□夏普云

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)江西南昌330013）

房產(chǎn)稅的國(guó)際比較及對(duì)我國(guó)的啟示

□夏普云

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)江西南昌330013）

分稅制改革以來(lái)，土地財(cái)政弊端日漸暴露，地方財(cái)政收入不可持續(xù)，房產(chǎn)稅改革勢(shì)在必行。如何實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的調(diào)控作用仍面臨很多爭(zhēng)議。本文通過(guò)將日本、美國(guó)、英國(guó)和中國(guó)在房產(chǎn)稅稅制要素各個(gè)方面進(jìn)行比較分析，在國(guó)際經(jīng)驗(yàn)中提煉出我國(guó)房產(chǎn)稅改革的啟示。

房產(chǎn)稅；國(guó)際比較；啟示

從財(cái)產(chǎn)稅實(shí)踐來(lái)看，國(guó)際上房產(chǎn)稅主要有選擇性財(cái)產(chǎn)稅、凈財(cái)富稅和一般性財(cái)產(chǎn)稅三種模式。各國(guó)房產(chǎn)稅稱呼以及稅制要素可能有很大差別。通過(guò)對(duì)日本、美國(guó)、英國(guó)和中國(guó)四個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)稅進(jìn)行比較，必將對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革有所啟示。

1　征稅對(duì)象的國(guó)際比較

房產(chǎn)稅征稅對(duì)象一般包括土地和地上建筑物，有對(duì)兩者一起征收的房產(chǎn)稅，也有對(duì)兩者分開(kāi)征收的。

表1　四個(gè)國(guó)家房產(chǎn)稅類型和征稅對(duì)象的比較

以上國(guó)家房產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)稅，征稅對(duì)象都包括土地和地上建筑物。不同點(diǎn)是房產(chǎn)稅類型稱呼不一樣，課稅對(duì)象容量也有些差別。日本征稅對(duì)象還包括折舊資產(chǎn)，超過(guò)一定金額的大型折舊資產(chǎn)由都道府縣征稅。在美國(guó)，所有房子都要交納房產(chǎn)稅。英國(guó)征稅對(duì)象還包括可供住宅用的船只。

對(duì)我國(guó)的啟示：我國(guó)房產(chǎn)稅規(guī)定的征稅地區(qū)是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，但實(shí)際僅在上海、重慶試點(diǎn)征收。我國(guó)房產(chǎn)稅首先應(yīng)該選一批大城市生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或出租的房產(chǎn)試點(diǎn)，再向縣城和全面房產(chǎn)鋪開(kāi)。

2　計(jì)稅依據(jù)的國(guó)際比較

計(jì)稅依據(jù)是確定稅基的重要因素，世界各國(guó)確定房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)方法有以下幾種：房地產(chǎn)市價(jià)或租賃價(jià)格，如日本；僅以土地的市場(chǎng)價(jià)值，如法國(guó)；房屋的歷史價(jià)值，很少國(guó)家采用；面積、人數(shù)等，如捷克；將房產(chǎn)劃分為有限的類別再確定單位稅額，如英國(guó)；政府估價(jià)，如德國(guó)。

表2　四個(gè)國(guó)家房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)和監(jiān)管體制的比較

從上表看出，計(jì)稅依據(jù)的確定除了英國(guó)營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅采用評(píng)估租金外，其他國(guó)家都采用的是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。但是具體確定房屋評(píng)估值的方法，以上國(guó)家有各自獨(dú)特性。日本固定資產(chǎn)稅與城市規(guī)劃稅是以房屋交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，一般是每3年估價(jià)1次。美國(guó)各州房產(chǎn)評(píng)估采用的方法不統(tǒng)一，一般以市場(chǎng)價(jià)值為主。英國(guó)海關(guān)總署下屬的評(píng)估辦公室負(fù)責(zé)居住房屋價(jià)值的評(píng)估，一般每5年重估一次。英國(guó)營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)則是指房產(chǎn)合理的市場(chǎng)租金。

對(duì)我國(guó)的啟示：采用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)是各國(guó)房產(chǎn)稅的主要趨勢(shì)，而且大多數(shù)國(guó)家針對(duì)的是房產(chǎn)保有階段征收，而不是在取得或者交易階段征收。我國(guó)可以試探性地修改房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，評(píng)估方法可以參考以上國(guó)家。比如日本建立了房地產(chǎn)登記制度與公示制度，美國(guó)政府會(huì)雇傭?qū)I(yè)的評(píng)估員估價(jià)，并指派專人進(jìn)行監(jiān)督，所有評(píng)估工作都公開(kāi)透明。

房產(chǎn)評(píng)估工程浩大，評(píng)估成本高，我國(guó)可以先選擇試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)后推行。美國(guó)的評(píng)估體系有60年的歷史，英國(guó)和日本房產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)也比較完善，所以他們可以每3年或5年評(píng)估一次。我國(guó)在初級(jí)階段，為保證公平和房產(chǎn)價(jià)值更加貼合市場(chǎng)價(jià)值，可以選擇每年評(píng)估一次。

3　稅率的國(guó)際比較

稅率是稅制要素重要一環(huán)。對(duì)于房產(chǎn)稅稅率形式的設(shè)計(jì)，大多數(shù)國(guó)家選擇從價(jià)法，只有極少數(shù)國(guó)家輔助利用從量計(jì)征的辦法。

日本采用固定資產(chǎn)稅（標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，最高稅率為2.1%）和城市規(guī)劃稅（最高稅率為0.3%）；美國(guó)采用房產(chǎn)稅，各州不一，實(shí)際稅率大約在1%至3%，最低的是阿拉巴馬為0.32%。

英國(guó)采用居住房屋稅（將房屋價(jià)值按地區(qū)不同劃分A—H8個(gè)等級(jí)，并規(guī)定每個(gè)級(jí)次的稅收乘數(shù)。D基準(zhǔn)級(jí)稅率大概為0.67%至2%）和營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅（實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的比例稅率）；我國(guó)采用房產(chǎn)稅從價(jià)1.2%,從租12%收取。

四個(gè)國(guó)家房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)了差異化特點(diǎn)。從價(jià)計(jì)征的日本標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，美國(guó)平均為1.5%，英國(guó)也在0.67%至2%之間，稅率大小基本相近。我國(guó)采用從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅是按原值扣除10%~30%比例后的余額作為計(jì)稅依據(jù)，稅率1.2%，稍顯偏低。

對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅的啟示：英國(guó)和美國(guó)稅率的確定方式有一定的借鑒性。美國(guó)房產(chǎn)稅的稅率是根據(jù)地方支出預(yù)算和房產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)而確定的，具體程序是:政府首先對(duì)其財(cái)政年內(nèi)對(duì)應(yīng)房產(chǎn)稅來(lái)承擔(dān)的支出進(jìn)行預(yù)算，然后將轄區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并求和，二者相除即為房產(chǎn)稅稅率。這樣的方式可以提前估計(jì)好所需的稅收金額，并做到充分利用，同時(shí)又公開(kāi)、公平、公正。英國(guó)居住房屋稅的稅率也是由地方政府按當(dāng)年的預(yù)算開(kāi)支情況以及從其他渠道可獲得收入的數(shù)額來(lái)確定。

4　稅收歸屬的國(guó)際比較

從世界范圍來(lái)看，房產(chǎn)稅在各國(guó)家稅種中所占地位不一樣，或者說(shuō)各國(guó)對(duì)房產(chǎn)稅立法或征管的層級(jí)不同，決定了各國(guó)房產(chǎn)稅稅收歸屬上有差異。

日本采用固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅，屬于町村稅；美國(guó)采用房產(chǎn)稅，稅收歸屬于屬郡稅，市稅，學(xué)區(qū)稅，歸地方政府；英國(guó)采用居住房屋稅歸屬地方稅和營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅歸屬于中央稅，并按照一定標(biāo)準(zhǔn)返還地方；我國(guó)采用房產(chǎn)稅歸屬于地方政府。

以上四個(gè)國(guó)家房產(chǎn)稅中，除了英國(guó)營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅屬于中央稅外，其他國(guó)家房產(chǎn)稅都屬于地方稅。但是英國(guó)營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅收入表面上地方征收上繳給了中央，但是中央又按一定標(biāo)準(zhǔn)返還給地方。

對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅的啟示：房產(chǎn)稅收入是世界各國(guó)地方政府的主要收入來(lái)源，稅收歸屬也歸地方一級(jí)政府。在我國(guó)進(jìn)行全面營(yíng)改增背景下，地方政府稅收收入急劇下降。房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)成地方稅，可以增加地方政府的稅收收入，緩沖一下“營(yíng)改增”形勢(shì)下中央與地方稅收收入的相對(duì)不平衡局面。

[1]中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2015.

1004-7026（2016）01-0090-02中國(guó)圖書分類號(hào)：F293.3;F812.42

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本文10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.01.62

夏普云（1990-）,男,漢族,江西南昌人,經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士,單位:江西財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)專業(yè),研究方向:財(cái)稅理論與實(shí)踐。