任蕙蘭

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目退出市場(chǎng)可能是這輪調(diào)控下一些中小房企的結(jié)局。

樓市還沒(méi)真冷，開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)打算“冬眠”了。

不出頭，緩出盤(pán)

樓市是一下子轉(zhuǎn)冷的。

人們感覺(jué)到，仿佛就在一夜之間，那群打了雞血一樣熱情如火的售樓小哥都消失不見(jiàn)了。原來(lái)還嫌售樓電話不堪其擾，現(xiàn)在客戶主動(dòng)打過(guò)去，經(jīng)常還接不通。甚至有一些開(kāi)發(fā)商干脆把售樓處一關(guān)了之——他們關(guān)上的似乎是自家的糧倉(cāng)，存著過(guò)冬的糧草。

10月8日出臺(tái)的“滬六條”，一劑藥將上海樓市的熱度降了下來(lái)。10月上海新建商品住宅成交面積僅86.9萬(wàn)平方米，環(huán)比減少16.3%，同比下滑42.5%。全市成交均價(jià)為43838元/平方米，環(huán)比下跌2.2%。

10月的市場(chǎng)數(shù)字可以用“價(jià)平量縮”四個(gè)字概括，人們不禁感嘆“靶點(diǎn)”打得精準(zhǔn)。

“滬六條”中重要的一條就是加強(qiáng)預(yù)售管理。政府嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商申報(bào)的預(yù)售價(jià)格和網(wǎng)上備案數(shù)量，并且查處了一批以電商等各種手段，突破備案價(jià)格漲價(jià)銷(xiāo)售的違規(guī)房企。國(guó)慶節(jié)期間出臺(tái)調(diào)控政策的19個(gè)城市，祭出的法寶都是限購(gòu)，從需求端調(diào)控房?jī)r(jià)，而上海的政策直接瞄準(zhǔn)了供給端。

房?jī)r(jià)被套上了“金箍”。業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在房企報(bào)批的預(yù)售價(jià)格，管理部門(mén)會(huì)有幾個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)?！叭绻侵巴七^(guò)的盤(pán)，新批的預(yù)售價(jià)格不高于之前的價(jià)格；如果是新推的盤(pán)，之前沒(méi)推過(guò)，那么以周邊在售新盤(pán)價(jià)格為衡量標(biāo)準(zhǔn)，不高于周邊最高價(jià)；如果周邊沒(méi)有在售新盤(pán)，那就以周邊二手房?jī)r(jià)格為評(píng)估參考。”

而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不漲就意味著跌。按照一般的推盤(pán)套路，開(kāi)發(fā)商拿到一個(gè)項(xiàng)目，會(huì)像切薩拉米香腸那樣一段段銷(xiāo)售：先推整個(gè)項(xiàng)目邊角的樓棟，預(yù)售價(jià)格低一些，攢個(gè)人氣，再推核心位置，每次加推預(yù)售價(jià)格會(huì)水漲船高。

“如果今年加推的價(jià)格和去年一樣，那么對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就等于是降價(jià)了，因?yàn)橐荒甑馁Y金成本擺在那里，晚一年回籠資金，就要多付銀行10%-15%的利息。所以開(kāi)發(fā)商每次加推都會(huì)漲一些，覆蓋融資成本?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析。

樓市躥升時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商以“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“電商費(fèi)”等各種名目加價(jià)，輕易跨過(guò)了備案價(jià)格的紅線。當(dāng)調(diào)控來(lái)臨，電商等各種加價(jià)渠道被管控住，開(kāi)發(fā)商不敢“頂風(fēng)作案”，有些又不愿認(rèn)真執(zhí)行備案價(jià)格銷(xiāo)售，干脆在售樓處唱起了“空城計(jì)”。

也有開(kāi)發(fā)商按照備案的預(yù)售價(jià)格正常銷(xiāo)售，在僧多粥少的局面下，就成了市場(chǎng)上的香餑餑?！艾F(xiàn)在客戶比較多，我們?cè)蛩阕屓罡肚宓馁?gòu)房者先選房，這樣能快速回籠資金也好。結(jié)果一下子100多戶都全款付清，那只好搖兩輪號(hào)，先讓這100多戶搖號(hào)，排好順序，再讓其他購(gòu)房者搖號(hào)?！币晃婚_(kāi)發(fā)商高管透露。

以調(diào)控為分水嶺，如果說(shuō)今年樓市的前半程，開(kāi)發(fā)商們爭(zhēng)當(dāng)賽跑中那只兔子，在后半程比賽中，大家都以烏龜?shù)牟椒?lái)走完全程。

在受訪過(guò)程中，大部分開(kāi)發(fā)商表示已經(jīng)做好準(zhǔn)備，短時(shí)間內(nèi)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)太大波動(dòng)?！敖衲甑臉鞘行抡雠_(tái)比較迅速，力度比較大。其中，加強(qiáng)商品住房預(yù)售銷(xiāo)售管理等方面的政策，預(yù)計(jì)會(huì)直接管控住銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售數(shù)量、銷(xiāo)售速度。預(yù)計(jì)產(chǎn)品的供應(yīng)、需求都會(huì)受到抑制，今年第四季度明年第一季度，上海樓市總體而言是價(jià)平量縮的態(tài)勢(shì)。”東渡國(guó)際副總裁金浩杰表示。

那么房企的冬天將會(huì)持續(xù)多久？新城控股副總裁歐陽(yáng)捷做了一個(gè)預(yù)測(cè)：“調(diào)整周期最少還有18個(gè)月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。”

“所謂深度調(diào)整，并不意味著房?jī)r(jià)的大幅下探，而是周期較長(zhǎng)，考驗(yàn)房企的是駱駝隊(duì)在沙漠中的耐饑渴能力?！睔W陽(yáng)捷說(shuō)。而房企和政策博弈的結(jié)果將會(huì)是，明年市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)，供應(yīng)量萎縮。他認(rèn)為，上海批準(zhǔn)上市面積、新開(kāi)工面積、土地成交面積均小于銷(xiāo)售面積，意味著眼下、明年、后年供應(yīng)量都是嚴(yán)重不足的。明年的土地供應(yīng)量還會(huì)下降，如果房企現(xiàn)在賣(mài)盤(pán)回籠資金，也未必能在明年買(mǎi)到同樣面積的土地。所以在目前限價(jià)政策下，一些房企已經(jīng)在考慮調(diào)整建設(shè)進(jìn)度、延緩開(kāi)工開(kāi)盤(pán)、實(shí)行保價(jià)策略，慢慢賣(mài)。

對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這就意味著明年新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積都將下滑，房地產(chǎn)銷(xiāo)售量會(huì)有一定幅度下降。去年商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售量在1300萬(wàn)平方米左右，今年在1400萬(wàn)平方米以上，明年可能會(huì)回落到1000萬(wàn)-1200萬(wàn)平方米之間?！?/p>

雖然市場(chǎng)上的房源會(huì)減少，但從樂(lè)觀角度來(lái)看，購(gòu)房者有可能在明年“撿漏”。在博弈中處于下風(fēng)的開(kāi)發(fā)商，可能會(huì)加大推盤(pán)，甚至給予一定的議價(jià)空間?！敖】?、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)和保證。通常而言，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的，階段性的墊資、融資、配資等等，歸根到底還是需要銷(xiāo)售回款來(lái)抵沖的。一些企業(yè)明年熬不住，銷(xiāo)售為首也有可能?！苯鸷平苷f(shuō)。

良幣驅(qū)逐劣幣

四季度過(guò)了一半，如果說(shuō)小房企在發(fā)愁調(diào)控對(duì)全年業(yè)績(jī)的影響，排名前30的大開(kāi)發(fā)商則顯得頗為淡定。

“對(duì)于我們這樣的房企來(lái)說(shuō)，調(diào)控反而是一件好事?！比屎阒玫厣虾９究偨?jīng)理周軼群在采訪中反復(fù)強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)?！霸跇鞘醒杆偕蠞q的情況下，大家都加快推盤(pán)，追求高周轉(zhuǎn)，房子推出來(lái)就賣(mài)得掉，像我們這樣精工細(xì)作，打磨品質(zhì)，做高端住宅的房企，就變得沒(méi)多大優(yōu)勢(shì)。而在調(diào)控期，市場(chǎng)冷靜下來(lái)，大家就會(huì)關(guān)注樓盤(pán)的品質(zhì)附加值?！?/p>

仁恒的底氣來(lái)自銷(xiāo)售數(shù)字，今年在上海市場(chǎng)有仁恒公園世紀(jì)、仁恒東郊花園、仁恒西郊花園等幾個(gè)項(xiàng)目，銷(xiāo)售額已達(dá)到120億，預(yù)計(jì)今年銷(xiāo)售額在上海市場(chǎng)排到第五或第六位。

事實(shí)上，仁恒并非個(gè)例，由于今年樓市的一輪猛漲，大部分排名靠前的大房企都已在前三季度完成全年銷(xiāo)售指標(biāo)。

歐陽(yáng)捷做了一個(gè)分析，“我們做過(guò)一個(gè)壓力測(cè)試，即便今年最后三個(gè)月20個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)同步下降30%，非熱點(diǎn)城市下降10%，全國(guó)銷(xiāo)售面積基本與去年持平，銷(xiāo)售額依然增長(zhǎng)12%。不過(guò)這種極端情況是不可能出現(xiàn)的，也就是說(shuō)今年的市場(chǎng)完全不必?fù)?dān)心?！?

大房企今年收成很好，銷(xiāo)售已經(jīng)遠(yuǎn)超預(yù)期，20強(qiáng)房企僅上半年就增長(zhǎng)了80%，比全國(guó)平均銷(xiāo)售額增速高了40個(gè)百分點(diǎn)，因此有更多的周旋余地。

另一方面，這輪調(diào)控的一個(gè)重要方向是降低金融杠桿，這也給了大房企更多的博弈籌碼。

金浩杰表示，“根據(jù)‘滬六條的規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款，總體而言就是‘去杠桿?？刂平鹑陲L(fēng)險(xiǎn)，會(huì)直接影響開(kāi)發(fā)商特別是中小型開(kāi)發(fā)商在上海的拿地節(jié)奏，大型、品牌開(kāi)發(fā)商，可以在競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較緩和的市場(chǎng)環(huán)境里，獲得比較理想的土地儲(chǔ)備?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2016/11/22/xmzk201644xmzk20164411-2-l.jpg" style="">

周軼群也認(rèn)同，“政府嚴(yán)控房企拿地資金來(lái)源，對(duì)我們這樣自有現(xiàn)金比較充裕，低杠桿運(yùn)營(yíng)的房企是比較有利的，我們可以按照自己的節(jié)奏拿地開(kāi)發(fā)?！?/p>

在房?jī)r(jià)躥升時(shí)，中小企業(yè)帶著巨大的金融杠桿，以賭徒的姿態(tài)進(jìn)入土拍，扛回一個(gè)個(gè)地王，大房企對(duì)“門(mén)口的野蠻人”束手無(wú)策。而當(dāng)潮水退去，裸泳者就陷入了窘境。

捂還是不捂？對(duì)于一些以高周轉(zhuǎn)率、高杠桿率運(yùn)營(yíng)的房企來(lái)說(shuō)，就成了一個(gè)痛苦的選擇。上海房地產(chǎn)項(xiàng)目平均周轉(zhuǎn)率在18個(gè)月，也就是說(shuō)房企從拿地到開(kāi)盤(pán)在一年半左右。負(fù)債率高的房企迫于資金成本壓力，往往會(huì)加快建設(shè)周期，迅速將項(xiàng)目推向市場(chǎng)，以期盡快回籠資金。在樓市快速上漲時(shí)期，“唯快不破”是行之有效的游戲法則，但在調(diào)控節(jié)奏下，快節(jié)奏房企陷入了兩難：放緩建設(shè)節(jié)奏，每天一睜眼就是不斷加碼的利息；繼續(xù)快速推盤(pán)，房?jī)r(jià)短期內(nèi)肯定沒(méi)有上漲空間。

尤其是那些“地王”的持有者們，項(xiàng)目的樓板價(jià)已經(jīng)和周邊房?jī)r(jià)比肩，面粉和面包一樣價(jià)格，在房?jī)r(jià)平穩(wěn)發(fā)展的當(dāng)下，這筆財(cái)務(wù)賬會(huì)有些難算?；蛟S管理部門(mén)在用另一種方式在提醒市場(chǎng)的參與者，搶地王不是個(gè)好玩的游戲。

“樓市降溫、市場(chǎng)規(guī)范之下，最焦慮的還是中小房企，銷(xiāo)售越發(fā)艱難，資金越發(fā)緊張，融資渠道越來(lái)越窄，現(xiàn)金流隨時(shí)可能斷裂。消費(fèi)者、基金、銀行、供應(yīng)商、地方政府都在拋棄中小房企?！睔W陽(yáng)捷指出。

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目退出市場(chǎng)可能是這輪調(diào)控下一些中小房企的結(jié)局。歐陽(yáng)捷舉出一個(gè)數(shù)字，“2012年-2015年期間，在上海有項(xiàng)目的房企有295家，今年1-8月，還有2萬(wàn)平方米以上可售項(xiàng)目的房企只有46家了。市場(chǎng)資源向大房企集中，是不可避免的趨勢(shì)。”

當(dāng)然，中小房企可能已經(jīng)錯(cuò)過(guò)最佳的退出時(shí)機(jī)?！坝形煌信笥言谏习肽暾勔粋€(gè)并購(gòu)項(xiàng)目，馬上要簽約了，一個(gè)地王出來(lái)，小房企心態(tài)變了、價(jià)格漲了，只好重新談判。好不容易又談成了，又一個(gè)地王出來(lái)，再次重談?，F(xiàn)在的情況不一樣了，小房企良機(jī)不再，談判條件沒(méi)那么好了。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。

上海市場(chǎng)仍是“天鵝肉”

調(diào)控讓中小房企感受到寒意，但只要有一絲機(jī)會(huì)留在上海市場(chǎng)，沒(méi)有人會(huì)輕易撤退。

“過(guò)去是上海50強(qiáng)房企在上海拼殺，現(xiàn)在是全國(guó)50強(qiáng)房企在上海拼殺?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士感嘆。樓市幾番起落讓開(kāi)發(fā)商達(dá)成一個(gè)共識(shí)，只有在一線、強(qiáng)二線城市發(fā)展才有更多機(jī)會(huì)，而上海是全國(guó)房企眼中的“天鵝肉”。

易居上海區(qū)域總經(jīng)理黃曉云說(shuō)，房企一旦面臨資金壓力，如果在全國(guó)好幾個(gè)城市都有項(xiàng)目，那一定會(huì)有保有壓，寧愿先賣(mài)其他城市的項(xiàng)目回籠資金，也要保住上海的項(xiàng)目慢慢賣(mài)?！疤貏e是在上海只有單盤(pán)的房企，如果把上海的項(xiàng)目賣(mài)光了，那么上海的團(tuán)隊(duì)就散了，大本營(yíng)就丟了，他們不可能等到樓市轉(zhuǎn)暖時(shí)再去重新招募，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)也來(lái)不及。所以要留住上海的陣地，就要手上有項(xiàng)目?！?/p>

開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)上海市場(chǎng)“短期看空，長(zhǎng)期看多”。金浩杰分析，一個(gè)城市的樓市景氣度情況，主要取決于具體的政策和市場(chǎng)環(huán)境，從市場(chǎng)環(huán)境而言，主要是各類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的供需關(guān)系。上海是國(guó)際化大都市，全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較扎實(shí)，優(yōu)質(zhì)人口的導(dǎo)入比較順暢，商品住宅市場(chǎng)值得長(zhǎng)期看好。

“外環(huán)以內(nèi)的住宅產(chǎn)品，基本上都是比較稀缺的資源，《上海市城市總體規(guī)劃（2016-2040）》確定的中央活動(dòng)區(qū)（城市中心）、城市副中心（主城副中心，地區(qū)中心），都是十分有價(jià)值的板塊?！?/p>

要在上海市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟，房企之間可能會(huì)“抱團(tuán)取暖”。黃曉云認(rèn)為，明年上海樓市的關(guān)鍵字是“合”，合縱連橫，幾家房企捆綁在一起拿地做項(xiàng)目?！耙?yàn)楝F(xiàn)在地價(jià)動(dòng)輒過(guò)百億，單獨(dú)一家房企開(kāi)發(fā)壓力很大，所以房企會(huì)合作開(kāi)發(fā)。當(dāng)然，合作只會(huì)發(fā)生在強(qiáng)者和強(qiáng)者之間。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，拿出不同的資源?！?