于明明

關(guān)于搭建北京市統(tǒng)一房屋租賃信息平臺的構(gòu)想

于明明

近年來，北京市房屋租賃市場的迅猛發(fā)展。但是政府對房屋租賃市場管理手段落后，并因此帶來了一系列社會問題。在詳細(xì)分析北京房屋租賃市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，筆者建議運(yùn)用現(xiàn)代化的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及先進(jìn)的應(yīng)用體系，搭建房屋租賃信息管理系統(tǒng)，以提高城市房地產(chǎn)精細(xì)化管理。

房屋租賃 政府管理 信息平臺

近年來，房價(jià)居高不下、政府限購政策調(diào)控、流動人口不斷增加，三大因素催生了北京市房屋租賃市場的迅猛發(fā)展。然而，目前北京市政府對于房屋租賃市場的管理不夠完善，帶來了政府在城市綜合管理方面的一系列問題，如反恐治暴疏漏、房屋租賃稅收名存實(shí)亡等。究其根本，是因?yàn)檎畬τ诒本┦蟹课葑赓U市場沒有建立一套完善的信息服務(wù)與管理系統(tǒng)。

房屋租賃過程涉及房產(chǎn)、工商、稅務(wù)、消防、流動人口等多方面的管理，需要多部門協(xié)調(diào)配合，因此，是城市綜合管理中的一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。為了實(shí)現(xiàn)房屋租賃市場的健康有序發(fā)展，筆者提出運(yùn)用現(xiàn)代化的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及先進(jìn)的應(yīng)用體系，搭建全面、規(guī)范的房屋租賃信息管理系統(tǒng)的構(gòu)想，為城市房地產(chǎn)精細(xì)化管理提供有效的技術(shù)手段。

一、北京市房屋租賃市場存在的問題

（一）當(dāng)前房屋租賃市場過度自由，缺乏監(jiān)管

目前房屋租賃主要有幾個渠道：（1）通過房租經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行租賃；（2）通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行租賃；（3）通過二房東進(jìn)行租賃；（4）通過個人進(jìn)行租賃。租賃市場過度自由滋生了很多問題，如虛假房源信息大量充斥各房產(chǎn)網(wǎng)站，不良中介機(jī)構(gòu)哄抬房租價(jià)格導(dǎo)致租金非合理上漲，各種群租打隔斷亂象叢生，租賃雙方的權(quán)利義務(wù)得不到有效保障等等。

（二）流動人口管理問題。一線大城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)尤為突出

國務(wù)院提出“以房管人”是我國戶籍制度改革、城市綜合管理的創(chuàng)新管理手段。大量流動人口涌入，一方面為城市的發(fā)展提供了充足的人力資源，另一方面也給城市的社會管理帶來了極大的挑戰(zhàn)。目前主要手段采用登記制度，通過暫住證，居住證來對流動人口進(jìn)行管理，但此類證件辦理流程繁瑣，流動人員通常情況下不會主動登記辦證，相關(guān)職能部門也無法掌握流動人員的正確信息。再則流動人員或短期逗留或無力購買固定房產(chǎn)，在不需要辦理任何證件的前提條件下租房成無疑為最佳選擇方案。所以租房的主力軍往往以流動人口為主。這種現(xiàn)象在一線城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)尤為凸顯。

二、搭建房屋租賃信息平臺的意義

1、通過平臺發(fā)布真實(shí)的房源信息和租賃價(jià)格，使租賃雙方在公開透明的環(huán)境下進(jìn)行房屋租賃交易。

2、通過平臺向政府有關(guān)部門提供準(zhǔn)確的租賃成交數(shù)量，租賃價(jià)格走向及市場動態(tài)，研究市場變化規(guī)律，可以為政府決策提供依據(jù)和參考。

3、通過平臺加強(qiáng)租賃合同登記備案管理，提供便民服務(wù)平臺，為房屋租賃稅收的收取提供信息和依據(jù)。

4、通過平臺建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信用評價(jià)體系，規(guī)范和引導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的租賃經(jīng)營行為，規(guī)范租賃市場，有效減少群租打隔斷的違法違規(guī)行為。

三、建立房屋租賃信息平臺所需解決的問題

（一）房屋租賃管理的備案管理

目前北京市對房屋租賃備案的管理處于一種比較松散的狀態(tài)，由于沒有強(qiáng)制性的法律法規(guī)要求，備案率一直處于偏低的水平，導(dǎo)致部分稅收的流失和治安管理的困難。房屋租賃備案的非強(qiáng)制性對房屋租賃平臺的建設(shè)也是不利因素，不能用強(qiáng)制性手段將北京市成交的房屋租賃業(yè)務(wù)全部收集到平臺范圍之內(nèi)。因此，需要繼續(xù)呼吁出臺相關(guān)的法律法規(guī)，強(qiáng)化提高房屋租賃的法律地位；同時政府為了加強(qiáng)對出租房屋的管理，尤其是加強(qiáng)對群租房屋流動人口的管理，可以考慮允許暫時對存在群租情況的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移進(jìn)行限制，以便督促房屋產(chǎn)權(quán)人及時整改，并遏制房屋產(chǎn)權(quán)人的群租愿望。

（二）如何吸引廣大居民和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用平臺

對于在沒有強(qiáng)制力保證的情況下，平臺要通過什么方法手段，盡可能地將區(qū)域內(nèi)成交的房屋租賃業(yè)務(wù)納入平臺管理的問題，是平臺設(shè)計(jì)的一個重要問題。一是設(shè)計(jì)友好便捷的用戶界面能使廣大居民和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)輕松方便的發(fā)布房屋出租和承租信息；二是設(shè)計(jì)較高的安全性對客戶隱私進(jìn)行保護(hù)；三是通過政府資源和公信力，進(jìn)行房源核驗(yàn)，發(fā)布真實(shí)有效的房源信息，吸引廣大居民使用平臺交易；四是在平臺中設(shè)計(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的信用評價(jià)體系模塊。所有通過平臺成交的用戶均可以對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員進(jìn)行評價(jià)和評級，同時政府主管部門也結(jié)合機(jī)構(gòu)的基本情況和投訴情況等對機(jī)構(gòu)進(jìn)行評價(jià)評級，引導(dǎo)平臺內(nèi)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行良性競爭，給廣大居民選擇經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行服務(wù)時提供信用參考。

（三）如何實(shí)現(xiàn)大部分業(yè)務(wù)通過平臺成交的目的

房屋租賃信息平臺提供免費(fèi)網(wǎng)上發(fā)布租房信息，免費(fèi)房源核驗(yàn)的功能，也提供網(wǎng)上租賃合同簽約和備案功能。而一筆業(yè)務(wù)只有實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上簽約和備案的程序，才符合政府采集真實(shí)成交數(shù)據(jù)和掌握出租雙方真實(shí)信息便于管理的要求。為了避免租賃雙方僅僅通過平臺獲取信息而在平臺外成交，在搭建信息技術(shù)平臺的同時也要制定相關(guān)的平臺管理辦法，吸引用戶通過平臺成交，可以通過設(shè)立投訴綠色通道等方法，優(yōu)先受理通過平臺成交的用戶的投訴，鼓勵消費(fèi)者通過平臺進(jìn)行簽約和備案。還可以將經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交備案率與其信用評級相掛鉤，促使經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)積極主動促成租賃雙方通過平臺簽約和備案等。

（作者單位：北京城市學(xué)院眾城智庫）

于明明，女，法學(xué)碩士，北京城市學(xué)院眾城智庫，研究方向：民商法、公共政策與立法第三方評估。