徐倩

本文通過(guò)對(duì)“時(shí)光貴州”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、所遇到的機(jī)遇以及所面臨挑戰(zhàn)的分析，相信該項(xiàng)目一定能經(jīng)受住考驗(yàn)，成為貴州省第一個(gè)優(yōu)質(zhì)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

一、旅游地產(chǎn)的概念和類(lèi)型

（一）概念

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的學(xué)者開(kāi)始研究旅游地產(chǎn)，但對(duì)于旅游地產(chǎn)的概念在學(xué)術(shù)界并未形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。本文認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是以特色景點(diǎn)為依托的地產(chǎn)項(xiàng)目與旅游項(xiàng)目的結(jié)合體，兩者互為借力。既具有旅游的廣泛性、綜合性與參與性的特點(diǎn)，又具有地產(chǎn)的耐用性、投資大量性以及保值增值趨勢(shì)等特點(diǎn)。

（二）類(lèi)型

從理論上說(shuō)，旅游地產(chǎn)大致可以分為四類(lèi)：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，旅游商業(yè)地產(chǎn)，旅游度假地產(chǎn)，旅游住宅地產(chǎn)。

本文研究的“時(shí)光貴州”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)集旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)三大功能為一體的綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

二、“時(shí)光貴州”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目概述

時(shí)光貴州旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)劃面積近6萬(wàn)方，整合精品溫泉度假酒店、民族文化博物館、超大濕地景觀公園等稀缺旅游度假資源，業(yè)態(tài)覆蓋高端企業(yè)會(huì)館、旅游商品零售、主題餐飲酒吧、休閑娛樂(lè)街區(qū)、藝術(shù)文化長(zhǎng)廊等。打造融匯會(huì)館、海派、民族等文化元素于一身的魅力景觀，旨在突破貴州傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)，引入風(fēng)靡世界的休閑度假旅游主題商業(yè)模式，創(chuàng)造貴州財(cái)富新奇跡。

三、“時(shí)光貴州”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析

SWOT是一種科學(xué)的分析方法。它為項(xiàng)目進(jìn)一步的發(fā)展提供可靠的數(shù)據(jù)支持和正確的決策依據(jù)。其中，S代表優(yōu)勢(shì)（strengths），W代表劣勢(shì)（weaknesses），O代表機(jī)會(huì)（opportunities），T代表威脅（threats）。

（一）“時(shí)光貴州”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的S

1.經(jīng)營(yíng)模式?！皶r(shí)光貴州”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目至始至終執(zhí)行著以旅游商業(yè)地產(chǎn)為核心，打造差異化旅游景點(diǎn)以及旅游度假勝地的經(jīng)營(yíng)模式。在這里，你可以看到大量的商業(yè)街區(qū)，街區(qū)上各種商鋪應(yīng)有盡有。從“吃”來(lái)看，各種以貴州菜為主的特色美食店遍布小鎮(zhèn)的每一個(gè)角落；從“住”來(lái)看，有著“古代客?！笔骄频辏魇嚼寺閭H酒店，高端豪華酒店，也有著以體現(xiàn)貴州民族元素為特色的主題酒店；從“行”來(lái)看，無(wú)論是東西阡陌還是南北小巷，游客都可以騎著自行車(chē)或是步行徜徉其中；從“游”來(lái)看，隨處體現(xiàn)著貴州苗族經(jīng)典文化、屯堡文化以及會(huì)館文化等人文文化，同時(shí)還有大型濕地景觀公園等自然風(fēng)光；從“購(gòu)”來(lái)看，各種特色旅游商品琳瑯滿目，且不乏有鄉(xiāng)村旅游商品，甚至是非物質(zhì)文化類(lèi)旅游商品；最后從“娛”來(lái)看，小鎮(zhèn)上開(kāi)發(fā)的時(shí)尚酒吧街以及濱湖廣場(chǎng)等是供游客娛樂(lè)放松的好地方。

2.項(xiàng)目選址。無(wú)論是對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的繁榮還是旅游業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的選址都是一個(gè)重大的問(wèn)題。宏觀上要考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策，旅游資源等因素；微觀上則要考慮土地屬性、開(kāi)發(fā)狀況、周邊環(huán)境等因素。“時(shí)光貴州”項(xiàng)目的選址就把握得十分好。該項(xiàng)目的選址位于貴州省省會(huì)城市貴陽(yáng)以西的清鎮(zhèn)市，在著名旅游景區(qū)百花湖和紅楓湖之間，地理環(huán)境良好，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)，該項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，周邊旅游資源豐富。該地段的地價(jià)也比中心城區(qū)要低，整合了各種資源的“時(shí)光貴州”小鎮(zhèn)極具發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢(shì)，升值空間不可估量。

（二）“時(shí)光貴州”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的W

1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避項(xiàng)目少。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資巨大，回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此具有很高的風(fēng)險(xiǎn)。“時(shí)光貴州”在籌備期已進(jìn)行大量資金的投入，但在進(jìn)入營(yíng)運(yùn)期后，仍需大量的資金投入在項(xiàng)目的后期續(xù)建工程、宣傳推廣等方面。在主營(yíng)業(yè)務(wù)方面，該項(xiàng)目主要是以銷(xiāo)售商鋪地產(chǎn)為主，顯然僅這一項(xiàng)業(yè)務(wù)是無(wú)法保證整個(gè)項(xiàng)目多年運(yùn)營(yíng)，所以應(yīng)在保證強(qiáng)化主營(yíng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化。

2.配套實(shí)施不完善。該項(xiàng)目中，各類(lèi)商鋪、酒店、景區(qū)景點(diǎn)很多，但作為大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在周邊逐漸興起的高檔住宅樓越來(lái)越多的情況下，整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施不完善的問(wèn)題就突顯出來(lái)。例如居民服務(wù)站、醫(yī)院、各大銀行，小學(xué)以及公交線路多元化都應(yīng)該被提上日程。

（三）“時(shí)光貴州”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的O

貴州省旅游業(yè)的發(fā)展現(xiàn)在可謂是風(fēng)生水起，進(jìn)入大旅游發(fā)展時(shí)期。貴州擁有著得天獨(dú)厚的旅游資源，無(wú)論是黃果樹(shù)大瀑布，荔波大小七孔旅游景區(qū)等自然旅游資源，還是西江千戶(hù)苗寨，黎平肇興侗寨等人文旅游資源，都源源不斷的吸引著來(lái)自全國(guó)，甚至是全世界的游客。如今的貴州旅游更加注重挖掘旅游品質(zhì)和精神內(nèi)涵，“時(shí)光貴州”就融入了貴州文化的多樣性。相信在“山地公園省，多彩貴州風(fēng)”的大旅游發(fā)展戰(zhàn)略下，“時(shí)光貴州”定能抓住契機(jī)，迎來(lái)國(guó)內(nèi)外更廣闊的客源市場(chǎng)。

（四）“時(shí)光貴州”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的T

從2011年國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于暫停新開(kāi)工建設(shè)主體公園項(xiàng)目的通知》，到2016年國(guó)土資源部表示全國(guó)各地將停止審批別墅類(lèi)供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，我們看到，由于各大銀行放貸的收緊，可能造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂等情況的發(fā)生，而老百姓由于購(gòu)房首付比例的提升以及貸款利率的提高，購(gòu)房意愿也在逐年減少。除此之外，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)土地的嚴(yán)格限制都導(dǎo)致了現(xiàn)在不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，“時(shí)光貴州”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目如何借用旅游項(xiàng)目的性質(zhì)讓該地產(chǎn)項(xiàng)目保價(jià)增值，是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛，更多的人對(duì)于旅游需求也越來(lái)越品質(zhì)化和內(nèi)涵化，在這樣的大環(huán)境下，相信“時(shí)光貴州”旅游地產(chǎn)項(xiàng)目能夠抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，強(qiáng)化自己的優(yōu)勢(shì)，去除自己的劣勢(shì)，爭(zhēng)取更好更穩(wěn)定的發(fā)展。

（作者單位：貴州職業(yè)技術(shù)學(xué)院）