任蕙蘭

樓市過熱帶來最大的風險是金融風險，在樓市上漲期間看不出，但樓市一旦大起大落，金融風險就會集中爆發(fā)。

今年“十一”長假期間，中國樓市迎來新一輪的收緊調控大潮，自9月30日起至黃金周結束，北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等19個城市8天內先后出臺樓市調控政策。至此，國內限購城市重新擴圍至20個。

緊隨其后，上海在10月8日出臺了“滬六條”，升級調控政策。從今年3月的“3·25新政”到“滬六條”，政府連放調控大招，樓市將何去何從？《新民周刊》采訪了華東師范大學終身教授、上海易居房地產研究院院長張永岳，上海市房地產經紀行業(yè)協(xié)會常務副會長陳亮等業(yè)內專家，解讀這一輪調控政策出臺的背景和“靶點”。

“因城施策”更精準

《新民周刊》：今年3月，國務院總理李克強在政府工作報告中提出“因城施策化解房地產庫存”，9月，國務院副總理張高麗在和省部級干部座談時也強調過這一點?！耙虺鞘┎摺焙汀耙怀且徊摺笔遣皇沁@輪全國調控的一個重點？

張永岳：從去年四季度開始，一線、強二線城市的這一輪房價上漲，有著多方面的原因，如貨幣流入房市偏多，信用杠桿過大，對今后房價預期看多，在資產配置中看好房產等。但從全國范圍來看，各個地區(qū)情況也是有著很大的差異，一線城市及部分二線城市主要矛盾在防止過熱，或者說要把過熱的房市降溫。而三四線城市的房地產庫存還必須繼續(xù)消化。

《新民周刊》：去年10月央行“雙降”，一線樓市從去年四季度開始引發(fā)一輪上漲。

張永岳：所以我們這一輪調控不能一刀切，中央提出“因城施策”，加強地方調控主體責任，讓地方政府根據自己的實際情況制定房地產政策，三四線城市該吃消化藥的，還是要吃消化藥，一二線城市該吃退燒藥的吃退燒藥，為此，十一期間有19個一線、強二線城市出臺了限購政策。

《新民周刊》：上海的樓市調控政策出臺是在國慶后，稍晚于上述19個城市，調控“靶點”是不是和其他城市不同？

陳亮：其他城市出臺的調控政策主要是在限購方面，也就是從需求端控制樓市過熱，上海已經實行限購。這次“滬六條”著重從供給端來調控，非常重要的一項，就是加強新建商品住房預銷售管理。

在樓市上漲時期，一些開發(fā)商不按備案的預售價格銷售，隨意加價，利用電商等各種手段繞開監(jiān)管。上海加強預售管理，一方面查處了多家違規(guī)漲價的開發(fā)商；另一方面從嚴審批預售證，確保開發(fā)商新推樓盤的預售價格控制在合理范圍。政府通過加強預售管理，從根本上抑制房價迅速上漲的趨勢。從數據上來看，10月上海新建商品住宅成交面積僅86.9萬平方米，環(huán)比減少16.3%，同比下滑42.5%。成交均價為43838元/平方米，環(huán)比下跌2.2%。

《新民周刊》：這次上海的調控政策還有哪些亮點？

陳亮：上海在不斷加強限購的力度。每一輪調控都有一個功能，就是為前面的調控拾遺補缺。一項新的調控政策推出，市場消化了一段時間，會有人從中找到空子鉆，后面的調控就把前面的漏洞補上。比如限購實行了一段時間，有的投資客手里握著幾套房，喪失了購房資格，但還想再買，就跟開發(fā)商商量，先買，簽好購房合同，但不辦產證，等政策松動再辦。也有種情況是購房者社保期限未滿，但先買好房，等自身滿足了社保條件再辦產證。“滬六條”就把這些漏洞補上了，要求開發(fā)商先查詢購房者的購房資格，再簽購房合同。如果事后查出購房者不符合資格，會對開發(fā)商進行處罰。

降低金融杠桿不動搖

《新民周刊》：最近周小川在2016年第四次二十國集團（G20）財長和央行行長會議上表示，采取措施促進樓市健康發(fā)展。降低金融杠桿是全國樓市調控的重心？

張永岳：調控目標是促進樓市健康發(fā)展，平穩(wěn)市場，防止過熱，這是歷來樓市調控一脈相承的目標。樓市過熱帶來最大的風險是金融風險，在樓市上漲期間看不出，但樓市一旦大起大落，金融風險就會集中爆發(fā)。對此必須加以高度重視。

《新民周刊》：銀監(jiān)會副主席王兆星也公開表態(tài)，在金融支持保證居民住房的背景下，房地產投機造成新的杠桿問題，使得房地產過熱形成泡沫，金融政策要審慎地支持房地產的發(fā)展。

張永岳：運用金融工具的調控是一個組合效應，這一輪調控下，銀行嚴格控制資金流入房地產開發(fā)，房企開發(fā)債也有所限制。政府嚴查房企拿地的資金來源，要求企業(yè)以自有資金拿地，都是為了降低杠桿。金融方面的調控涉及到多個部門的協(xié)調，需要上層綜合協(xié)調統(tǒng)籌安排。

《新民周刊》：“滬六條”除了要求加大商品住房土地供應力度和嚴格市場監(jiān)管外，其中第二條和第五條都是針對房價（地價）高漲所蘊含的金融風險的，包括進一步加強商品住房用地交易資金來源監(jiān)管，全面實行存量住房交易資金監(jiān)管制度。

陳亮：今年3月上海出臺的“325”新政就已經在嚴控金融風險，當時打擊的一大亂象就是購房“首付貸”。銀行體系內的貸款是可控的，央行可以通過上調或下降首付比例來調節(jié)市場，但“首付貸”是銀行體系外的資金流入樓市，推高了購房杠桿。比如一名購房者有60萬資金，首付三成可以買200萬的房子，但如果他再找其他金融機構做個首付貸，60萬作為首付的三成，首付就可以湊到200萬，他就能買660多萬的房子，相當于10倍杠桿?！笆赘顿J”加大了樓市的金融風險，而且這部分是難以掌控的。后來上海叫?！笆赘顿J”的調控政策被全國很多城市復制推廣。

“325”新政是側重從消費端降低金融杠桿，國慶節(jié)后上海出臺的“滬六條”則是著力從開發(fā)商供應端降低杠桿，防范金融風險。這一輪調控嚴查開發(fā)商拿地資金來源。今年“3·25”新政出臺后，4月和5月市場比較平穩(wěn)，但6月土地拍賣又拍出了新地王，面粉價格貴過面包，市場受到地王刺激，第三季度房價高漲又起來了一波。這一輪是央企帶頭拿地王，雖然后來央企拿地被叫停，但民企上市公司跟了上去，房企拿地資金杠桿比例很高。

根據國家有關規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款?！皽鶙l”規(guī)定對于違規(guī)企業(yè)嚴厲查處，堵住了這些渠道向房企拿地的資金輸送。

行業(yè)規(guī)范了，市場才健康

《新民周刊》：“325”新政推出后不久，上海開展了房地產中介專項整治，查處了一批哄抬房價、觸碰首付貸的違規(guī)中介。這次“滬六條”中也有一條是嚴厲查處房地產市場違法違規(guī)行為，最近整治了一批通過電商加價的渠道商。兩次調控都涉及到規(guī)范房地產經紀行業(yè)，可見行業(yè)規(guī)范很重要。

陳亮：從這輪調控來看，政府對規(guī)范房地產行業(yè)十分用心，把一些違規(guī)的苗頭摁下去了。規(guī)范交易環(huán)節(jié)對維護市場的正常秩序非常重要，關系到房地產市場的健康發(fā)展。購房者在售樓處案場直接打交道是代理商，渠道商、代理商變相加價就會擾亂市場。我們組織了一手房的代理商學習文件，了解國內市場的政策，做好行業(yè)自律。

相比一手房市場的代理商，二手房市場的中介更需要規(guī)范。房地產中介從業(yè)資格已經完全放開，中介上崗前不需要經過行業(yè)考核，只需要經過公司內部培訓。這樣帶來的隱患是，中介從業(yè)沒有門檻，也無法記錄他的誠信狀況，違規(guī)受罰就換一家做?，F在家政人員都要持牌上崗，今后中介也應該持牌上崗，比如由房地產經紀行業(yè)協(xié)會組織考核和培訓，持證上崗從業(yè)人員的誠信記錄納入系統(tǒng)，購房者可以上網查詢，那么中介的違規(guī)成本就高了。我們打算和房地產交易中心合作推出評價機制，客戶可以給中介好評差評。以后還可以成立行業(yè)誠信自律聯盟，對加入聯盟的中介設立一定的門檻要求。