吳娟

購置房屋15年未過戶，法院判決轉(zhuǎn)讓方協(xié)助過戶

吳娟

案情介紹

趙某和張某系夫婦，共育有二女一子。趙某和丈夫張某與其子女共同居住在武漢市武昌區(qū)某小區(qū)一套100平米的住房里，1997年張某因病去世后，1998年年初，趙某就將該房產(chǎn)以14.4萬元價格出售給樓下鄰居曾某。雙方簽訂了購房協(xié)議，曾某按協(xié)議約定交付了全部房款后，搬進(jìn)所購房屋居住，趙某也依約將房屋權(quán)屬證件交予曾某。此后，雙方一直未有異議。后趙某搬離居住地后，曾某一直未能找到其下落，另想到自己買的房屋二證都在自己手上，房屋過不過戶問題都不大，于是過戶的事情就一直擱置。

15年后的今天該小區(qū)被定為拆遷范圍，曾某才想起自己房屋過戶的事情，于是他千辛萬苦找到趙某，要求其配合過戶，但趙某卻以其子女未同意售房為由，拒絕配合過戶。2011年4月19日，曾某委托吳娟律師代理此案，并將趙某和其三個子女一并訴至法院，請求依法判令被告履行簽訂的房屋買賣協(xié)議，并配合過戶。

法院一審審理后判決支持了曾某的訴訟請求。趙某及其子女不服提起上訴，武漢市中院開庭審理了本案，并維持一審判決。

焦點(diǎn)結(jié)論

本案的焦點(diǎn)在于涉案的房屋作為遺產(chǎn)沒有進(jìn)行分割，該房屋究竟歸誰所有？趙某與其子女作為房屋共有人，擅自處理子女的房屋所有權(quán)利是否有法律效力？房屋購置期滿15年要求過戶是否過了訴訟時效？

律師點(diǎn)評

案件審理過程中，原、被告雙方的爭議非常大，案件本身雖然屬于房屋買賣合同糾紛，但同時涉及了繼承、不動產(chǎn)善意取得等諸多法律問題。此外，本案從趙某將房屋賣給曾某到原告起訴的時間跨度也比較大。

首先，涉案房屋是未進(jìn)行分割的遺產(chǎn)。趙某和她的子女對房屋的共有是“共同共有”。所謂“共同共有”是指兩個以上的人基于共同關(guān)心，共同享有一物的所有權(quán)。一般來講，“共同共有”都是根據(jù)共同關(guān)系產(chǎn)生，這種共同共有關(guān)系或者是由法律直接規(guī)定，或者由合同規(guī)定。

根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，共同繼承的財(cái)產(chǎn)屬于共同共有的財(cái)產(chǎn)，即繼承開始后，遺產(chǎn)分割以前，兩個以上的繼承人對之享有繼承權(quán)的遺產(chǎn)。在對遺產(chǎn)進(jìn)行分割時，共同繼承人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的原則確定各自的份額。共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。本案中，因趙某和她的三個子女沒有對張某的遺產(chǎn)進(jìn)行分割，故此趙某及三個子女對張某遺留的房產(chǎn)享有共同共有權(quán)。

在庭審過程中，趙某子女辯稱，自己母親在賣房時，未經(jīng)三個子女同意，擅自將房屋出售給曾某，明顯侵犯了三個子女的法定繼承權(quán)，趙某即便要出售也只能出售其占有的份額，而不能出售整個房屋，故，應(yīng)駁回曾某的訴請。對此吳娟律師在庭審時提出自己的代理觀點(diǎn)，雖然趙某未經(jīng)其他共有人同意擅自處分三子女的財(cái)產(chǎn)份額，但趙某的行為構(gòu)成了表見代理，且曾某善意取得了涉案房屋，曾某完全可以取得房屋的所有權(quán)。

表見代理是《合同法》第49條規(guī)定，是指“行為人沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人的名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！北景钢汹w某的三個子女雖然沒有在房屋買賣協(xié)議中簽字認(rèn)可，但是在房屋買賣協(xié)議簽定前，三子女一直與趙某共同居住于訴爭的房屋內(nèi)，且趙某將房屋交付曾某使用，曾某從1998年2月入住該房屋15年之久，三子女均未提出任何異議或主張權(quán)利，且張某去世后訴爭的房屋出售時權(quán)利登記在出售人趙某一人名下，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人曾某有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。買售人曾某已經(jīng)盡到自己基本的審查義務(wù)，而趙某的行為也構(gòu)成了表見代理，其行為是合法有效的，雖然趙某的行為侵犯了三子女財(cái)產(chǎn)的合法權(quán)益，但三子女可另行向趙某主張。

在我國物權(quán)法生效后，善意取得制度既可以適用于動產(chǎn)，又可以適用于不動產(chǎn)。這是我國對善意取得制度適用的一個重大修訂。也就是說本案中涉案的房屋雖然是屬于不動產(chǎn)，但依然使用善意取得。所謂善意取得是指無處分權(quán)的占有人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)讓與第三人時，受讓人因善意而依法取得該不動產(chǎn)或動產(chǎn)的所有權(quán)制度。

一般來講，善意取得應(yīng)具備下列要件：一是標(biāo)的物為依法可流通的不動產(chǎn)或動產(chǎn)；二是讓與人對所讓與的不動產(chǎn)或動產(chǎn)無處分權(quán)。善意取得，以讓與人無權(quán)讓與不動產(chǎn)或動產(chǎn)的所有權(quán)為前提條件；三是受讓人以合理價格受讓。我國物權(quán)法規(guī)定，善意取得的受讓不但要求是有償?shù)?，還要求是以合理價格受讓；四是受讓人在受讓時必須是善意的；五是財(cái)產(chǎn)已完成登記或交付。

本案中曾某受讓房屋是基于善意的。本案中，涉案房屋在原告趙某之夫張某去世后雖未進(jìn)行分割繼承，但作為張某的妻子趙某與原告曾某就涉案房屋的買賣達(dá)成一致，并已履行完畢，并不違背當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗，且在以后長達(dá)近15年的時間里，原、被告雙方一直未有異議。此外，曾某當(dāng)時購買房屋的價格為1200元每平米，根據(jù)當(dāng)時市場的行情標(biāo)準(zhǔn)是合理的。另一個理由主要是出于保護(hù)市場交易的安全。本案中，因近年來很多地方舊城改造拆遷，加之房價逐年攀升，房屋單價翻了快十番，于是買賣雙方容易發(fā)生矛盾，如果確認(rèn)未過戶的房屋買賣協(xié)議無效，顯然不利于市場交易安全，而且有悖于民法的最大誠信原則?；谏鲜鰞蓚€理由，法院依法支持了原告代理律師吳娟的觀點(diǎn)。

在庭審時，被告均提出原、被告簽訂房屋買賣合同的時間距起訴已經(jīng)有15年之久，已經(jīng)超過了法律規(guī)定的訴訟時效。吳娟律師認(rèn)為出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn)對房屋的占有，買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時效的規(guī)定。因此，曾某雖然是15年后向法院起訴，要求辦理過戶手續(xù)，應(yīng)當(dāng)不受兩年訴訟時效的規(guī)定。

（作者單位：湖北哲思律師事務(wù)所）