由此可見，二者之間的關(guān)系微妙，密不可分。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的矛盾

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的回報率不斷攀升，某些城市的地產(chǎn)開發(fā)商與開發(fā)建設(shè)部門的工作人員為了追求利益，致使房地產(chǎn)的開發(fā)過程中出現(xiàn)了對城市規(guī)劃的違背現(xiàn)象。這就使城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間的和諧共存，共同發(fā)展產(chǎn)生了矛盾。具體現(xiàn)象如下：

1）城市規(guī)劃的思想落后。當(dāng)下，我國的二線城市與三線城市的城市規(guī)劃仍多以偏理想化的方式進(jìn)行編制，在這種傳統(tǒng)的理想化的城市規(guī)劃上，無法完全體現(xiàn)出城市內(nèi)的動態(tài)可操作性。過度的理想規(guī)劃致使城市規(guī)劃在操作過程中缺乏彈性，如若出現(xiàn)差錯，工程將無法及時應(yīng)變。落后的城市規(guī)劃思想，會使城市建設(shè)缺乏透明度，降低整個城市現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)步空間，使得城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的開發(fā)不能起到積極的合理作用，而是更多的起到制約作用。

2）對土地的過度開發(fā)。當(dāng)下的土地的地皮價值堪比黃金，將土地的價值發(fā)揮到最大化是正確的，但是過度的對土地進(jìn)行開發(fā)和將土地的利用率最大化是完全不同的概念。很多開發(fā)商為了追求利益，將兩種概念混淆。

3）土地的不合理開發(fā)。在城市建筑開發(fā)的過程中，由于土地的結(jié)構(gòu)、位置、用途的不同，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時的收益水平也不盡相同。有些土地并不適合進(jìn)行居民樓的建造，但由于種種原因依舊可以順利進(jìn)行居民樓的開發(fā)。這種隨意進(jìn)行開發(fā)的行為忽視了對土地進(jìn)行合理開發(fā)的要求，導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間出現(xiàn)裂痕。

4）對城市特色景觀的直接破壞。當(dāng)下社會，利益熏心。某些地產(chǎn)開發(fā)商為了使土地的開發(fā)成本可以降低，選擇不斷的提高建筑容積率; 房產(chǎn)一座比一座高，間距一座比一座窄，這對城市的特色景觀建設(shè)造成了威脅和破壞。本該進(jìn)行綠化的空間不斷被水泥吞噬，應(yīng)該被保護(hù)的特色景觀和歷史建筑被強(qiáng)拆或被孤立。這些現(xiàn)象的產(chǎn)生均對城市的規(guī)劃造成了不同程度的障礙，致使城市的環(huán)境發(fā)展，文明發(fā)展受到限制。

5）對公共服務(wù)設(shè)施開發(fā)的冷落。公共設(shè)施是城市建設(shè)中不可忽視的重要組成部分，是城市的發(fā)展基礎(chǔ)。公共設(shè)施的存在為居民提供了完整的公共利益服務(wù)。但在市場經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代社會，公共設(shè)施的投入高，回報少，因此很少有開發(fā)商選擇進(jìn)行投資。只建房子，不建生活設(shè)施的現(xiàn)狀，為居民的生活帶來了很多不便。

三、促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的機(jī)制研究

（一）完善城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)機(jī)制

1加強(qiáng)城市規(guī)劃的戰(zhàn)略性研究，為房地產(chǎn)開發(fā)提供動態(tài)性指導(dǎo)。加強(qiáng)城市規(guī)劃的戰(zhàn)略性研究，對于完善城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)機(jī)制至關(guān)重要。成功的戰(zhàn)略研究，一是必須連續(xù)跟蹤研究，強(qiáng)調(diào)過程的一致性，要不斷地對城市規(guī)劃進(jìn)行深化。二是要有常設(shè)的城市規(guī)劃的戰(zhàn)略性研究機(jī)構(gòu)和專門的人才群體進(jìn)行連續(xù)、系統(tǒng)的工作。三是在城市規(guī)劃編制方法上要從間斷性地編制研究轉(zhuǎn)向不斷跟蹤反饋。

2.增強(qiáng)城市規(guī)劃的超前意識，為房地產(chǎn)開發(fā)提供超前服務(wù)。首先，城市規(guī)劃不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的時間、思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能夠影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其次，城市規(guī)劃必須提供超前服務(wù)，超前服務(wù)應(yīng)是主動服務(wù)，而不是被動適應(yīng)。不能讓開發(fā)項目牽著鼻子走，一切房地產(chǎn)開發(fā)活動應(yīng)在規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)行。

3.城市規(guī)劃要兼顧房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。一方面，規(guī)劃既要選擇可能性最大的作為規(guī)劃依據(jù)，安排各項工程設(shè)施。另一方面，為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，又能符合規(guī)劃的要求，控制性詳細(xì)規(guī)劃也應(yīng)該有一定彈性和靈活性，這種彈性與作為法律依據(jù)的規(guī)劃剛性是相輔相成的。

（二）構(gòu)建城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的保障機(jī)制

1.營造良好的城市環(huán)境。必須通過城市規(guī)劃技術(shù)實現(xiàn)目標(biāo)和手段的雙層體系，建立一個既有競爭又有公平和效率的投資環(huán)境。

2.必須采取有效措施堅決抑制房地產(chǎn)過度投機(jī)行為，為城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展提供良好條件。

3加強(qiáng)和拓展房地產(chǎn)資料收集積累和調(diào)研工作。從城市不同地段、不同功能需要和可能的實際出發(fā)，提出比較接近實際的近期、中期房地產(chǎn)開發(fā)的適當(dāng)規(guī)模數(shù)據(jù)，并根據(jù)城市規(guī)劃的需要和可能，按功能對近期、中期房地產(chǎn)開發(fā)的適當(dāng)規(guī)模進(jìn)一步細(xì)分。在此基礎(chǔ)上，逐步建立房地產(chǎn)開發(fā)信息數(shù)據(jù)庫，并進(jìn)行及時更新。

4.完善城市規(guī)劃的監(jiān)管體系。建議由上級城市規(guī)劃職能部門和政府監(jiān)察部門共同組成監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)行政糾正、處理下級違反城市規(guī)劃的事件，對嚴(yán)重違規(guī)的當(dāng)事人應(yīng)給予行政處分乃至追究法律責(zé)任。同時，強(qiáng)化人民代表大會對同級政府的監(jiān)督，建立聽證制度。另外，還要充分發(fā)揮輿論監(jiān)督的作用。隨著城市規(guī)劃管理法制的不斷民主化，未來的輿論既有監(jiān)督的功能，也將發(fā)揮宣傳規(guī)劃、支持規(guī)劃、普及規(guī)劃的積極作用。

四、結(jié)語

簡單來說，房地產(chǎn)的開發(fā)是服務(wù)于城市規(guī)劃的，地產(chǎn)開發(fā)商必須要配合城市規(guī)劃部門的工作，城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的開發(fā)也要起到必要的管制作用。城市的發(fā)展離不開城市的規(guī)劃，也離不開房地產(chǎn)的開發(fā)，二者必須相互配合，共同使開發(fā)的項目得到最合理的結(jié)果，達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益。

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