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        鹽城市因城施策推動(dòng)房地產(chǎn)市場去庫存

        2016-12-06 10:23:20羊維元
        上海房地 2016年11期
        關(guān)鍵詞:市區(qū)鹽城市購房

        文/羊維元

        鹽城市因城施策推動(dòng)房地產(chǎn)市場去庫存

        文/羊維元

        今年以來,江蘇省鹽城市全面貫徹落實(shí)國家和省關(guān)于加快供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、大力推動(dòng)房地產(chǎn)市場去庫存的決策部署,立足鹽城市情,精準(zhǔn)施策,房地產(chǎn)去庫存工作取得明顯成效。

        一是銷售持續(xù)增長。1-9月份,全市商品房銷售950.3萬平方米,已超過去年全年930萬平方米銷售量,同比增長29.8%,其中市區(qū)商品房銷售389.2萬平方米,已超過去年全年336萬平方米銷售量,同比增長52.5%。

        二是房價(jià)穩(wěn)中有升。全市商品住房(不含保障房)銷售合同備案均價(jià)為4738元/平方米,同比增長5.7%,其中市區(qū)商品住房銷售合同備案均價(jià)為5778元/平方米,同比增長4.3%。

        三是商品住房庫存去化成效明顯。截至9月末,全市商品住房庫存904.5萬平方米,較上月末下降2.1%,較上年同期下降25.3%,其中市區(qū)商品住房庫存181萬平方米,較上月末下降7.5%,較上年同期下降39.6%。全市和市區(qū)商品住房庫存去化周期分別為12月和6.5個(gè)月,較上年同期分別縮短10月和9個(gè)月。

        一、充分發(fā)揚(yáng)民主,科學(xué)籌謀去庫存新政

        鹽城地處蘇北,是革命老區(qū),也是經(jīng)濟(jì)后發(fā)地區(qū),如何將房地產(chǎn)市場去庫存與推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)人才引進(jìn)和服務(wù)民生安居有機(jī)結(jié)合起來,實(shí)現(xiàn)去庫存效益最大化,是縈繞在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)腦海中的一個(gè)重大問題。為此,市領(lǐng)導(dǎo)充分發(fā)揚(yáng)民主,多方面聽取意見,深入調(diào)查研究,學(xué)習(xí)外地經(jīng)驗(yàn),努力促進(jìn)去庫存新政更加符合市情、民意和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際。一是廣接地氣,虛心聽取基層群眾意見。多次召開外來務(wù)工人員、農(nóng)民工、市民代表、在鹽工作的科技人才及重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人座談會(huì),多方面聽取意見和建議。二是認(rèn)真學(xué)習(xí)外地經(jīng)驗(yàn)做法。組織市房管局等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人到周邊二、三線城市調(diào)研學(xué)習(xí)去庫存做法措施,進(jìn)一步開闊視野,啟迪思路。三是各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人參與決策。多次召集市房管局以及國土、建設(shè)、財(cái)政、人社、物價(jià)、公積金中心、公安、民政、農(nóng)辦等部門負(fù)責(zé)人座談?dòng)懻?,要求大家就出臺(tái)房地產(chǎn)市場去庫存新政提出意見。在精心籌謀、深入研究的基礎(chǔ)上, 4月20日,鹽城市在江蘇省13個(gè)省轄市中,率先出臺(tái)了《關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的實(shí)施意見》(鹽政發(fā)〔2016〕37號(hào),以下簡稱《意見》)。

        二、深入解讀宣傳,促進(jìn)新政家喻戶曉

        《意見》主要從促進(jìn)市場需求端發(fā)力,聚焦房地產(chǎn)市場去庫存,有以下幾個(gè)特點(diǎn):

        一是實(shí)行購房補(bǔ)貼。規(guī)定自2016年5月1日起至2016年12月31日期間,各類引進(jìn)人才、外來務(wù)工人員、農(nóng)民、市民和企業(yè)在市區(qū)購買新建商品房的,政府給予購房總價(jià)1.5%的補(bǔ)貼(住宅補(bǔ)貼最高不超過2萬元)。

        二是將去庫存與推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化緊密結(jié)合起來,從解決“新市民”戶籍準(zhǔn)入、子女入學(xué)、住房公積金和購房信貸及養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等相關(guān)市民待遇問題入手,大力支持和鼓勵(lì)“新市民”購房,有效釋放外來人員和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)購房需求?!兑庖姟诽岢?,對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購房落戶的,其宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、集體收益分配權(quán)可保持不變,按規(guī)定享受各項(xiàng)惠農(nóng)政策,以此來加快農(nóng)民工市民化的步伐,不斷提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

        三是加大棚改貨幣化安置力度?!兑庖姟诽岢觯瑸榱诉M(jìn)一步改善民生居住條件,2016年將完成1.5萬戶棚改征收任務(wù)。同時(shí)加大了對(duì)貨幣化安置的獎(jiǎng)勵(lì)力度,對(duì)市區(qū)新實(shí)施的棚改項(xiàng)目被征收(搬遷)人購買市區(qū)新建普通商品住房的,給予應(yīng)安置面積每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì),提高被征收(搬遷)人選擇貨幣化補(bǔ)償?shù)姆e極性。并規(guī)定,2016年起不再新建經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、安置房。通過被征收(搬遷)人自行購買商品房或各征收(搬遷)主體團(tuán)購存量商品房等方式籌集安置房源;通過發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼,鼓勵(lì)經(jīng)適房保障對(duì)象自主購買普通商品住房;通過發(fā)放租金補(bǔ)貼,鼓勵(lì)公(廉)租房保障對(duì)象到市場租房。

        四是把好土地“閘門”,優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。明確用地指標(biāo)向重點(diǎn)保障重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、重要民生實(shí)事和社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目用地需求傾斜,減少住宅類用地指標(biāo)。今后市區(qū)土地供應(yīng)控制在每年2000畝左右,積極策應(yīng)房地產(chǎn)市場去庫存,防止形成新的商品房積壓,以保證房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

        為了有效推動(dòng)以人為中心的新型城鎮(zhèn)化,《意見》從完善教育、醫(yī)療、公交、超市、農(nóng)貿(mào)市場、購物中心等公共設(shè)施建設(shè)的角度出發(fā),提出在義務(wù)教育資源緊缺區(qū)域,規(guī)劃布局和新建高品質(zhì)的小學(xué)和初中,采取合作辦學(xué)等形式引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源,在公共配套設(shè)施缺乏區(qū)域,規(guī)劃布局和建設(shè)大型超市、農(nóng)貿(mào)市場、購物中心等商業(yè)服務(wù)設(shè)施,加密市區(qū)快速公交線網(wǎng),引進(jìn)名醫(yī)名院,提升城市宜業(yè)宜居宜學(xué)水平,把促進(jìn)購房需求與推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展有機(jī)結(jié)合起來。

        為了充分發(fā)揮政策效應(yīng),新政出臺(tái)后,市房管局部門開展了多層次、全方位的宣傳工作。首先是充分運(yùn)用媒體開展宣傳,先后在《新華日?qǐng)?bào)》、《鹽阜大眾報(bào)》、《鹽城晚報(bào)》、《鹽城房管》雜志、廣播電視以及政府網(wǎng)站上宣傳、報(bào)道市政府出臺(tái)的去庫存購房新政;其次是通過房展會(huì)、房博會(huì)進(jìn)行廣泛宣傳;再次是將新政印制成若干單頁宣傳材料,分送到市區(qū)各個(gè)老舊小區(qū)、工廠企業(yè)和各機(jī)關(guān)單位;第四是通過各種會(huì)議、培訓(xùn)班等宣傳市政府購房新政。由于宣傳工作扎實(shí)深入,基本上實(shí)現(xiàn)了家喻戶曉,為引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期、調(diào)動(dòng)居民個(gè)人和社會(huì)各界的購房積極性、有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場去庫存營造了良好的輿論氛圍。

        三、強(qiáng)化責(zé)任落實(shí),促進(jìn)新政落地生效

        購房新政涉及眾多職能部門,市房管局積極強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng),主動(dòng)與各相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào),全力推動(dòng)相關(guān)政策措施落實(shí)到位。市各相關(guān)部門都積極配合,履職盡責(zé),扎實(shí)服務(wù)房地產(chǎn)市場去庫存。

        一是金融部門實(shí)行了貸款優(yōu)惠利率。市里將居民家庭購買首套房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例下調(diào)至20%,各商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款采取了9折的利率優(yōu)惠,有的降至8.5折優(yōu)惠。至8月末,全市個(gè)人住房貸款余額660.87億元,比2015年全年增加95.3億元。

        二是稅務(wù)部門全面落實(shí)房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅年限“5年變2年”,省掉了5.6%的營業(yè)稅。個(gè)人購買家庭唯一住房在90平方米以下和90平方米以上的,分別減按1%和1.5%稅率征收契稅。特別是對(duì)于原144平方米以上的和90平方米以下的二套房,比原稅收政策分別優(yōu)惠了1.5%和2%。減少了購房交易成本,促進(jìn)了商品房和二手房的成交。1-9月,市區(qū)二手房成交110.1萬平方米,同比增長50.8%,成交金額52.7億元,同比增長46.4%,其中二手住房成交81萬平方米,同比增長63.5%,增幅較上年同期提高33個(gè)百分點(diǎn)。

        三是公積金政策做到了最大限度的寬松。公積金住房貸款已實(shí)施購房首付款20%、最高貸款額度50萬的政策,開展異地繳存本地購房貸款、取消累計(jì)貸款額度等政策,對(duì)市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍以外購買新建商品住房的購房者申請(qǐng)住房公積金貸款的,參照自由職業(yè)者辦理住房公積金繳存和貸款。市公積金中心數(shù)據(jù)顯示,截至2016年8月18日,共發(fā)放異地繳存本地購房貸款415筆、1.14億元,撬動(dòng)房地產(chǎn)市場銷售近3億元。

        四是國土部門已制定購房補(bǔ)貼具體實(shí)施細(xì)則。對(duì)個(gè)人和企業(yè)在市區(qū)購買新建商品房的,實(shí)施購房總價(jià)1.5%的購房補(bǔ)貼?!靶率忻瘛钡膽艏疁?zhǔn)入、醫(yī)療保障和養(yǎng)老等工作均在有序推進(jìn)中。在市各部門的積極配合下,去庫存新政將盡快得到貫徹落實(shí)。從5月1日至9月底統(tǒng)計(jì),符合購房補(bǔ)貼發(fā)放條件的商品住房14803套、175.8萬平方米,面積同比增長48.3%,非住宅用房銷售40.5萬平方米,同比增長48.8%。其中農(nóng)民進(jìn)城購房2100余套,引進(jìn)各類科技人才購房970余套。取得了房地產(chǎn)市場去庫存、改善民生居住條件、新型城鎮(zhèn)化和引進(jìn)人才四方共贏的良好成效。

        (作者單位:江蘇省鹽城市住房保障和房產(chǎn)管理局)

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