因城施策推進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展——全國“兩會”房地產(chǎn)熱議話題綜述

今年3月4日、5日，全國政協(xié)十二屆四次會議和全國人大十二屆四次會議相繼在北京開幕。在會議期間，全國人大代表和全國政協(xié)委員與國家領(lǐng)導(dǎo)人共商國是，針對房地產(chǎn)業(yè)的新情況、新問題展開熱烈討論。

一、政府工作報告對房地產(chǎn)業(yè)著墨較多

在李克強總理的政府工作報告中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容是歷年來最多的。報告首次提出“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”，這是繼去年年底全國經(jīng)濟工作會議上中央將去庫存定位為五大結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)之一后，再次重申化解房地產(chǎn)庫存的重要性。

除了支持剛性和改善性住房需求，政府工作報告增加了“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策”，今年年初已經(jīng)推出的降首付、降契稅等政策，已經(jīng)帶動了房地產(chǎn)的價格上漲?！巴晟啤币辉~，表明了稅收、信貸政策仍然存在調(diào)整的空間。

政府工作報告還提到：“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍?！边@表明今年公租房的改革力度會很大，會逐步放開公租房申請的資格。

政府工作報告明確，全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。在“兩會”期間，國家稅務(wù)總局局長王軍透露，與以往相比，此次營改增改革涉及數(shù)量多，有近1000萬戶納稅人，首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。這就意味著二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收。

政府工作報告還指出，“適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求”。提振需求的基本條件是讓老百姓買得起。對此，去年的表述是“實物保障和貨幣保障并舉”，今年的政府工作報告只強調(diào)“提高棚改貨幣化安置比例”。李克強總理表示，今年棚戶區(qū)住房改造600萬套。這意味著如果貨幣補償比例達到50%，按照套均80平方米計算，可以消化房地產(chǎn)庫存2.4億平方米，相當(dāng)于2015年待售面積的三分之一，這一數(shù)字相當(dāng)可觀。

政府工作報告的核心詞是平穩(wěn)健康，即深入推進新型城鎮(zhèn)化的過程，離不開房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。為此，報告中要求“推進城鎮(zhèn)化保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”。

二、房地產(chǎn)市場的因城施策

全國人大代表、國家發(fā)改委主任徐紹史說，中國正面臨艱巨的房地產(chǎn)去庫存任務(wù)，到2015年末全國商品房待售總面積7.19億平方米，要化解這樣的高庫存并非易事。他提出，可以考慮三方面推進：一是加快農(nóng)民工市民化進度以擴大住房需求，同時加快城市棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)等進度，更多采用貨幣化安置收購存量用房；二是深化住房制度改革，構(gòu)建購租并舉的住房制度；三是要因地制宜地進行調(diào)控。此外，還可采取一些經(jīng)濟政策增加住房供地、加快推進保障房建設(shè)和棚改等，并抑制不合理的投機性需求。

全國人大代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部陳政高部長表示，判斷現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢和未來的房地產(chǎn)走勢，應(yīng)該看其基本特點和基本條件?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場有三個主要特點：一是銷售企穩(wěn)回升，去年銷售逐月回升，到年底銷售面積增長了6.5%，銷售額增長了14.4%，至今仍然保持這個勢頭；二是分化嚴(yán)重，而且日趨嚴(yán)重；三是庫存嚴(yán)重，庫存主要集中在三、四線城市。從基本條件看：中國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有變，這是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的前提條件；中國城鎮(zhèn)化進程沒有變，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大空間；城市居民特別是新市民的住房需求沒有變，這是未來房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。黨中央、國務(wù)院提出了各種調(diào)控措施，各個地方、各個城市也承擔(dān)起宏觀調(diào)控的主體責(zé)任。因此，對中國的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展應(yīng)當(dāng)充滿信心。陳政高說，現(xiàn)在一線城市的房價變化比較大，我們高度關(guān)注。四個一線城市也承擔(dān)著調(diào)控的責(zé)任，應(yīng)想方設(shè)法控制房價。調(diào)控主要包括五個方面：一是實行嚴(yán)格的限購政策，嚴(yán)格實行差別化的稅收政策；二是增加土地供應(yīng)面積，及時向社會公布信息以穩(wěn)定市場信心、穩(wěn)定人心；三是增加中小套產(chǎn)品的供應(yīng)數(shù)量，特別是搞好保障性住房建設(shè)、供應(yīng)；四是打擊各種交易過程中的違法違規(guī)行為；五是正確引導(dǎo)輿論主動發(fā)聲，以穩(wěn)定人心、穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定市場。

全國人大代表、國土資源部姜大明部長針對媒體的提問表示，房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)問題，國土部將采取有保有壓、分類合理增加土地的思路，具體來看：一是將對保障性安居工程實行土地應(yīng)保盡保的措施；二是充分發(fā)揮政府在土地收儲中的作用，及時增加土地供應(yīng)面積；三是盤活城市中的閑置土地，特別是一些房地產(chǎn)企業(yè)長期囤積而未開發(fā)的土地；四是加大對城市低效利用土地的再開發(fā)，促進城中村改造；五是堅持和完善相關(guān)制度，防止異常交易推高房價。姜大明表示，一線城市土地政策不會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，不會突破土地開發(fā)邊界。他強調(diào)，國土部已經(jīng)注意到北京、上海、深圳出臺了一些解決措施，對此將給予大力支持，但會加強監(jiān)管。姜大明說，在處理去庫存和房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系時，今年工作重點是要促進用地與農(nóng)民工進城相掛鉤，總的思路是以人為本、以人定地、人隨地走，有關(guān)部門將從四方面入手：一是準(zhǔn)確估計人口與城市的情況；二是制定差別化標(biāo)準(zhǔn)；三是合理確定城鎮(zhèn)新增用地規(guī)模；四是通過計劃保證制度順利落實。

全國人大代表、上海市委書記韓正在上海代表團對境內(nèi)外媒體開放審議的會上說，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在全國各城市、各地之間情況差異很大，李克強總理在政府工作報告中明確指出要因城施策，這是完全正確的。從上海的房地產(chǎn)市場來看，最近一段時間出現(xiàn)了一些非理性過熱的市場情緒，這種情緒抬高了房價，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是不利的，我們必須高度關(guān)注。住房是特殊的商品，政府必須要加強調(diào)控，調(diào)控必須是科學(xué)的、符合規(guī)律的。上海這樣一個人口超過2400萬的特大型城市，人多而土地資源有限，解決住房問題根本是建立健全兩個體系，這兩個體系就是市場體系和保障體系。市場體系應(yīng)當(dāng)遵循“三個原則”，以居住為主、以市民為主、以普通商品房為主；保障體系就是要盡最大努力，多策并舉，解決高中低收入家庭和困難家庭的基本住房需求，這是黨和政府的職責(zé)。同時，對于違法違規(guī)擾亂市場的行為，應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)肅處理，以維護房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定。

三、住房金融要采取宏觀審慎管理

全國政協(xié)委員、央行行長周小川指出，住房金融政策要考慮總量，從全國平均看，房地產(chǎn)市場仍面臨較大去庫存壓力，去年庫存量比前年增長15%，也要考慮到目前房價的很大分化，一、二線城市房價上漲較猛引發(fā)關(guān)注。人民銀行歷來主張發(fā)揮城市一級對房地產(chǎn)市場形勢的判斷，提供政策指導(dǎo)，商業(yè)銀行則既要了解客戶的償付能力、金融風(fēng)險，也要使政策適應(yīng)不同地方變化，考慮和評估住房信貸的可行性和風(fēng)險。針對當(dāng)前出現(xiàn)的一些P2P平臺對首付進行貸款的問題，周小川表示，客戶的首付不能是借的，找另一方借了部分錢說這是首付，剩下再借，整個借款和自有資本的比例就變了，未來償還的能力也變了，以后月供不光要還銀行的錢，還要先還首付貸。銀行對客戶沒有足夠的了解，承擔(dān)過大風(fēng)險，從內(nèi)部管理來講操作也有錯誤。

央行副行長潘功勝在“兩會”期間答記者問時說，房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)或者與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務(wù)，所提供的首付貸的產(chǎn)品削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性，增加了金融風(fēng)險?，F(xiàn)在全國的房地產(chǎn)市場形勢概括起來說是總量過剩、區(qū)域分化、容量過多。7.2億平方米的庫存，70%是分布在三、四線城市。去年所進行的住房信貸政策調(diào)整，基本體現(xiàn)了因地施策、市場自律、住房金融的宏觀審慎管理原則，包括北京、上海等一線城市，去年在調(diào)整的時候都是按照原有政策的，必須執(zhí)行原有的政策。

全國人大代表、重慶市市長黃奇帆對樓市高杠桿問題也提出警示。他說，當(dāng)前我國去杠桿，包括去政府債務(wù)、去工商企業(yè)債務(wù)，還包括金融系統(tǒng)內(nèi)部的各種杠桿，尤其要注意金融創(chuàng)新的杠桿和理財產(chǎn)品為了牟利而加的杠桿，特別是要注意一些融資項目跨界疊加形成的高杠桿。比如最近房地產(chǎn)交易中有一些房產(chǎn)商、中介公司，他們給購房者提供首付支持?，F(xiàn)在一些銀行的購房貸款首付已經(jīng)從原來的40%降到30%，現(xiàn)在有些已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介機構(gòu)再給買房人提供10%-20%首付，實際上就使得買房人變成零首付或者5%-10%的首付。美國次貸危機的源頭就是零首付。這種狀況使房價三個月暴漲30%-50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點到5000點的后果是一樣的。對此，黃奇帆指出，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存，這與中央的精神是背道而馳的，會給經(jīng)濟帶來巨大風(fēng)險。

全國人大代表、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵也特別反對僅僅為了短期去庫存而采取“飲鴆止渴”的辦法，如用零首付和場外配資去鼓勵買房。

針對“一線城市房價暴漲會不會觸動金融行業(yè)的風(fēng)險”的提問，全國政協(xié)委員、北京林達集團董事長李曉林表示，我國的金融產(chǎn)品相對單一，不會有金融類風(fēng)險。美國次貸危機是因為金融衍生產(chǎn)品泛濫，當(dāng)房價暴跌的時候就會坍塌。我們貸款買房是把房抵押給銀行，銀行沒有再把它抵押給別人。如果銀行把房子抵押給其他金融機構(gòu)，其他金融機構(gòu)再繼續(xù)抵押，到后來估值很高，房價上漲則問題不大，如果暴跌就會形成次貸危機。

四、嚴(yán)控大城市建設(shè)用地增量

我國正處于城鎮(zhèn)化率30%-70%的快速發(fā)展階段，人口超過1000萬的城市有6個，人口超過400萬的城市為20多個。對此，不少政協(xié)委員認(rèn)為，我國正進入“城市病”高發(fā)期，亟須針對癥結(jié)，及時施策。全國政協(xié)委員、華東師大人口研究所所長丁金宏認(rèn)為，與人口集聚度不斷加深同步的，是大城市尤其是特大型城市土地資源的日漸稀缺。而土地規(guī)模結(jié)構(gòu)中建設(shè)用地規(guī)模比重過高，又是導(dǎo)致城市病的另一大推手。以上海舉例，上海的土地規(guī)模存在諸多值得注意的問題，其中就包括建設(shè)用地規(guī)模較大。目前全市建設(shè)用地規(guī)模已超3000平方公里，占全市域面積的43.6%，而倫敦、巴黎等城市的建設(shè)用地比例僅在20%-30%。建設(shè)用地結(jié)構(gòu)也不盡合理。上海的工業(yè)用地比重遠(yuǎn)高于許多國際大城市，但公共綠地、公共服務(wù)設(shè)施以及交通用地比例要低于同類大城市。此外，用地效率也有待提升。

全國政協(xié)委員、民革中央副主席傅惠民呼吁，中共中央“十三五”規(guī)劃建議明確，要實行建設(shè)用地總量和強度雙控行動，調(diào)整建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，提高節(jié)地標(biāo)準(zhǔn)，堅持最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，應(yīng)嚴(yán)格控制建設(shè)用地總規(guī)模和新增建設(shè)用地規(guī)模，倒逼各項建設(shè)盡量少用地、用好地、提高用地質(zhì)量。為緩解城市病問題，應(yīng)逐年減少年度新增建設(shè)用地規(guī)模，重點控制新城新區(qū)和各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)的新增用地規(guī)模，東部地區(qū)特別是中央明確要優(yōu)化開發(fā)的三大城市群地區(qū)，要率先壓減新增建設(shè)用地規(guī)模，建設(shè)所需土地要以盤活存量、內(nèi)涵挖潛為主。同時，對特大城市、超大城市和土地資源環(huán)境超負(fù)荷的城市，可加快劃定永久性開發(fā)邊界，形成空間硬約束，引導(dǎo)城市建設(shè)向組團式、串聯(lián)式、衛(wèi)星城式發(fā)展邁進。

全國政協(xié)委員、南京大學(xué)地理與海洋科學(xué)學(xué)院院長高抒在政協(xié)大會發(fā)言中提出，新型城鎮(zhèn)化推進要徹底改變過去的“攤大餅”模式。未來的大城市不應(yīng)是連片的城區(qū)，而應(yīng)是主城區(qū)、衛(wèi)星城、鄰近村鎮(zhèn)的復(fù)合體。要按照主城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)一系列圍繞主城區(qū)的衛(wèi)星城；衛(wèi)星城相對獨立，不依賴于主城區(qū)，有自己獨立的生產(chǎn)活動，絕大多數(shù)人無需每天奔波于主城區(qū)和衛(wèi)星城之間。同時，城市建設(shè)過程中也需要逐步修復(fù)被“攤大餅”模式破壞的城區(qū)生態(tài)系統(tǒng)。應(yīng)通過重新調(diào)整交通規(guī)劃，提高運輸效率，減少道路占用；單純?yōu)槊烙^目的而種植的樹木花草應(yīng)減少，鋪設(shè)的路面也要減少到最低限度，以便為天然植被生長騰出一些空間。

全國政協(xié)委員、上海教科院副院長胡衛(wèi)認(rèn)為，解決城市病的一大關(guān)鍵，即調(diào)整現(xiàn)行的公共資源布局，包括將政治和行政中心與社會經(jīng)濟中心進行適當(dāng)分離。他建議，可借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，盡量把各級政府的行政中心搬往郊外，對一些大型的公共設(shè)施和公共服務(wù)機構(gòu)適當(dāng)分拆、分散和外遷。新增公共產(chǎn)品投入應(yīng)向中小城市傾斜，對特大城市和大城市的投資比例，應(yīng)實行上限控制。應(yīng)該根據(jù)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略要求，調(diào)整大中小城市公共品增量投入比例；在大城市圈內(nèi)部，應(yīng)該將新增公共資源重點布局在郊區(qū)、周邊小城市和新城。

五、老舊小區(qū)加裝電梯是一件利國利民的大好事

全國政協(xié)委員、央視節(jié)目主持人海霞向全國政協(xié)會議遞交了《關(guān)于適應(yīng)老齡化需求，多措并舉，為老舊小區(qū)加裝電梯的提案》，這是她第二次就老舊小區(qū)加裝電梯的事項提出提案了。據(jù)調(diào)查，全國七成以上的城鎮(zhèn)老年人口居住的老舊樓房無電梯，高齡、失能和患病老年人出行變得越來越困難，嚴(yán)重影響生活質(zhì)量。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前只有北京、上海、廣州、福州、南京等地對老舊小區(qū)加裝電梯提出具體方案，各地方案的規(guī)定也不盡相同，有些還不太具有可操作性，使得各地老舊小區(qū)加裝電梯面臨困境。首先是籌資難。目前，電梯加裝和維修費用多以自籌為主，也有一定政府補貼。如北京市規(guī)定，試點樓房每個樓門補貼48萬元，房改房原售房單位同意的，可以使用房改售房款。其次是協(xié)調(diào)難。在已出臺的規(guī)定中，多數(shù)都明確規(guī)定必須征得“2/3及以上業(yè)主同意”，有些須征得“全部業(yè)主同意”。而樓上樓下居民意見不一，協(xié)商很難。再次是審批難。很多地方審批流程復(fù)雜，手續(xù)繁瑣，報批材料很長時間都得不到批復(fù)，老人們望眼欲穿，很多老人就在無望的期待中走到了生命的盡頭。

為推進這件民生實事，海霞提出以下建議：首先，各地應(yīng)以法律的“強制性”保障加裝電梯工作的貫徹落實，適應(yīng)老齡化社會的剛需。其次，政府提高補貼金額。各地根據(jù)實際情況給予每部電梯50%或以上的補貼。第三，目前各地出臺的政策多數(shù)要求2/3以上的業(yè)主同意，甚至全部業(yè)主同意，使得工作很難推行下去，樓層越多，利益關(guān)系越復(fù)雜，這項巨額支出的分擔(dān)方式就越容易起矛盾。建議將現(xiàn)有規(guī)定修改為：獲得每單元1/3到1/2的業(yè)主同意即可通過。第四，確保電梯的質(zhì)量和安全。各地在工作推進過程中必須確定責(zé)任主體，誰主管誰負(fù)責(zé)。第五，簡化審批程序。在這方面可以效仿福州市和廈門市政府的做法，在行政服務(wù)中心專設(shè)舊樓加裝電梯一條龍服務(wù)窗口和一站式辦公，專門受理和辦理有關(guān)審批手續(xù)，提高工作效率，推進工作順利進行。海霞說，老舊小區(qū)加裝電梯是一件利國利民的大好事。政府的補貼金額還會起到杠桿作用，撬動民間資本投入電梯加裝、使用、維護，帶動建筑業(yè)消費升級，也符合國家供給側(cè)改革的要求和目的。

（整理/史雪輝）