一段時間以來，房地產市場可謂理財投資熱點中的熱點。是否該出手呢？答案不是那么簡單。因為理財決策一定要同時關注兩個口袋：一個是現(xiàn)金流量口袋；一個是現(xiàn)金存量口袋。第一個口袋以儲蓄額為目標，考慮如何擴大收入和預算支出；第二個口袋以資產收益率為目標，考慮如何配置合適的資產。關于是否需要投資房產，你首先要考慮的是把房產作為理財目標還是理財工具。若是要解決居住需求目標，就要評估現(xiàn)實的現(xiàn)金流可否滿足，主要是考慮首付款與借貸額的分配問題。是否劃算倒在其次，因為在中國推進城鎮(zhèn)化的大背景下，長期來看房價可能會持續(xù)上漲。而如果將房產作為投資工具，由于中短期的泡沫因素，恐怕在如此高的價位下，投資時機已過。

說到底，理財的最終目標是為了安排好自己一生的現(xiàn)金流，在生命周期的不同階段可以用計劃好的錢滿足消費。而籌集這些錢有兩個來源：一是勞動，二是投資收益。絕大部分人在退休之前主要通過勞動收入這個“活水”來滿足消費所需，投資收益則作為輔助來源。在退休之后，勞動收入中斷，才主要依靠投資收益來維持生命的最后一段航程。

人生的主要財務需求一般包括子女教育、購房和養(yǎng)老。這3種需求需要準備的財務資源較多，而且比較剛性。其中子女教育需求最為苛刻，到一定的時間必須準備必要的資金；而購房和養(yǎng)老需求的彈性相對大一些，因為如果財務資源不夠，可以通過延遲退休時間和適當降低目標額來實現(xiàn)。這些需求的實現(xiàn)都是最終取決于屆時的現(xiàn)金流量，因為具備一些理財知識的人都知道，存量口袋的收益也最終進入流量口袋。多數人總是只顧盯緊存量口袋，僅僅看哪些投資的收益率高，完全忘了流量口袋的流量所得。如果投資成功，收益率高到超過了目標額，那當然是好事；但往往收益率高的資產投資風險也大，達不成目標的概率也較高。比如現(xiàn)在的房產投資，目前來看收益率確實很高，但未必適合你的流動性要求和風險承受能力。因此，對于個體來講，一定要把自己的理財目標和理財性格與市場當前的投資品聯(lián)系起來考慮，切忌樂于“知彼”而忘了“知己”。

理財規(guī)劃中兩個口袋的觀念主要是強調流量與存量并重，且流量第一、存量第二。儲蓄的目的是為了滿足消費，即滿足支出需求，而支出屬于流量范疇；研究存量資產配置最終是為了滿足未來的流量支出。根據支出目標確定存量布局，而不是根據投資標的表現(xiàn)確定存量布局，但這往往是許多人在進行理財規(guī)劃時容易犯的錯誤。