文/聞之

樓市政策進(jìn)入“松綁周期”

文/聞之

樓市“松綁”已成為近期房地產(chǎn)政策的主基調(diào)，也是中國宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一個(gè)亮點(diǎn)。2月19日，財(cái)政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)低個(gè)人購買住房的契稅稅率，尤其側(cè)重對90平方米以下個(gè)人住房的調(diào)整。同時(shí)，文件還將個(gè)人購房營業(yè)稅的免征年限下調(diào)至2年。與信貸杠桿一樣，稅費(fèi)政策也基本回到2009年以前的寬松水平。這是近18天里，監(jiān)管層發(fā)布的第三項(xiàng)實(shí)質(zhì)性房地產(chǎn)業(yè)刺激政策。

房地產(chǎn)政策進(jìn)入密集發(fā)布期

春節(jié)之前，央行下調(diào)了非限購城市首付比例，春節(jié)過后，上調(diào)了公積金存款利率。三項(xiàng)實(shí)質(zhì)性房地產(chǎn)刺激政策的出臺，均與“降首付”類似，稅費(fèi)政策在制定中同樣繞開了一線城市，被認(rèn)為是“區(qū)域分化”所致。業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前貨幣環(huán)境寬松、流動性充裕的背景下，房地產(chǎn)業(yè)正在迎來政策利好期，但區(qū)域市場的表現(xiàn)會有明顯不同。

2月19日的新政主要調(diào)整了契稅和營業(yè)稅兩方面。契稅方面，首套房的稅率上限由此前的3%下調(diào)至1.5%。其中，90平方米以下房屋交易，契稅稅率仍為1%。二套房契稅的稅率調(diào)整幅度更大：90平方米以內(nèi)的二套房交易，契稅稅率僅為1%；90平方米以上的二套房交易稅率為2%。此前則統(tǒng)一按照3%征收。對于上述二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，文件規(guī)定“家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房?！?/p>

營業(yè)稅方面，“個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅”。與以往相比，不再區(qū)分普通和非普通住房，即對大戶型、高價(jià)、別墅等物業(yè)，不再征收差額營業(yè)稅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種調(diào)整將助力改善性需求釋放，有助于解決非普通住宅去化周期偏長的問題。政策對二手房影響大于新房，因?yàn)槎址繉?shí)時(shí)交稅，新房大部分是期房，基本要到收房時(shí)才存在契稅繳納問題。不過契稅新政中關(guān)于二套房的規(guī)定，不包括北上廣深一線城市。

該項(xiàng)政策的出臺，對二線城市的利好作用較為明顯，尤其是東部區(qū)域中心城市。對于三、四線城市，契稅的調(diào)整作用幾乎沒有。原因不在于政策，而在于當(dāng)?shù)氐馁徺I意愿和支付能力都較為缺乏。而對于一線城市而言，其更有益于首次置業(yè)的購房者。同時(shí)，在一線城市和經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)、需求相對旺盛的城市，契稅優(yōu)惠的效果可能會被上漲的房價(jià)所抵消。

“分城施策”是未來政策主要特點(diǎn)

在“去庫存”宗旨的指導(dǎo)下，春節(jié)前后三次政策放松的頻率、時(shí)點(diǎn)均超出預(yù)期，也體現(xiàn)了中央政府維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存的決心。這期間，地方政府也密集發(fā)文和表態(tài)。除北京解除“限外令”外，江西啟動針對“去庫存”的問責(zé)制度，被認(rèn)為是較有看點(diǎn)的舉措。尤其是去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”確定為2016年結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一后，無論中央還是地方層面，未來還可能繼續(xù)有刺激樓市的政策出臺。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，全國“兩會”前后各地都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策，中國房地產(chǎn)市場有望在一季度迎來一輪密集的政策松動潮。早在今年1月份，湖南、福建、濟(jì)南、重慶等多地也出臺了房地產(chǎn)“去庫存”政策。2月3日，山西省提出，今年將采取包括支持農(nóng)民工進(jìn)城購房、擴(kuò)大住房需求群體等7條政策消化商品房庫存。2月6日，江西省出臺文件，以20條舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，包括鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房、進(jìn)一步降低房地產(chǎn)稅費(fèi)等措施,而且該文件指出，對履行“去庫存”、穩(wěn)市場主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣將進(jìn)行約談和追責(zé)。2月14日，內(nèi)蒙古自治區(qū)召開自治區(qū)政府常務(wù)會議，將房地產(chǎn)“去庫存”作為今年重點(diǎn)工作之一。會議提出，當(dāng)前內(nèi)蒙古房地產(chǎn)投資持續(xù)下降、商品房庫存仍居高位、結(jié)構(gòu)性矛盾明顯等問題仍較為突出。會議要求各地區(qū)全面做好房地產(chǎn)“去庫存”工作，有效化解房地產(chǎn)高庫存面臨的風(fēng)險(xiǎn)。2月15日，山東省提出今年將通過建立購租并舉的住房制度、鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房、大力發(fā)展跨界地產(chǎn)等舉措，實(shí)施房地產(chǎn)“去庫存”行動。

地方密集出臺的“去庫存”政策，與中央對樓市的診斷和開出的“藥方”一脈相承。春節(jié)前，央行與銀監(jiān)會下發(fā)通知，下調(diào)不限購城市的購房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降至20%。這一政策，目前已在四川、福州等部分省市開始落地。專家分析認(rèn)為，各地都在密集發(fā)布“去庫存”政策，預(yù)計(jì)“兩會”之后一些省市區(qū)還將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎來一輪密集的政策寬松，但政策力度將有所不同，“分城施策”是未來政策放松的主要特點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行乏力必須保持樓市穩(wěn)定

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)缺乏動力，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)依然是最重要的引擎，在房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)情況下，各地樓市分化，因城施策將成為未來房地產(chǎn)刺激的主流。整體來看，各省市出臺的系列政策力度依然各異，依然需要中央財(cái)稅信貸政策的配合。另外，2015年是樓市政策從逐步放松向全面利好轉(zhuǎn)變的一年。政策的利好，將會推動全國房地產(chǎn)市場銷售企穩(wěn)復(fù)蘇。因此，在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的大方針指導(dǎo)下，從全國到地方的各類托市政策輪番出臺。

分城市來看，一線城市最被標(biāo)桿房企看好。特別是降息后，一、二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，房價(jià)已經(jīng)全面上漲。三、四線城市因?yàn)閹齑娼^對值過高，2016年市場分化的趨勢將依然延續(xù)。上半年房地產(chǎn)業(yè)救市政策的持續(xù)出現(xiàn)，也說明了房地產(chǎn)業(yè)對整體經(jīng)濟(jì)的影響較大，樓市政策將繼續(xù)寬松。不過，在分化的市場格局下，房地產(chǎn)業(yè)依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一線城市的“地王”對房價(jià)上漲的要求非常高，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場中，二線城市將成為市場熱點(diǎn)。

當(dāng)然，多數(shù)機(jī)構(gòu)的報(bào)告認(rèn)為，在當(dāng)前低利率和信貸放量的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場已迎來近幾年最好的政策環(huán)境。去年四季度出現(xiàn)的成交放量現(xiàn)象，可能在今年上半年得以延續(xù)。但不同市場的表現(xiàn)也不盡相同。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此前一直作為樓市“避風(fēng)港”的一線城市，如今面臨著一定風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在“地王”頻出、房價(jià)上漲明顯，一旦信貸大量流向這些市場，有可能吹高泡沫。有關(guān)專家甚至認(rèn)為，未來不排除一線城市收緊政策的可能。

對于庫存攀高的三、四線城市，政策放松趨勢不會改變，未來將更多偏向于用導(dǎo)入人口、釋放合理住房需求的“治本”之策來解決中長期問題，“去庫存”戰(zhàn)役也會持續(xù)較長時(shí)間。在業(yè)界人士看來，中央三部門2月19日推出的力度如此大的刺激政策，其出發(fā)點(diǎn)主要有三個(gè)：第一是繼續(xù)保護(hù)剛需購房者的利益；第二是鼓勵購房者積極購置大戶型住房；第三是鼓勵購房者積極換房。

其實(shí)說到底，本次財(cái)政部等三部門契稅新政的推出，皆是對房地產(chǎn)市場的鼓勵和刺激，旨在消化非一線城市的庫存，有利于盤活非一線城市市場流通與銷售環(huán)節(jié)。對于房企來講，財(cái)政部新政之后，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好契稅新政、六次降息五次降準(zhǔn)等政策面給予跑量“去庫存”的窗口期，增加2016年上半年銷售業(yè)績在全年的比例。如果樓市有個(gè)閃失，居民首當(dāng)其沖，將蒙受巨大損失。而房地產(chǎn)業(yè)這一支柱產(chǎn)業(yè)如果步股市后塵，必然引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以，當(dāng)前保持樓市穩(wěn)定至關(guān)重要。實(shí)際上，這也是地方政府的命脈所在。

（作者單位：山東省臨沂市園林局）