一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂理財(cái)投資熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)。是否該出手呢？答案不是那么簡(jiǎn)單。因?yàn)槔碡?cái)決策一定要同時(shí)關(guān)注兩個(gè)口袋：一個(gè)是現(xiàn)金流量口袋；一個(gè)是現(xiàn)金存量口袋。第一個(gè)口袋以?xún)?chǔ)蓄額為目標(biāo)，考慮如何擴(kuò)大收入和預(yù)算支出；第二個(gè)口袋以資產(chǎn)收益率為目標(biāo)，考慮如何配置合適的資產(chǎn)。關(guān)于是否需要投資房產(chǎn)，你首先要考慮的是把房產(chǎn)作為理財(cái)目標(biāo)還是理財(cái)工具。若是要解決居住需求目標(biāo)，就要評(píng)估現(xiàn)實(shí)的現(xiàn)金流可否滿足，主要是考慮首付款與借貸額的分配問(wèn)題。是否劃算倒在其次，因?yàn)樵谥袊?guó)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的大背景下，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)可能會(huì)持續(xù)上漲。而如果將房產(chǎn)作為投資工具，由于中短期的泡沫因素，恐怕在如此高的價(jià)位下，投資時(shí)機(jī)已過(guò)。

說(shuō)到底，理財(cái)?shù)淖罱K目標(biāo)是為了安排好自己一生的現(xiàn)金流，在生命周期的不同階段可以用計(jì)劃好的錢(qián)滿足消費(fèi)。而籌集這些錢(qián)有兩個(gè)來(lái)源：一是勞動(dòng)，二是投資收益。絕大部分人在退休之前主要通過(guò)勞動(dòng)收入這個(gè)“活水”來(lái)滿足消費(fèi)所需，投資收益則作為輔助來(lái)源。在退休之后，勞動(dòng)收入中斷，才主要依靠投資收益來(lái)維持生命的最后一段航程。

人生的主要財(cái)務(wù)需求一般包括子女教育、購(gòu)房和養(yǎng)老。這3種需求需要準(zhǔn)備的財(cái)務(wù)資源較多，而且比較剛性。其中子女教育需求最為苛刻，到一定的時(shí)間必須準(zhǔn)備必要的資金；而購(gòu)房和養(yǎng)老需求的彈性相對(duì)大一些，因?yàn)槿绻?cái)務(wù)資源不夠，可以通過(guò)延遲退休時(shí)間和適當(dāng)降低目標(biāo)額來(lái)實(shí)現(xiàn)。這些需求的實(shí)現(xiàn)都是最終取決于屆時(shí)的現(xiàn)金流量，因?yàn)榫邆湟恍├碡?cái)知識(shí)的人都知道，存量口袋的收益也最終進(jìn)入流量口袋。多數(shù)人總是只顧盯緊存量口袋，僅僅看哪些投資的收益率高，完全忘了流量口袋的流量所得。如果投資成功，收益率高到超過(guò)了目標(biāo)額，那當(dāng)然是好事；但往往收益率高的資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也大，達(dá)不成目標(biāo)的概率也較高。比如現(xiàn)在的房產(chǎn)投資，目前來(lái)看收益率確實(shí)很高，但未必適合你的流動(dòng)性要求和風(fēng)險(xiǎn)承受能力。因此，對(duì)于個(gè)體來(lái)講，一定要把自己的理財(cái)目標(biāo)和理財(cái)性格與市場(chǎng)當(dāng)前的投資品聯(lián)系起來(lái)考慮，切忌樂(lè)于“知彼”而忘了“知己”。

理財(cái)規(guī)劃中兩個(gè)口袋的觀念主要是強(qiáng)調(diào)流量與存量并重，且流量第一、存量第二。儲(chǔ)蓄的目的是為了滿足消費(fèi)，即滿足支出需求，而支出屬于流量范疇；研究存量資產(chǎn)配置最終是為了滿足未來(lái)的流量支出。根據(jù)支出目標(biāo)確定存量布局，而不是根據(jù)投資標(biāo)的表現(xiàn)確定存量布局，但這往往是許多人在進(jìn)行理財(cái)規(guī)劃時(shí)容易犯的錯(cuò)誤。