金姬

如果說“黑心中介”壞了二手房市場的風(fēng)氣，那么“無良開發(fā)商”則是一手房亂象的始作俑者，后者“算計”購房者的套路不多，卻屢試不爽。

《新民周刊》曾于2016年5月做過一期有關(guān)中介亂象的樓市封面，當(dāng)時恰逢上海對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)進(jìn)行專項整治，并出臺“滬九條”與金融新規(guī)，希望這樣的組合拳能夠規(guī)范中介行業(yè)并進(jìn)一步穩(wěn)定二手房市場。半年過去了，上海又乘勝追擊推出“滬六條”，并開始整頓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以此規(guī)范一手房市場。

如果說“黑心中介”壞了二手房市場的風(fēng)氣，那么“無良開發(fā)商”則是一手房亂象的始作俑者，后者“算計”購房者的套路不多，卻屢試不爽。本刊編輯部真心希望此次上海有關(guān)部門的重拳整飭，能夠真正規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，讓一手房買家能夠吃上“定心丸”。

開發(fā)商不能擅自提價？

上海市住建委、市規(guī)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人10月18日表示，上海市各相關(guān)部門正在按照住建部及本市相關(guān)文件要求，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營行為，進(jìn)一步加強商品住房用地交易資金來源監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

據(jù)介紹，2016年3月25日上海出臺“滬九條”新政以來，市住建、工商、價格管理部門開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?，查處了一批違法違規(guī)案件。隨著新政實施效果顯現(xiàn)，過熱的交易量逐步回落，市場趨于平穩(wěn)。

據(jù)悉，2016年8月，受土地市場活躍及謠言影響，市場再次出現(xiàn)非理性情緒，捂盤惜售、擅自提價銷售、虛簽合同、虛假交易等違法違規(guī)現(xiàn)象有所抬頭。10月8日，上海出臺“滬六條”，要求在繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“滬九條”基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強化市場監(jiān)管，加大執(zhí)法力度，規(guī)范市場秩序。此后，上海市住建委根據(jù)“滬六條”及住建部相關(guān)要求，開展全面排查。截至10月18日，已對涉嫌擅自提價銷售的8家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展立案調(diào)查工作，并已暫停涉案項目網(wǎng)簽資格；對存在虛簽合同、虛假宣傳等違法違規(guī)行為的7家房地產(chǎn)中介企業(yè)做出行政處罰。

這是上海有關(guān)部門近年來第一次對開發(fā)商揮起大棒，而很多人也不明白“擅自提價銷售”具體是指什么。老百姓通常認(rèn)為市場經(jīng)濟(jì)下，開發(fā)商可以自由漲價，“我的樓盤我做主”，你如果覺得價太高可以不買唄。其實，開發(fā)商一旦定價就不能隨意更改了。

2011年，國家發(fā)改委就下發(fā)了《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，要求“取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售”，“商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房”。

遺憾的是，此次被查的8家房企都沒有接受《新民周刊》的采訪要求，因此“擅自提價銷售”的細(xì)節(jié)不得而知。尤其是涉及兩個項目的正榮集團(tuán)，對此諱莫如深。

備案多次為漲價？

據(jù)悉，根據(jù)2011年發(fā)改委的規(guī)定，目前實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預(yù)售許可時，必須提交包括預(yù)售價格及變動幅度等內(nèi)容在內(nèi)的商品住房預(yù)售方案。開發(fā)商如果想要調(diào)高售價，必須重新申請備案后方可調(diào)價。

《新民周刊》查了上海住建委的官網(wǎng)，需要點擊多次才能查到“商品房預(yù)售許可證”，但上面并沒有樓盤預(yù)售價格及變動幅度的相關(guān)信息，只有名稱、地址和許可證編號、開發(fā)企業(yè)名稱和發(fā)證日期這幾項內(nèi)容。而此次8家被查公司的“信用記錄”名下“不好信用信息記錄”顯示為“空白”。

上海市房地產(chǎn)交易中心主辦的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的信息相對較全，每個樓盤開盤后“最高報價/最低報價”的內(nèi)容。深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉告訴《新民周刊》，這就是備案價，通?？梢杂?5%的浮動。如果浮動超過這個區(qū)間，開發(fā)商需要重新申請預(yù)售證。記者發(fā)現(xiàn)，此次被查出的樓盤拿過好幾次預(yù)售證，而每申請一次之后的報價都比之前高出不少。

例如被查的崧澤華城泰禾苑項目，這個位于青浦趙巷的樓盤，分別于2015年7月和2016年3月拿到預(yù)售證，第一次開盤的報價在2.4萬-2.8萬/平方米，而第二次開盤的報價就在2.8萬-3.5萬/平方米了，而這都是位于同一小區(qū)的相同房型。奇怪的是，這一樓盤在2016年10月第三次開盤，報價躍升至3.8萬-4.6萬/平方米，而這一次并沒有查到預(yù)售證的可靠信息——“網(wǎng)上房地產(chǎn)”只有一個預(yù)售證編號，點開后沒有內(nèi)容；住建委官網(wǎng)連這一次的預(yù)售證編號都查不到。

樓盤“藝名”藏貓膩

對于普通購房者而言，很難知道自己現(xiàn)在買的崧澤華城泰禾苑，一年前可能只有一半的報價。因為他們未必知道網(wǎng)上有公開備案信息；即便知道，他們也未必查得到，因為他們在售樓處買的房子并不叫這個名字。這就是開發(fā)商耍的另一個“花招”——備案名和售樓名不一致。

無論在泰禾集團(tuán)這家上市房企的官網(wǎng)還是位于青浦區(qū)的售樓處，幾乎看不到任何有關(guān)“崧澤華城泰禾苑”的信息，取而代之的是“泰禾紅橋”。如果不是樓盤地址和售樓電話完全一致，你可能怎么也想不到此次上海有關(guān)部門立案調(diào)查的“崧澤華城泰禾苑”就是你排隊搶來的“泰禾紅橋”。

據(jù)悉，一個樓盤出現(xiàn)兩個名字的現(xiàn)象在地產(chǎn)界是明規(guī)則，主要是因為開發(fā)商在賣房前期就取了個“藝名”進(jìn)行推廣，而“真名”要等相關(guān)部門審核后才確定，這中間有一個時間差。至于這一現(xiàn)象會對購房者查詢樓盤信息房造成一定困擾，如果有關(guān)部門也是睜一眼閉一眼，開發(fā)商對于商品房售價就有更大的操作空間。

以此次同樣受到調(diào)查的華潤置地九里園項目為例，在華潤置地這家央企的官網(wǎng)上的樓盤名字是“佘山九里”?？硕饠?shù)據(jù)顯示，華潤置地九里園項目2016年2月價格為25000元/平方米，3月上漲為33000元/平方米，8月又上漲至45000元/平方米。9月份，華潤置地九里園的成交均價為41998元/平方米，而網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項目在2016年4月申領(lǐng)的預(yù)售許可證的最高備案價為36600元/平方米，顯然成交價格高出備案價不少。

而且，信息不透明也助長了開發(fā)商“捂盤惜售”的氣焰。還是以華潤置地九里園項目為例，網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)可售套數(shù)為170多套，而現(xiàn)場銷售人員在11月初表示只剩幾十套了，單價為5萬元/平方米。

寧可關(guān)門，也不愿降價？

值得注意的是，包括華潤置地九里園在內(nèi)的8個立案調(diào)查項目，目前都處于暫停銷售的狀態(tài)。而上海其他一些樓盤，也開始“消極怠工”了。不少售樓中心一改往日熱火朝天的場景：圍繞著樓盤一圈的巨幅沿街廣告統(tǒng)統(tǒng)撤下，有些樓盤只有安保人員在崗，有些樓盤即使有銷售人員上班，也熱情不再，既不做推銷，也不帶看房，只是讓看房市民自行參觀。

業(yè)內(nèi)人士向《新民周刊》透露，在“嚴(yán)禁漲價”的風(fēng)聲下，開發(fā)商寧愿關(guān)門也不愿打折。甚至有購房者到松江九亭的一處售樓處要求買房，銷售人員以樓盤“裝修整改”為由恕不接待。

而且，今年很多房企在前10個月已經(jīng)基本完成全年任務(wù)，年內(nèi)“以價換量沖業(yè)績”的情況不大可能出現(xiàn)，而且結(jié)余部分會放到明年，降價的可能性也較低。

電商加價是常態(tài)？

10月14日國家住建部對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為作出了明確界定：一類是誤導(dǎo)、欺詐、炒作行為，包括發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類是違法違規(guī)銷售行為，包括未取得預(yù)售許可證銷售商品房、變相收取定金預(yù)訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”等。

業(yè)內(nèi)人士指出，“變相收取定金預(yù)訂款”和“暗中加價收費”矛頭直指電商。電商是互聯(lián)網(wǎng)時代下，中介托高房價的又一手法。購房者在買房時，通常需要支付一筆不開發(fā)票的電商服務(wù)費。只有支付了這筆費用，才能獲得樓盤提供的所謂“優(yōu)惠”。

據(jù)知情人士透露，新房銷售代理一般分為“前傭”“后傭”。目前市場上正規(guī)和傳統(tǒng)的代理公司，都是采用后傭——即開發(fā)商按照成交金額和一定的點數(shù)，支付銷售傭金，這是市場正規(guī)的操作方式。由開發(fā)商支付，消費者購房的房價不變。

但是“前傭”則為消費者提前以各種諸如折扣款等名義，先行支付給電商作為傭金。這部分不在房價里體現(xiàn)。比如原本100萬元的房子，經(jīng)紀(jì)人會報價103萬，再減去用3萬元買來的優(yōu)惠后，以100萬元成交。而3萬元支付給電商。

電商服務(wù)費在某種意義上是有合理性的。因為，開發(fā)商賣房子，很多時候沒有能力自己找客源，需要通過房屋中介等第三方平臺賣房子。可是，按照開發(fā)商內(nèi)部規(guī)定，能給到第三方平臺的營銷費用非常少，往往不到房屋總價的1%?？芍薪楣咀龆址繕I(yè)務(wù)，一般是房屋總價的2%甚至更多，當(dāng)然就不樂意賣一手房了。于是，開發(fā)商就采用收取“電商服務(wù)費”這樣的模式讓中介幫忙帶客，用電商服務(wù)費的名義收費，然后作為獎金發(fā)放給經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人。

問題是這一模式，不在工商、房管、稅收等部門的監(jiān)管范圍內(nèi)，在房地產(chǎn)消費的過程中，極易發(fā)生消費者退房或者放棄買房后，電商服務(wù)費無法退返的消費維權(quán)問題。

開發(fā)商不怕罰？

雖然政府此次整頓一手房市場的決心不小，但是開發(fā)商受到的懲處和如今的高房價相比不足掛齒。

根據(jù)2011年發(fā)改委的規(guī)定，“對于不標(biāo)明價格的，如未在交易場所醒目位置實行一套一標(biāo)和未一次性公開全部銷售房源等，根據(jù)未實行一套一標(biāo)的在售房源實際套數(shù)或未公開的在售房源實際套數(shù)，按每套5000元罰款處罰”“對于標(biāo)示已售房源價格但未如實標(biāo)示實際成交價格的……對每個項目處以50萬元的罰款?！边@意味著開發(fā)商只要每套房多賣5000元或者每個樓盤多賣50萬就能收回成本，而現(xiàn)在的情況是一套房就能多賣50萬。

而且，遇到某些極品開發(fā)商，處于弱勢群體的購房者即便“抱團(tuán)”也沒用。今年10月31日，上海市普陀區(qū)中環(huán)名品公館的100多名業(yè)主收到開發(fā)商上海智富茂城置業(yè)有限公司的解約通知，并要求業(yè)主賠付數(shù)十萬元。

原來，雙方2015年12月簽訂的預(yù)售合同中規(guī)定，購房款的貸款部分要在2016年1月到賬，逾期50天，開發(fā)商有權(quán)解除合同。但造成這100多名業(yè)主貸款逾期的原因，是開發(fā)商沒有辦理抵押注銷，導(dǎo)致銀行不能辦理預(yù)告登記，從而不能辦理抵押登記。

這家開發(fā)商與業(yè)主“互撕”已經(jīng)不是第一次了。2014年，智富茂城給當(dāng)時的業(yè)主漲價3%才去辦產(chǎn)證，以此彌補自己因為項目容積率超標(biāo)被政府罰的款。2015年，中環(huán)名品公館四次逾期交房，普陀區(qū)房管局和街道信訪辦組織協(xié)調(diào)未果。到了2016年6月，開發(fā)商又通過砌石墻的方式，阻止業(yè)主車輛進(jìn)入小區(qū)地下車庫，從而“推銷”售價70萬的固定車位。

諷刺的是，即便開發(fā)商和業(yè)主吵得不可開交，新的購房者仍然趨之若鶩，開發(fā)商也頂多和個別業(yè)主打打官司，房照賣，錢照賺。

上海重拳出擊來醫(yī)治樓市亂象值得期待。我們不禁要問：如果開發(fā)商的違法成本很低，一手房市場怎能有序發(fā)展？