李廉翌 陳倍好（重慶工商大學(xué)，重慶 400000）

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簡析中國房地產(chǎn)融資渠道及新型融資方式

李廉翌 陳倍好
（重慶工商大學(xué)，重慶 400000）

摘要：概述我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀及存在問題，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、ppp融資模式的概念、特點、前景。為我國房地產(chǎn)融資渠道及新型融資渠道研究提供參考與借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；新型融資方式

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀

1.資金來源于自籌資金和其他資金。

2.金融投入總量增長且結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題

（一）銀行貸款受擠壓。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，其特點是開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，其需要大量的資金支持才能確保長期運轉(zhuǎn)，對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。在嚴(yán)格的信貸額度控制和嚴(yán)厲的監(jiān)管政策下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款已經(jīng)受到明顯擠壓。

（二）房地產(chǎn)金融制度不夠完善。對比國外房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系如專業(yè)性住房金融機構(gòu)、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)和向住房融資提供擔(dān)保或保險的機構(gòu)，我國僅有非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)（主要為商業(yè)銀行），這就使得我國房地產(chǎn)金融組織結(jié)果單一化，影響了房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，同時也使得商業(yè)銀行金融風(fēng)險增大。

（三）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新品種和手段匱乏。與發(fā)達(dá)國家相比，我國城市房地產(chǎn)金融品種和手段創(chuàng)新較少，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)貸款或者個人住房貸款都離不開抵押、按揭等幾種原始方式。我國城市房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的意識不高，沒有專門設(shè)計適合不同房地產(chǎn)企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種。

（四）房地產(chǎn)金融系統(tǒng)運行機制效率不高。目前，我國涉及房地產(chǎn)金融的專項法規(guī)不多，房地產(chǎn)金融缺乏法律保護，而且國家對房地產(chǎn)金融發(fā)展支持不足。由此導(dǎo)致城市房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場運行尚未進入規(guī)范化的軌道，影響了房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（五）房地產(chǎn)金融中介服務(wù)滯后。第一，房地產(chǎn)金融資信評估體系不健全；第二，房地產(chǎn)中介保證機構(gòu)缺乏；第三房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)市場混亂；第四房地產(chǎn)中介機構(gòu)人才匱乏。

三、新形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道選擇

（一）REITs。

1.概念。房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust），指制定信托投資計劃的信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同， 以發(fā)行信托受益憑證等方式，委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員實施具體的經(jīng)營管理，從而達(dá)到將受托投資者的資金用于房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資的一種資金信托投資方式。

2.REITs的具體特點為。

一是來源于租金和房產(chǎn)升值的收益。

二是給予投資者更多分紅的大部分收入。

三是不同于銀行存款、基金等較為短期的投資方式，REITs能獲得更長遠(yuǎn)的資金回報，同時與股市、債市等風(fēng)險性投資方式并沒有太多的相關(guān)性。

四是有利于政府盤活社會存量房產(chǎn)，既可幫助政府融資，也降低運營成本；

五REITs對開發(fā)商而言，可以避免開發(fā)商自持物業(yè)的雙重征稅（免除企業(yè)所得稅），從而提高物業(yè)的回報率；開發(fā)商以自持物業(yè)換取REITs在公開市場出讓，可規(guī)避資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收；抵押型REITs可替代銀行貸款融資渠道；

六是REITs對投資者個人而言，可使房地產(chǎn)投資化整為零，便于小額投資；REITs股權(quán)具有良好的變現(xiàn)性，風(fēng)險收益介于股票與債券之間，可優(yōu)化投資組合。

3.前景。在剛結(jié)束的兩會上，李克強總理在作2016年政府工作報告時提出：“探索基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)證券化。深化投融資體制改革，繼續(xù)以市場化方式籌集專項建設(shè)基金，推動地方融資平臺轉(zhuǎn)型改制進行市場化融資，探索基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)證券化，擴大債券融資規(guī)模。”在金融領(lǐng)域，Reits市場未來潛力巨大，受到了各大企業(yè)的青睞。

（二）ppp融資模式。

1.概念。PPP模式（Public—Private—Partnership），它把政府部門的社會責(zé)任、遠(yuǎn)景規(guī)劃、協(xié)調(diào)能力與民營企業(yè)的創(chuàng)業(yè)精神、民間資金和管理效率結(jié)合到一起，是指政府與各私人組織團體之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項目。

2.優(yōu)點。

（1）消除費用的超支。（2）發(fā)揮市場的決定性作用，做大民營企業(yè)，轉(zhuǎn)換政府職能。（3）風(fēng)險分配合理。（4）徹底解決民生領(lǐng)域的腐敗問題。

3.存在問題。

（1）前景被質(zhì)疑，易擱淺。（2）特許經(jīng)營權(quán)能否質(zhì)押的問題一直爭議不斷。

我國《擔(dān)保法》在權(quán)利質(zhì)押章節(jié)中，對新近出現(xiàn)的經(jīng)營權(quán)、收費權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)等權(quán)利質(zhì)押還沒有明確的規(guī)定。

4.前景。

（1）2016年是基建投資大年，PPP市場空間更大。（2）PPP引導(dǎo)基金支持項目論證，保證前期工作順利開展。（3）PPP項目逐步落地，模式越來越清晰。

經(jīng)過兩年多的推廣，相關(guān)培訓(xùn)活動使PPP概念日漸明晰，各參與方對PPP的認(rèn)識更為全面，自身定位更加精準(zhǔn)：政府部門從公共服務(wù)的管理者、提供者向監(jiān)督者、合作者轉(zhuǎn)變，從以建設(shè)、融資為主到運營、合作為主轉(zhuǎn)變，整合了社會的資源，進入激發(fā)了市場的活力。

（4）特許經(jīng)營權(quán)質(zhì)押破題，地方融資平臺參與，金融機構(gòu)支持力度加大，PPP融資渠道拓寬。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)的特點是施工條件復(fù)雜，開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，其需要能穩(wěn)定為其提供資金且風(fēng)險程度為穩(wěn)健的資金來源。不同的房地產(chǎn)企業(yè)，其融資目的不同，有的為了資本積累，長期擴張，有的為了引進技術(shù)，樹立形象，拓展社會的人脈渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展特點及目的，選擇適合的融資渠道。不同的融資渠道對控股權(quán)有著不同程度的影響，不同的融資結(jié)構(gòu)對控制權(quán)有著不同的要求。

在過去，很多房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行貸款，導(dǎo)致以受國家貨幣政策和金融政策的直接影響，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變以銀行信貸為主的融資方式，多元化其投資渠道，提升社會資本來源的比例，在決策前三思而行，根據(jù)企業(yè)情況把握合適的度。

基于此，上文所提到的REITs和ppp融資模式不失為其中幾種好的融資方式。

參考文獻：

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［3］陳朝萌.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化問題研究［D］.天津商業(yè)大學(xué)，2010

陳倍好（1996-），女，漢族，重慶工商大學(xué)，學(xué)生，本科，工程管理專業(yè)。

中圖分類號：F293.3

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1671-864X（2016）05-0030-01

作者簡介：李廉翌（1995-），男，漢族，重慶工商大學(xué)，學(xué)生，本科，工程管理專業(yè)。