文/卞夢健

從政策變遷看2016年樓市

文/卞夢健

自去年以來，中央連續(xù)出臺(tái)了一系列去庫存政策，山東、江西、甘肅、海南等20多個(gè)省份的100多個(gè)城市也密集出招，從供需兩端入手出臺(tái)去庫存政策。這些政策短期內(nèi)將對(duì)樓市去庫存形成利好，但從中長期來看，還需做好產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等文章，以釋放更多的需求。

樓市敏感神經(jīng)能否再次被觸動(dòng)

早在2008年年底，中央出臺(tái)的一系列救市政策中就曾采用過“金融+財(cái)稅”的政策組合。彼時(shí)，伴隨信貸、稅收多重政策疊加利好，原本低頭向下、普遍遇冷的房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)向。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：在2008年政策組合拳救市之前，全國房地產(chǎn)市場需求下降，商品房銷售面積62088.9萬平方米，同比減少20%；在2009年救市政策實(shí)施之后，商品房銷售面積大幅增加，商品房銷售面積93713萬平方米，同比增加42.1%，銷售額高達(dá)4.4萬億元，同比增長83%。

這樣的救市效果至今令人難忘。然而，對(duì)于中國房地產(chǎn)市場而言，2008-2009年樓市的翻轉(zhuǎn)式火爆場面或許正是隱患不斷積累的開始。正是在2009年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)通脹預(yù)期，地價(jià)也由降轉(zhuǎn)升，房屋銷售價(jià)格也于當(dāng)年的3月份起開始環(huán)比上漲，漲幅逐步增加，商品房新開工面積和竣工面積增幅雙雙同比增加，其中商品房新開工面積11.54億平方米，同比增長12.5%，竣工面積7.02億平方米，同比增長5.5%。

樓市的火爆意味著風(fēng)險(xiǎn)即將到來。2009年12月9日國務(wù)院決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施；2009年12月14日國務(wù)院對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措，明確表態(tài)“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”。至此，樓市政策走上了由寬松到逐步收緊的道路。盡管北京、上海等一線大城市開始通過限購措施遏制投機(jī)行為，客觀上遏制了房價(jià)的過快上漲，并帶動(dòng)全國大部分城市加入限購大軍，但中央的全國性政策導(dǎo)向在地方執(zhí)行上出現(xiàn)了兩個(gè)極端走向：一方面，一線大城市的需求仍然存在，限購的舉措也沒有擋住房價(jià)持續(xù)走高的步伐，畢竟一線城市的資源仍然緊缺；另一方面，二、三線城市甚至中小城市的需求因?yàn)橄拶徸兊糜^望氛圍濃厚，這對(duì)原本不足的需求而言堪稱雪上加霜。其結(jié)果就是助長了我國樓市高庫存的不斷積累。2005－2009年，全國商品房待售面積均未突破2億平方米，其中2007年商品房待售面積僅為1.34億平方米。然而，從2008年開始，全國商品房待售面積開始呈不斷增加態(tài)勢，2007－2015年商品房待售面積增加了4倍多。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前有超過7億平方米的待售面積，這顯然足以觸動(dòng)整個(gè)中國樓市的敏感神經(jīng)。

積極推進(jìn)一切符合去庫存方向的政策

在近期中央一系列新政的刺激下，2016年的樓市走勢將會(huì)呈現(xiàn)什么樣的發(fā)展態(tài)勢？在近期又接連三次推出落實(shí)去庫存政策的新政之下，樓市又將何去何從？中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌直言，當(dāng)前樓市去庫存難度堪稱巨大，存在“難度大、分化大”兩大特征?；夥康禺a(chǎn)庫存，關(guān)鍵是為高庫存找到有效出口，對(duì)接不同城市的購房需求。他認(rèn)為，從這點(diǎn)看，想要真正實(shí)現(xiàn)去庫存，施行諸如降低首付比例乃至稅收優(yōu)惠等貨幣、財(cái)稅政策仍顯不夠，參照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的任務(wù)表述，樓市去庫存在政策上仍有可為空間。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，落實(shí)化解房地產(chǎn)庫存的任務(wù)，其方向?qū)嶋H上已經(jīng)明確，對(duì)于地方政府尤其是有著高庫存壓力的地方政府而言，應(yīng)積極推進(jìn)一切符合去庫存方向的政策手段。去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房享受范圍擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重點(diǎn)表述了有關(guān)農(nóng)民工市民化的內(nèi)容，實(shí)際上這應(yīng)該成為化解庫存、形成新的有效需求的重要領(lǐng)域。因?yàn)?，綜觀當(dāng)前地方政府對(duì)去庫存任務(wù)的部署和落實(shí)，其中既有市場手段，比如落實(shí)國家層面的財(cái)稅政策、降低首付比例、提高公積金存款利率等，也有行政手段，比如借助棚戶區(qū)改造回購商品房。從中央到地方所采取的去庫存措施都值得肯定，然而，對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重點(diǎn)提及的農(nóng)民工市民化問題，有必要重點(diǎn)加以考慮，特別是如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工市民化，顯然更考驗(yàn)決策者的智慧。

目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房。如山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。然而，對(duì)于農(nóng)民工群體，以補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等形式加以鼓勵(lì)能否激發(fā)其購買意愿？這當(dāng)然會(huì)在一定程度上對(duì)農(nóng)民工市民化有所促進(jìn)，但從根本而言，恐怕難以達(dá)到預(yù)期目的。目前地方在鼓勵(lì)新市民購房方面的進(jìn)展有待跟進(jìn)，將來或許可考慮采取類似保障房的辦法或政策，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房。

2016 年在去庫存道路上仍需艱難前行

對(duì)于此次有關(guān)部門選在2016年春節(jié)前后先后出臺(tái)有關(guān)降低商貸首付比例以及契稅、營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示，其用意十分明顯，就是要在2016年早期盡快對(duì)外釋放樓市政策更趨寬松的信號(hào)。他強(qiáng)調(diào)，應(yīng)該引起注意的是，此次樓市新政一改以往全面翻轉(zhuǎn)式的政策導(dǎo)向，轉(zhuǎn)而選擇逐步釋放政策紅利的方式，傳遞出決策層希望促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖的信號(hào)，但在力度上采取逐步釋放的方式，很明顯，這次政策的主要目的就是要更多地促進(jìn)改善性需求的釋放。

回看2015年的樓市政策軌跡，顯然單純依靠降準(zhǔn)降息等貨幣政策不足以實(shí)現(xiàn)對(duì)樓市的刺激。從2015年貫穿全年的降準(zhǔn)降息，到2016年2月下調(diào)首付比例至20%，再到針對(duì)契稅和營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，國家樓市政策調(diào)整可謂貨幣金融政策與財(cái)稅政策齊上陣，目的就是加大對(duì)樓市去庫存的政策支持，鼓勵(lì)百姓購房。那么，對(duì)于新政能否成為市場上部分購房人認(rèn)為的“樓市強(qiáng)心劑”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于新政未來的效果和預(yù)期，以及是否會(huì)為樓市帶來新一輪火爆景象，仍有待觀察。

對(duì)2016年樓市新政持審慎態(tài)度的學(xué)者不在少數(shù)，他們認(rèn)為，新政通過降低交易環(huán)節(jié)的稅率達(dá)到降低購買成本的目的，看上去會(huì)有很大效果，但實(shí)際上有必要客觀看待。因?yàn)?，雖然新政區(qū)分了高庫存的不限購城市以及北、上、廣、深等一線城市，且一致意愿是促進(jìn)購房，但真正決定居民是否有購房意愿的是需求本身。在專家看來，當(dāng)前我國房地產(chǎn)需求存在不足，想要實(shí)現(xiàn)促進(jìn)購房需求釋放的目的，僅僅依靠財(cái)稅政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

業(yè)內(nèi)人士皆知，從“3.30”新政至今，樓市并未出現(xiàn)根本性翻轉(zhuǎn)，盡管一線城市的樓市呈現(xiàn)回暖跡象，但二、三線城市甚至廣大中小城市仍未緩解高庫存壓力，由此，2015年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了一系列政策方向，旨在加快去庫存進(jìn)度。而2016年推出的樓市新政，依舊是“金融+財(cái)稅”的政策組合，且是在“3.30”新政執(zhí)行近一年時(shí)間后出臺(tái)，用意十分明確:不僅響應(yīng)去庫存的號(hào)召，更意在徹底扭轉(zhuǎn)樓市頹勢。因此，2016年的樓市值得期待，至少在政策紅利上，或許還會(huì)看到更多的相關(guān)政策落地。

此外，針對(duì)樓市政策調(diào)整，民間智慧不可不提。比如前段時(shí)間引起高度關(guān)注的房貸利息抵扣個(gè)稅，再比如市場人士呼吁放開一線城市高端住宅的限購，通過釋放高端改善性需求帶動(dòng)二手房市場，繼而推動(dòng)新房入市流動(dòng)，形成良性循環(huán)，等等。總之，2016年樓市注定要繼續(xù)在去庫存的道路上艱難前行，必須以盡快盤活存量為前提，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下樓市的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：山東省臨沂市蘭山區(qū)財(cái)政局）