英國(guó)房地產(chǎn)投資白皮書(shū)（節(jié)選連載）系列一：住宅市場(chǎng)

第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

3.1 英國(guó)住宅市場(chǎng)供需情況

在英國(guó)，住宅市場(chǎng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，全國(guó)擁有大約2780萬(wàn)套民用住宅。根據(jù)內(nèi)政部數(shù)據(jù)報(bào)告， 2015年六月98510套（棟）住宅進(jìn)行了交易，與去年同期環(huán)比上升了6%。而整個(gè)年度的交易量為1028430套，依然與去年保持相同水平，略微增加了0.7%。受金融危機(jī)的影響，英國(guó)在2008年1月到2009年3月房屋的均價(jià)降低了15%。2013年英國(guó)住宅總銷售了107萬(wàn)套住宅。2013年英國(guó)政府專門(mén)成立房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)運(yùn)用特別行動(dòng)小組（Housing Market Statistics Implementation Task Group）每年對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析與預(yù)測(cè)。英國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，根據(jù)英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在短短六年中，英國(guó)的平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了50%，而倫敦部分地區(qū)的房?jī)r(jià)一年漲幅已超20%。根據(jù)英國(guó)網(wǎng)絡(luò)房屋中介公司Rightmove的數(shù)據(jù)顯示，首次買(mǎi)房者的需求和供應(yīng)量相差太大，而且大部分城市的購(gòu)買(mǎi)者都是本國(guó)年輕人，基本上都屬于‘剛需’。

英國(guó)地少人多，人口正處于快速的增長(zhǎng)狀態(tài)，這導(dǎo)致首次買(mǎi)房者的需求和供應(yīng)量相差太大房產(chǎn)供不應(yīng)求。英國(guó)的房屋購(gòu)買(mǎi)需求強(qiáng)勁，現(xiàn)在需求量最大的是兩房一廳或者一房一廳的小戶型住宅。很大一部分海外買(mǎi)家是看重對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資，通過(guò)建立一定的房地產(chǎn)投資組合，然后將家族資產(chǎn)傳遞給他們的孩子。

另一方面，住宅市場(chǎng)的貸款市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，按揭貸款率已經(jīng)達(dá)到2007年金融危機(jī)前的水平，政府對(duì)于首次買(mǎi)房者的補(bǔ)助計(jì)劃，進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)需求。甚至有不少銀行已經(jīng)開(kāi)始考慮給中國(guó)買(mǎi)家在英國(guó)以優(yōu)惠的利率辦理按揭貸款，貸款利率低至3%，且可辦理多套房產(chǎn)的按揭。英國(guó)按揭貸款產(chǎn)品豐富，同時(shí)貸款的利率非常低，根據(jù)英格蘭銀行的統(tǒng)計(jì)，按揭貸款最多可以帶到房?jī)r(jià)的90%，而一般的也可以貸到房?jī)r(jià)的75%。在過(guò)去兩年中，英國(guó)各地的房?jī)r(jià)都有不同程度的增長(zhǎng)，而倫敦2014年第一季度的增幅就高達(dá)4.5%。

根據(jù)英格蘭銀行（英國(guó)中央銀行）的《2014金融穩(wěn)定性報(bào)告》，在短期內(nèi)英國(guó)房屋供給量和需求量依然保持一定差距，在一定的情況下會(huì)出現(xiàn)無(wú)房子可賣(mài)的情況， 英國(guó)正經(jīng)歷了歷史上最嚴(yán)重的房源短缺。最新的House Simple提供的《房產(chǎn)供應(yīng)指數(shù)》分析，今年7月份新房數(shù)量暴跌13%。其中蘇格蘭地區(qū)兩大城市：愛(ài)丁堡和格拉斯哥更是出現(xiàn)了歷史最大的短缺記錄，與六月份相比，房源供應(yīng)量下跌了30%，倫敦地區(qū)的供給量也下滑了15%。2013項(xiàng)目完工量為110,000套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2000-2007年的平均水平18000萬(wàn)套。1969到2014年45年的住宅完成量，一直處于下滑的狀態(tài)。1969/70 年度的住宅建造量為37.8萬(wàn)棟，而2013/14年度為14.1萬(wàn)套，雖然比2007/8年有所回升，但是之后由于金融危機(jī)的影響，一下子又跌入了歷史最低點(diǎn)（圖3.1）。英國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的借貸量并沒(méi)有增加，進(jìn)一步加大了開(kāi)發(fā)商的投資壓力，制約了他們投入再生產(chǎn)的積極性和創(chuàng)造力。然而銀行對(duì)房地產(chǎn)公司的貸款一直保持著較低的水平。由于建筑市場(chǎng)技能工種短缺，土地批復(fù)手續(xù)繁雜﹑多變，供應(yīng)遠(yuǎn)低于需求量，因此市場(chǎng)價(jià)格依然保持上升趨勢(shì)。

圖3.1 英國(guó)住宅建造量1970-2014（數(shù)據(jù)來(lái)源：NSO， 2015）

3.2 住房平均價(jià)格變化

英國(guó)房產(chǎn)投資要看準(zhǔn)兩大收益機(jī)會(huì)：房子增值和租金收入。英國(guó)平均房屋租金收益率穩(wěn)定在5-10%，如此高的收益，“以房養(yǎng)學(xué)”和“以房養(yǎng)房”都能實(shí)現(xiàn)！英國(guó)房屋的一個(gè)特征是質(zhì)量很好，一般新建住房都有英國(guó)住房建造署NHBC10年期的建筑質(zhì)量保證。NHBC是1936年成立的英國(guó)規(guī)模最大的提供新房保險(xiǎn)的一個(gè)機(jī)構(gòu)。目前為止，每年英國(guó)建設(shè)的80%的新房都有NHBC的十年保險(xiǎn)。

隨著英國(guó)房?jī)r(jià)的攀升，政府廉租房供應(yīng)的限制，未來(lái)私人出租房屋將會(huì)不斷增加，從2001 年230萬(wàn)家庭增加到2014年的540萬(wàn)家庭，占據(jù)房屋市場(chǎng)的20%， 普華永道（PWC）預(yù)計(jì)到2025年還將增加180萬(wàn)家庭。大概達(dá)到市場(chǎng)總量的25% （圖3）。而住房市場(chǎng)最多的房客年齡在20-39歲左右。在過(guò)去十年中英國(guó)的私人房屋出租總量成倍增長(zhǎng)，超過(guò)了政府的公租房。另外一個(gè)顯著特征是在英國(guó)更多的人完全擁有他們的住房，其主要原因是英國(guó)的老齡人口的增加，60歲以上的老人往往更希望使用他們的部分養(yǎng)老金將房貸一次性付清或者從大戶型置換到?jīng)]有貸款的小戶型。全國(guó)的借貸市場(chǎng)也非常成熟，全國(guó)未歸還的貸款金額大約在12810億英鎊。

根據(jù)2012年的統(tǒng)計(jì)，家庭的平均貸款率為其收入的三倍左右，在英國(guó)置業(yè)沒(méi)有房產(chǎn)稅，只有一次性印花稅，根據(jù)房產(chǎn)價(jià)格由1%至7%不等。現(xiàn)在對(duì)住房按揭的管制也開(kāi)始松綁，基于收入的貸款（Loan to Income）發(fā)放很多都多于工資的4倍以上，甚至達(dá)到5倍。在80年代的房屋均價(jià)和家庭平均收入比為2.3，而2013年達(dá)到4.6，在大倫敦區(qū)域高達(dá)6.1。

圖3.2 英國(guó)房屋市場(chǎng)結(jié)構(gòu)圖（來(lái)源：PWC,2015）

3.3 海外投資

英國(guó)經(jīng)濟(jì)相對(duì)于歐盟的債務(wù)危機(jī)，還是非常平穩(wěn)，逐漸成為全球資本的避風(fēng)港。英國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)成為全球超級(jí)富豪的投資樂(lè)園，海外買(mǎi)家主要集中在倫敦市中心區(qū)域的新建住宅，倫敦的房屋年回報(bào)率在10%左右。英國(guó)（尤其是）倫敦的買(mǎi)家來(lái)自世界各地，新加坡，中國(guó)，馬來(lái)西亞，俄羅斯，甚至中東和許多歐洲國(guó)家。投資英國(guó)是因?yàn)槎愂諜C(jī)制有利于購(gòu)買(mǎi)者，法律政策透明，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。

非英國(guó)公民和企業(yè)也可以擁有英國(guó)地產(chǎn),英國(guó)地產(chǎn)允許外國(guó)投資。英國(guó)允許外籍人士在英國(guó)境內(nèi)自由置業(yè)﹑購(gòu)地, 與本國(guó)人相比無(wú)任何區(qū)別。產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度嚴(yán)格,是房產(chǎn)注冊(cè)最便捷的國(guó)家之一。英國(guó)是一個(gè)穩(wěn)定的民主國(guó)家，數(shù)百年來(lái)均對(duì)私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)，國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施及社會(huì)福利制度十分健全，優(yōu)越，人性化。在英國(guó)置業(yè)，沒(méi)有對(duì)公民身份﹑簽證或居住權(quán)的限制。可以在預(yù)算范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)手任意數(shù)量的房產(chǎn)。英國(guó)除首都倫敦的房?jī)r(jià)相對(duì)較高外，其他區(qū)域的房?jī)r(jià)適中,出租回報(bào)率高。

3.4 英國(guó)投資分析

根據(jù)海外地產(chǎn)投資評(píng)估體系的五大評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)對(duì)英國(guó)進(jìn)行分析，其結(jié)論如表3.1和圖3.3所示，英國(guó)的投資指標(biāo)中得分最高的是其投資的穩(wěn)定性，證明其社會(huì)穩(wěn)定性強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，而且通貨膨脹率極低，英國(guó)受各國(guó)投資者的青睞，其原因就是有非常強(qiáng)的穩(wěn)定性。與歐洲其他國(guó)家相比，英國(guó)具有穩(wěn)定的政治和社會(huì)環(huán)境，由于英國(guó)人民心態(tài)平和，完善的法律體系，非常低的犯罪率，社會(huì)治安良好，極少的自然災(zāi)害，都為投資英國(guó)房產(chǎn)帶來(lái)保障。同時(shí)，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)將繼續(xù)優(yōu)于其他資產(chǎn)類別。英國(guó)房地產(chǎn)核心市場(chǎng)的資產(chǎn)以及非核心市場(chǎng)的高端資產(chǎn)將面臨本土及國(guó)外買(mǎi)家的旺盛需求。與其他國(guó)家相比，英國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去十年中顯示出更穩(wěn)健的增長(zhǎng)趨勢(shì)，其租金回報(bào)率遠(yuǎn)超紐約﹑悉尼﹑巴黎﹑米蘭﹑多倫多﹑北京和上海。

另外，英國(guó)地產(chǎn)投資的安全性非常高，一方面因?yàn)橥顿Y受法律保護(hù)，具有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，而且與其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，整體治安良好，適合居住。另外投資英國(guó)可以獲得良好的收益，其住宅的普遍升值率較高，而且大部分區(qū)域的租金回報(bào)率也相對(duì)較高，風(fēng)險(xiǎn)可控性也較好。唯一相對(duì)較弱的是其便利性，房屋買(mǎi)賣(mài)有規(guī)范的流程，另外海外投資的資金來(lái)源也收到一定的監(jiān)管。

表3.1 英國(guó)房地產(chǎn)投資評(píng)分

圖3.3 英國(guó)房地產(chǎn)投資分析雷達(dá)圖

3.5 小結(jié)

由于英國(guó)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，安全的居住生活環(huán)境，以及有保障的房屋擁有權(quán)，英國(guó)成為國(guó)際資本投資的樂(lè)園，特別是倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)，更是海外投資者的‘安全天堂’。另一方面由于英國(guó)土地使用的嚴(yán)格限制，建筑類技術(shù)工的短缺，導(dǎo)致新住房的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的需求，也促使英國(guó)房?jī)r(jià)的升值，同時(shí)激活租賃市場(chǎng)，保證并增加了房租收益。（待續(xù)）