不改初心，推進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展——華東師范大學(xué)“第四屆城市發(fā)展論壇”綜述

2016年10月15日，華東師范大學(xué)城市發(fā)展研究院舉辦華東師范大學(xué)“第四屆城市發(fā)展論壇”。本次論壇由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì),上海市開(kāi)發(fā)區(qū)協(xié)會(huì),華東師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)部,地球科學(xué)學(xué)部,社會(huì)發(fā)展學(xué)院,華東師范大學(xué)學(xué)報(bào)編輯部,上海市人民政府決策咨詢研究基地張永岳工作室、曾剛工作室和吳瑞君工作室等單位聯(lián)合舉辦，就當(dāng)前我國(guó)的城市發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題，分主論壇和分論壇進(jìn)行研討。主論壇題為“經(jīng)濟(jì)變局下的中國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”，三個(gè)分論壇題為“科創(chuàng)中心建設(shè)中的人才住房政策與上海住房體系完善”、“產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)與園區(qū)用地的再開(kāi)發(fā)”和“上海人口總量結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)發(fā)展”。

一、經(jīng)濟(jì)變局下的中國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

在主論壇嘉賓的演講中，上海師范大學(xué)崔光燦教授作了有關(guān)“住房政策與上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)”的主題發(fā)言。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期看趨勢(shì)，長(zhǎng)期看規(guī)律。從全球情況來(lái)看，不同國(guó)家的房?jī)r(jià)總體上呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)；從國(guó)內(nèi)情況來(lái)看，近期上海房?jī)r(jià)表現(xiàn)出的是跟隨效應(yīng)而非引領(lǐng)效應(yīng)?？紤]到房地產(chǎn)具有居住和投資的雙重屬性，房?jī)r(jià)除受市場(chǎng)影響外還受社會(huì)政策的影響。目前的住房政策尚處于從社會(huì)屬性向經(jīng)濟(jì)屬性轉(zhuǎn)變的過(guò)程，應(yīng)落腳于住房的使用價(jià)值。

新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷先生的報(bào)告題目為“燒烤下的房地產(chǎn)走勢(shì)分析”。他解釋樓市燒烤狀態(tài)源于兩類(lèi)囚徒困境：一是購(gòu)房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，房?jī)r(jià)越漲需求越旺；二是房?jī)r(jià)漲速越快的城市土地供應(yīng)越緊，助推城市房?jī)r(jià)上漲更快。房?jī)r(jià)受人口流動(dòng)的空間差異、貨幣和利率政策以及土地供應(yīng)等共同影響，大城市的高房?jī)r(jià)正擠出低端產(chǎn)業(yè)及其人口，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越脫離普通住宅需求。調(diào)控后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)量跌、價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)在不同城市、板塊和企業(yè)間的分化將依舊存在。因此，建議通過(guò)供給側(cè)改革順應(yīng)人的流向，防止貨幣超發(fā)，并調(diào)整城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略向都市圈戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

上海市立信會(huì)計(jì)金融學(xué)院王洪衛(wèi)教授報(bào)告的題目為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)造和風(fēng)險(xiǎn)防范”。他談到，分稅制改革后地方事權(quán)過(guò)多導(dǎo)致地方政府依賴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)補(bǔ)充地方財(cái)政收入，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題不能僅僅從房地產(chǎn)業(yè)本身找原因。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的困境在一定程度上可以歸于金融問(wèn)題，包括高利率下金融危機(jī)的不斷放大、產(chǎn)業(yè)空間通過(guò)外表包裝獲取融資優(yōu)惠、房產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)失衡下金融資本投放難等。提高融資效率、降低融資成本是解決之道，如支持品牌企業(yè)加相關(guān)公司進(jìn)行融資，并大力提倡租賃市場(chǎng)的發(fā)展，以獲得資本用于金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)等。

上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)龐元先生演講的題目為“不改初心，繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)改革”。他闡述了國(guó)務(wù)院加強(qiáng)供給側(cè)改革的宏觀背景，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革舉措進(jìn)行了梳理和解讀，提出要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制研究。報(bào)告內(nèi)容圍繞進(jìn)一步深化住房制度改革、深化研究土地供應(yīng)制度改革、房地產(chǎn)財(cái)稅制度問(wèn)題、貨幣信貸和資產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題等七個(gè)方面，談了下一步上海房地產(chǎn)業(yè)的改革思路和舉措。此外，還提及公租房建設(shè)中尋租行為的避免、物權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押融資之間的關(guān)系、房地產(chǎn)賦稅“重流通輕持有”等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

華東師范大學(xué)張永岳教授對(duì)主題論壇進(jìn)行簡(jiǎn)短總結(jié)，他認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展仍起著重要作用，在區(qū)域市場(chǎng)分化的背景下，應(yīng)分城施策，有效解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些熱點(diǎn)問(wèn)題，同時(shí)兼顧住房公平與市場(chǎng)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)地發(fā)展。

二、科創(chuàng)中心建設(shè)中的人才住房政策與上海住房體系完善

華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系胡金星副教授作了題為“青年人才住房滿意度及影響因素研究”的報(bào)告。他的演講基于對(duì)上海市區(qū)屬公共租賃住房入住群體的調(diào)研，分析了青年人才的住房特征、住房滿意度及其影響因素，進(jìn)而將住房滿意度細(xì)分為基本配套設(shè)施滿意度、社區(qū)融合滿意度和住房質(zhì)量滿意度三個(gè)維度。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，公共租賃住房群體對(duì)住房的總體滿意度較高，租金補(bǔ)貼對(duì)青年人才的住房滿意度有著顯著的影響，且青年人才對(duì)于公租房的需求存在異質(zhì)性。

華東師范大學(xué)城市發(fā)展研究院宋艷姣博士報(bào)告的題目為“高房?jī)r(jià)背景下上海青年人才住房問(wèn)題研究”。她的報(bào)告把上海市青年人才住房群體分為市場(chǎng)租賃房群體、保障房群體和購(gòu)房群體三類(lèi)。調(diào)查顯示，過(guò)半青年人才群體認(rèn)為房?jī)r(jià)高導(dǎo)致居住成本壓力過(guò)大。在住房滿意度方面，市場(chǎng)租賃群體在居住成本、居住房屋以及社區(qū)配套設(shè)施方面的滿意度都遠(yuǎn)低于保障房群體。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)榮副教授的報(bào)告題目為“面向科創(chuàng)中心建設(shè)的公租房政策優(yōu)化分析”。主要針對(duì)如何緩解上海市科技創(chuàng)新人才的階段性居住困難以及如何優(yōu)化上海市住房保障政策，他建議在堅(jiān)持公租房政策總體穩(wěn)定的基礎(chǔ)上應(yīng)通過(guò)多種渠道如配建房源、代理經(jīng)租房源、單位租賃房等來(lái)提高房源的適配性，明確市區(qū)兩級(jí)公租房項(xiàng)目的定位以及增強(qiáng)公租房的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)等。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)王偉博士報(bào)告的題目為“外來(lái)高學(xué)歷人口的住房情況：現(xiàn)狀與對(duì)策”，以新生代高學(xué)歷流動(dòng)人口為關(guān)注焦點(diǎn)，從住房自有率和租金負(fù)擔(dān)率為切入點(diǎn)分析了該群體的住房現(xiàn)狀，并從戶籍、地區(qū)、家庭三個(gè)方面探討了新生代高學(xué)歷流動(dòng)人口在不同類(lèi)型城市中住房自有率的差異，提出應(yīng)通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼來(lái)提高外來(lái)高學(xué)歷人口在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的經(jīng)濟(jì)可能性和定居意愿。

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)與園區(qū)用地的再開(kāi)發(fā)

華東師范大學(xué)城市發(fā)展研究院張傳勇博士作了題為“上海市存量工業(yè)用地二次開(kāi)發(fā)：現(xiàn)狀、問(wèn)題和對(duì)策”的報(bào)告。上海存量工業(yè)用地的再次開(kāi)發(fā)提高了土地利用開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，提升了土地綜合利用效益，促進(jìn)了工業(yè)園區(qū)與城鎮(zhèn)的融合發(fā)展，但目前仍面臨收儲(chǔ)成本不斷提高、各方利益難以協(xié)調(diào)、現(xiàn)行政策著力點(diǎn)錯(cuò)位、土地監(jiān)管制度不夠完善等問(wèn)題。推進(jìn)上海市存量工業(yè)用地二次開(kāi)發(fā)需要政府統(tǒng)籌規(guī)劃、完善土地收儲(chǔ)制度，降低土地收儲(chǔ)成本、探索完善工業(yè)用地出讓制度以破除二次開(kāi)發(fā)的瓶頸，在二次開(kāi)發(fā)過(guò)程中協(xié)調(diào)各方利益。