侯 偉

蘭州交通大學經濟管理學院 甘肅蘭州 730070

房地產企業(yè)財務風險問題探究

侯 偉

蘭州交通大學經濟管理學院 甘肅蘭州 730070

企業(yè)的財務風險這一概念有很強的綜合性，反映了企業(yè)在生產經營時出現的各種風險，它以貨幣為基礎。近年來，房地產企業(yè)普遍出現了比較特殊的財務風險，如果不及時加以重視，會對企業(yè)的發(fā)展構成威脅。本文依據房地產企業(yè)目前的形勢和發(fā)展情況，找出了房地產企業(yè)出現財務風險的原因，并對此給出了相應的解決方案。

房地產；企業(yè)；財務風險

一、房地產企業(yè)財務風險的基本內涵

財務風險是指存在于企業(yè)財務所有活動中的各類風險，是由于企業(yè)財務工作中的各種不確定性而產生的。財務風險有狹義和廣義之分。狹義上的企業(yè)財務風險又被稱作籌資風險，是因為企業(yè)的債務所導致的。具體而言，是指企業(yè)由于過多舉債致使企業(yè)長期和短期的償債能力不斷減弱，或者使企業(yè)的利潤縮水的可能性。而房地產企業(yè)中存在的財務風險的含義與廣義上的財務風險更接近，廣義上的財務風險指的是企業(yè)的實際收益與預期的收益相偏離而使經濟利益遭受損失。這種偏離是企業(yè)活動中的不可抗力因素所造成的。所以房地產企業(yè)中所提到的財務風險指的是企業(yè)的各項活動中，經營管理不合格或者財務狀況不良使預期收益不能收回的可能性。房地產企業(yè)中的財務風險包括融資、投資以及經營管理風險。財務風險具有很強的影響力，如果不能及時采取合理的措施，就會惡化為財務危機。在房地產行業(yè)中，較大的資金需求量，較高的資金流動性，以及較長的產品開發(fā)周期等這些行業(yè)特點，使得房地產企業(yè)中的財務風險控制在企業(yè)發(fā)展中的作用尤其突出，成為了企業(yè)財務工作的重中之重。

二、房地產企業(yè)財務風險的成因

（一）資本結構不合理

所謂資本結構含義就是企業(yè)的的目前自有資本與借入資本之間的比例。資本結構如果設置的不合理，則企業(yè)的收益也會因此受到影響，不合理的資本結構，財務風險也會不斷加劇。企業(yè)依靠負債來維持經營狀況的時候會出現財務杠桿。房地產行業(yè)和其他行業(yè)相比具有很高的收投資回報率，但是相應給投資者帶來的風險也是不可估量的。資產負債率一般高于其他行業(yè)，所以財務風險也較大。房地產企業(yè)在全面進入施工階段后，需要大量的資金來維持運作。如果企業(yè)能夠及時的準備好項目進展過程中所需的所有資金，那么工程才有望順繼續(xù)，對企業(yè)的未來的發(fā)展也會起到積極作用。否則，房地產開發(fā)進程受阻也會連累企業(yè)。房地產企業(yè)通常利用自有資金來取得土地的使用權，并將其用作銀行貸款的抵押。如果介入較大比重的款項，資產負債率就會因此而提高，加劇財務風險的擴大。

（二）財務人員自身素質和管理意識的欠缺

房地產企業(yè)在財務管理的過程中更注重控制,疏于管理,企業(yè)的內部財權大多時候控制于關鍵人員之手。很多的賬務記錄都不夠完整，不夠準確，只是為了應付有關部門的檢查管理。部分財務人員自身的專業(yè)水平較低，不能勝任自己的工作，影響了整體的工作質量，使得財務報告不能完全反應企業(yè)的整體能力。所以，管理者以此做決策時會出現差錯，使財務風險有了可乘之機。有些開發(fā)商缺乏經營和管理理念，沒有詳細的財務預算，對各種生產因素不能做到全面分析，致使資金管理和成本控制出現問題，影響經濟效益。

（三）業(yè)務拓展過快造成盲目投資

近年來的房地產業(yè)繁榮使部分企業(yè)管理人員覺得我國房地產這一行業(yè)只賺不虧，使企業(yè)內部的一些人員輕視了財務風險的危害。眾所周知，在企業(yè)的生產活動和經營活動的所有過程中，財務風險是不可避免的 。而目前，房地產企業(yè)中的管理層和治理層對風險的認識比較淡薄，沒有及時預警和防范。一些房地產企業(yè)沒有進行市場調研和實地考察，對市場需求、項目規(guī)模、投資回報率、國家法律政策等分析不透徹，就急于對于投資項目進行決策，這種盲目的行為加大了財務風險。

（四）國家經濟調控政策的約束

房地產行業(yè)在國民經濟中居于重要位置，為了保證國民經濟健康協調發(fā)展，國家經常會出臺相關宏觀政策對其進行調整。房地產行業(yè)由于自身的特殊性，也較大程度上也被政策的變化所影響。在近年來，土地閑置現象逐漸增加，我國政府根據實際要求出臺相應的土地政策。房地產行業(yè)需要大量的土地，土地的成本需要較多資金，新頒布的土地政策可能會增加企業(yè)的成本，使資金周轉陷入困境。而此時就需要大量融資，銀行貸款就是其中之一，我國政府對銀行貸款的法律約束使其對企業(yè)的融資產生巨大的影響。此外，房地產行業(yè)是我國重要的稅收來源，涉及到的稅的種類較多，再加上較大的融資額，使稅收籌劃可以取得較大的利益，但同時也帶來了財務風險。所以對房地產行業(yè)的法律，和政策的關注顯得尤為重要。

三、房地產企業(yè)財務風險的應對措施

（一）合理確定最優(yōu)的資本結構

由于資本結構存在差異性，所以財務風險也不一樣，房地產企業(yè)通過優(yōu)化資本結構的方式來降低籌資風險是較好的辦法。一方面，企業(yè)可以通過負債帶來的財務杠桿作用，提升股東效益。但是負債比例必須有個范圍，當貸款額度達到這個界限后，企業(yè)利息支出帶來的債務風險會上升。企業(yè)要做到嚴格控制債務比重，合理安排負債結構，尋求最佳組合，實現負債組合搭配，努力降低籌資風險。如尋找風險投資者、債券市場吸納民間資金、發(fā)展產業(yè)投資基金等，把債務風險控制在企業(yè)可以承受的范圍之內，從而有效的降低財務風險水平。可以有效控制企業(yè)的財務風險。

（二）設置合理的內部控制體系

房地產企業(yè)要想設置合理的內部控制制度就必須結合行業(yè)本身的優(yōu)劣勢。完善治理和監(jiān)督機制，及時梳理業(yè)務流程，實行人員目標責任制。以綜合素質為基礎培養(yǎng)人才，在培養(yǎng)工作中投入較多的資金、人力和時間。加強在職培訓，經常更新員工的專業(yè)知識，以及計算機的操作能，提高員工的風險識別和防御能力。還要強化管理層的風險管理意識，積極引進專業(yè)水平和操作技能，有豐富財務執(zhí)業(yè)經驗的人員。將財務風險的管理工作納入企業(yè)文化，促使每個員工都能參與到這個管理工作中。管理層也可以優(yōu)化并完善企業(yè)激勵機制，將財務風險管理效果納入員工績效考核。

（三）加強投資項目管理

在使用現有資金前進行全面的統籌計劃，作好預算工作，使其產生最大效用。房地產行業(yè)由于投資規(guī)模大，周期長、占款時間長等特點使其很容易受到社會環(huán)境等因素的影響。因此，投資之前應該充分搜集與市場有關的信息，加強前期預測，結合自身的實力，做出發(fā)展規(guī)劃。并且對將要投資的項目進行可行性研究分析，通過定量定性等各種綜合評估，不斷地衡量投資回報率和其中的風險，并備好各種應對措施，減少企業(yè)的投資風險。

（四）關注政策變動

我國房地產行業(yè)相比其他國家起步較晚，市場規(guī)管機制不完善，更容易受政策的影響，所以房地產企業(yè)要密切留意國家的相關政策方針。政策環(huán)境的變化具有兩面性，既會帶給房地產企業(yè)較好的發(fā)展機會，也會帶來沖擊。因此要及時解讀熟知政策的要求，通過對各項政策的關注和研究，不斷調整項目投資方向和投資策略，防范投資風險。應對市場與政策的變化中，要用正雙向思維進行決策，將政策與市場的變化，同合理的財務決策結合起來，找到最佳的組合，控制風險。

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本文受甘肅省社科規(guī)劃項目“促進甘肅房地產市場健康發(fā)展政策研究”和甘肅省軟科學專項“甘肅現代服務業(yè)集群培育與發(fā)展實證研究”（1504ZKCA017-2）的資助，在此謹表謝意。

侯偉（1968-），男，山東萊州人，本科，講師，研究方向：公共政策分析、農業(yè)經濟學。