馬光遠(yuǎn)

國(guó)慶期間的限購(gòu)成績(jī)單可謂壯觀，短短七天時(shí)間，北京、天津、南京、廈門、深圳、蘇州等19個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)限貸政策。

這次樓市限購(gòu)限貸有三大特點(diǎn)：一是時(shí)間集中在國(guó)慶黃金周，傳統(tǒng)的購(gòu)房的黃金窗口，選擇在這個(gè)時(shí)間，說(shuō)明管理層不希望過(guò)熱的房市借黃金周失控；二是大多是在半夜出臺(tái)。熟悉中國(guó)宏觀政策的人都明白，凡是夜深人靜出臺(tái)政策的，后面透露的信號(hào)是很明確的，那就是對(duì)市場(chǎng)目前的表現(xiàn)不滿意，甚至可以說(shuō)是強(qiáng)烈不滿；三是力度之大，前所未有。首套房貸有的提高至35%的歷史高點(diǎn)，二套房貸甚至有提高至80%的，限購(gòu)的力度也比以前更為嚴(yán)格，這次限購(gòu)限貸，不僅僅是兩年后的重啟，也是以前限購(gòu)限貸的加強(qiáng)版。

接下來(lái)的問(wèn)題大家比較關(guān)心了：在如此嚴(yán)厲的調(diào)控風(fēng)暴下，房?jī)r(jià)會(huì)否迎來(lái)大跌？市場(chǎng)會(huì)不會(huì)冷凍？

還是得吐槽一下，但凡股市房市牛氣沖天，13億人中至少有7億就會(huì)成為股神房神，專家遍地，各種廉價(jià)的觀點(diǎn)滿天飛。什么暴跌啊，什么拐點(diǎn)啊，什么大跌啊，什么資金正在悄悄逃離房地產(chǎn)啊。筆者倒真希望發(fā)表觀點(diǎn)的都是專家，但事實(shí)上是，房地產(chǎn)，特別是中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里算最復(fù)雜的現(xiàn)象。人類歷史上，房地產(chǎn)泡沫數(shù)次崩盤，但每次崩盤的表現(xiàn)和規(guī)律都不相同，很難從中找到某些邏輯。正因?yàn)槿绱耍?jīng)濟(jì)學(xué)家才不敢去研判泡沫。

首先，這次調(diào)控風(fēng)暴來(lái)得的確很猛，但對(duì)下一步房地產(chǎn)走勢(shì)的影響的判斷，不是看出拳的力度，更要看出拳者的意圖。很顯然，管理層選擇在國(guó)慶黃金周期間緊鑼密鼓出臺(tái)史無(wú)前例的限購(gòu)限貸政策，目的恰恰是防止房地產(chǎn)繼續(xù)過(guò)熱后出現(xiàn)崩盤的危險(xiǎn)，而不是為了加速其崩盤。這個(gè)時(shí)候出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，目的是為了保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是為了打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，目的是為了讓房市不要重蹈去年股市的災(zāi)難，而不是加速房地產(chǎn)災(zāi)難的來(lái)臨。如果在黃金周期間不出臺(tái)政策，從之前的情況看，由于市場(chǎng)已經(jīng)形成強(qiáng)大的合謀的力量，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂，杠桿繼續(xù)增加的趨勢(shì)很難改變，如果對(duì)此置若罔聞，勢(shì)必加速房地產(chǎn)暴漲之后暴跌的來(lái)臨。所以，筆者的結(jié)論是，這明明是通過(guò)人為的手段為市場(chǎng)降溫，呵護(hù)市場(chǎng)，確保市場(chǎng)不要出現(xiàn)嚴(yán)重的問(wèn)題，導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

其次，就市場(chǎng)本身而言，主要數(shù)據(jù)和指標(biāo)的拐點(diǎn)其實(shí)早已經(jīng)到來(lái)，無(wú)論是房地產(chǎn)投資的下滑，還是銷售數(shù)據(jù)，都已經(jīng)明白無(wú)誤地顯示拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，但今年房地產(chǎn)市場(chǎng)在地方政府控制土地供應(yīng)導(dǎo)致遍地地王、市場(chǎng)過(guò)度渲染避險(xiǎn)需求的情況下，導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌情緒空前，投資投機(jī)需求前所未有的膨脹，乃至于在市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)的情況下又出現(xiàn)了瘋漲的局面，就市場(chǎng)本身而言，不管是否出臺(tái)調(diào)控措施，在六個(gè)月的周期內(nèi)市場(chǎng)降溫是大概率。

第三，這次出臺(tái)限購(gòu)限貸的19個(gè)城市，針對(duì)的對(duì)象都很明顯，主要是抑制投資投機(jī)需求，抑制過(guò)度炒作。19個(gè)城市都把土地供應(yīng)放到第一位，也說(shuō)明高層對(duì)地方政府炒作土地稀缺導(dǎo)致的恐慌很不滿。因此，當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題不是房?jī)r(jià)太高，而是投資投機(jī)過(guò)剩，人為抑制供應(yīng)導(dǎo)致的價(jià)格暴漲必然會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，避險(xiǎn)需求未來(lái)一定會(huì)拋售，而一旦拋售出現(xiàn)，這個(gè)市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，巨大的杠桿很有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這是高層不愿意看到的。至于本輪房?jī)r(jià)沒(méi)有太驚艷表現(xiàn)的城市，特別是筆者之前指出的沒(méi)有危險(xiǎn)的一些城市，的確出現(xiàn)了一個(gè)價(jià)值洼地，特別是像西安、長(zhǎng)沙、重慶這些城市，本輪幾乎沒(méi)漲。而價(jià)格已經(jīng)很高的城市，不見(jiàn)得就是最危險(xiǎn)的城市，比如北京，土地供應(yīng)緊縮到如此嚴(yán)重的程度，今年已經(jīng)供應(yīng)的土地不到計(jì)劃的10%，恐慌性的需求仍然存在，即使出臺(tái)嚴(yán)格限購(gòu)，預(yù)期仍然不會(huì)改變。但那些沒(méi)有稀缺概念但出現(xiàn)暴漲的城市，已經(jīng)非常危險(xiǎn)。所以，價(jià)格的表現(xiàn)是很復(fù)雜的，不可能出現(xiàn)普遍的下跌或者上漲，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)極其鮮明的區(qū)域性決定了，出現(xiàn)什么普遍性大漲或者大跌已經(jīng)基本不可能。

第四，必須承認(rèn)，中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)太高，從任何一個(gè)指標(biāo)去衡量，中國(guó)目前一些城市的房?jī)r(jià)完全可以位列全球最高房?jī)r(jià)行列，房?jī)r(jià)幾乎透支了未來(lái)幾十年的概念和增長(zhǎng)空間。就投資的角度而言，如此高的房?jī)r(jià)投資的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大，中國(guó)大城市住房作為最好投資品的時(shí)代在結(jié)束。再加上，住房供應(yīng)已經(jīng)基本足夠，現(xiàn)在在建面積和二手房，完全可以滿足中國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)化的需要，除了極個(gè)別的城市，筆者仍然建議中國(guó)的高凈值人士可以減持手頭的房子，以規(guī)避房地產(chǎn)小周期調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，用任何理由去解釋，中國(guó)房?jī)r(jià)目前都已經(jīng)高到不勝寒的程度。

第五，當(dāng)然，如果真的要反思，必須指出，本輪以“去庫(kù)存”為主題的房地產(chǎn)刺激政策完全偏離了主題，這是事前就可以預(yù)料到的。筆者曾多次指出，面對(duì)如此龐大的市場(chǎng)，政府沒(méi)有能力去抑制房?jī)r(jià)上漲，也沒(méi)有能力幫助市場(chǎng)去庫(kù)存。而且，“3.30新政”全面放松和去庫(kù)存的初衷也是背道而馳的，全面放松意味著刺激的主要是投資需求，大城市會(huì)更熱，而三四線會(huì)更冷，這是正常的。至此我們可以基本認(rèn)為，本輪去庫(kù)存的政策完敗，不尊重市場(chǎng)，一廂情愿寄托于農(nóng)民工去庫(kù)存，是完全不懂中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策制定者應(yīng)該再次反思。

最后，限購(gòu)限貸盡管嚴(yán)厲，但從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，仍然不足以讓市場(chǎng)很快降溫，市場(chǎng)的各種力量仍然會(huì)博弈，局部市場(chǎng)仍然會(huì)高燒不退，如果這樣，還會(huì)出臺(tái)什么政策？前面已經(jīng)說(shuō)明，這次出臺(tái)限購(gòu)限貸是為了保護(hù)這個(gè)市場(chǎng)不重蹈去年股市的覆轍，如果真要打壓，完全可以學(xué)習(xí)溫哥華的政策，市場(chǎng)立即冷凍?，F(xiàn)在只是重啟限購(gòu)限貸而言，增值稅、印花稅還沒(méi)收緊呢。如果市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂，稅率肯定會(huì)調(diào)整。

至于國(guó)際貨幣基金組織亞太部建議中國(guó)推出房產(chǎn)稅，就是純粹不懂中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的胡言亂語(yǔ)了。筆者在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候從來(lái)不提房產(chǎn)稅，是因?yàn)楣P者認(rèn)為短期內(nèi)根本不可能征收，更不可能影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)然，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿已經(jīng)很大，但最大的泡沫不在房子，而在土地。限購(gòu)限貸可以抑制投資的泡沫，但抑制不了土地市場(chǎng)的泡沫。當(dāng)然，拆除泡沫需要智慧和耐心，且不可犯去年股市的錯(cuò)誤，漲的時(shí)候到處吹噓改革牛，等到杠桿不可收拾時(shí)，又粗暴拆除，最終毀了市場(chǎng)。所以，預(yù)言中國(guó)房子還會(huì)暴漲或者暴跌的人恐怕都要失望了，市場(chǎng)會(huì)降溫，但市場(chǎng)一定不會(huì)冷凍。