◎ 張穎

“一地兩證”能否辦理轉(zhuǎn)移登記

◎ 張穎

案　例

2008年，甲企業(yè)取得某宗地的建設用地使用權，并辦理了國有建設用地使用權證書。后甲企業(yè)謊稱該宗地的使用權證書丟失，向不動產(chǎn)登記機構申請了補辦。登記機構在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)甲企業(yè)遺失、滅失聲明15個工作日后，為甲企業(yè)補辦了證書，但未在登記簿上記載，也未在證書上注明“補發(fā)”字樣。2015年，甲企業(yè)將該宗地的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)并依法辦理了登記。2016年，乙企業(yè)與丙企業(yè)簽訂合同約定將該宗地的建設用地使用權轉(zhuǎn)移給丙企業(yè)，雙方到不動產(chǎn)登記機構申請轉(zhuǎn)移登記時發(fā)現(xiàn)甲企業(yè)手中仍然持有補發(fā)前建設用地使用權證書。登記機構能否辦理轉(zhuǎn)移？

分　析

一、物權狀況以不動產(chǎn)登記簿的記載為準。

《物權法》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！痹摲ǖ谑邨l同時規(guī)定：“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！睋?jù)此可知，不動產(chǎn)權屬證書只是權利人享有不動產(chǎn)物權的證明，在效力上低于不動產(chǎn)登記簿，當不動產(chǎn)權屬證書與登記簿不一致時，一般應當以不動產(chǎn)登記簿的記載為準。本案中，判斷該宗地的權屬狀況應當以不動產(chǎn)登記簿的記載為準，除非有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤。因此本案涉及的該宗地的建設用地使用權權利人應當為記載在不動產(chǎn)登記簿上的乙企業(yè)。

二、在符合轉(zhuǎn)移登記條件下，不動產(chǎn)登記機構應當依法辦理轉(zhuǎn)移登記。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定：“登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（二）存在尚未解決的權屬爭議的；（三）申請登記的不動產(chǎn)權利超過規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。”本案中，雖然甲企業(yè)仍然持有補辦前的證書，但是在登記機構完成刊發(fā)遺失、滅失聲明的程序并在不動產(chǎn)登記簿上記載該宗地的建設用地使用權權利人為乙企業(yè)起，原土地權利證書就已經(jīng)失效了，并不屬于該條規(guī)定的存在權屬爭議的情形。乙企業(yè)作為合法的權利人，不動產(chǎn)登記機構可以為其辦理轉(zhuǎn)移登記。

三、不動產(chǎn)登記機構在向權利人補發(fā)新證時應當及時刊發(fā)聲明，并在不動產(chǎn)登記簿和權屬證書上記載補發(fā)情況。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十二條規(guī)定：“不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權利人申請補發(fā)的，由不動產(chǎn)登記機構在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發(fā)。不動產(chǎn)登記機構補發(fā)不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應當將補發(fā)不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并在不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記證明上注明‘補發(fā)’字樣?！?本案中，不動產(chǎn)登記機構在甲企業(yè)申請補發(fā)新證時，已經(jīng)在不動產(chǎn)登記機構門戶網(wǎng)站上刊發(fā)了甲企業(yè)的遺失、滅失聲明，15個工作日滿無異議后，也應當及時將補發(fā)不動產(chǎn)權屬證書的事項記載在不動產(chǎn)登記簿上，并在補發(fā)的不動產(chǎn)權屬證書上注明“補發(fā)”字樣，避免不動產(chǎn)權屬證書持有人產(chǎn)生疑惑，引發(fā)糾紛。

（摘自《中國土地》，作者供職于國土資源部不動產(chǎn)登記中心）