【摘 要】經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，人民生活水平日益提高，逐漸有能力買房；同時，社會保障機(jī)制發(fā)育不健全，貨幣不斷貶值，未來的社會生活有很大的不確定性。在這種社會情況下， 人們會采取一些投資的方式來降低生活的風(fēng)險，而比較可靠、技術(shù)含量較低的辦法就是購買不動產(chǎn)。更多的民眾進(jìn)入房地產(chǎn)市場加劇了房價的上漲，而房價上漲促使了他們更迫切的想要買房。

2004年以來，中國房地差價格急劇上漲，特別是上海、北京、杭州、深圳等城市房地產(chǎn)價格上漲速度驚人。房地產(chǎn)價格問題已引起政府有關(guān)部門和社會各界廣泛的關(guān)注。

一、數(shù)據(jù)展示：數(shù)據(jù)基本散點(diǎn)圖及趨勢線

來自國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)庫的2002—2012年每季度商品住宅房的全國平均單位售價數(shù)據(jù)的帶有去趨勢線的基本散點(diǎn)圖，根據(jù)下圖可以知道此數(shù)據(jù)是一個時間序列數(shù)據(jù)?；九袛嗾w呈上升趨勢，同時價格數(shù)據(jù)也受季節(jié)變動的影響。在2002—2005年上升的速度較慢，而2007年以后，房價較迅速的上漲，并且季節(jié)的變動情況也更加的明顯（如下圖）。

二、方法選擇

在時間序列中，我們通常需要基于該時間序列當(dāng)前已有的數(shù)據(jù)來預(yù)測其在之后的走勢。

在常用的擬合和預(yù)測方法中，二次移動平均及其改進(jìn)方法：自適應(yīng)過濾法，適合于帶有線性趨勢、不含季節(jié)變動因素的時間序列?？梢杂脕韺ι唐纷≌繂挝皇蹆r的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行處理分析，但不適合季度數(shù)據(jù)。同樣，當(dāng)原數(shù)據(jù)帶有季節(jié)變動時，指數(shù)平滑法，如：Brown二次指數(shù)平滑、Holt二次指數(shù)平滑法、自適應(yīng)指數(shù)平滑法等也無法使用。因?yàn)樗鼈兲幚砑竟?jié)變動數(shù)據(jù)的誤差同樣很大。

篩選之后，發(fā)現(xiàn)“趨勢比率法”更適合于商品住宅房屋季節(jié)數(shù)據(jù)的分析。因此選取這種方法對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。

三、模型建立與分析

1.方法簡介

如果一個時間序列具有線性趨勢且受季節(jié)變動的影響，可以用趨勢比率法進(jìn)行預(yù)測。

2.基本原理

根據(jù)最小二乘法建立趨勢方程Tt，再根據(jù)趨勢方程計算各期的趨勢值。將原數(shù)據(jù)剔除趨勢之后，就能得到季節(jié)和隨機(jī)因素的混合值St=Y/Tt。計算出每季度的St均值，將初步估計的季節(jié)指數(shù)加以調(diào)整得到最終的季節(jié)指數(shù)，表示為Si。多次用到比率的方法，最終建立趨勢季節(jié)預(yù)測模型并進(jìn)行預(yù)測。

3.數(shù)據(jù)處理結(jié)果

通過趨勢比率法的數(shù)據(jù)處理，利用原數(shù)據(jù)的擬合趨勢方程計算出Tt值，進(jìn)而得到St和每季度平均St作為初始季節(jié)指數(shù)。調(diào)整后的Si列顯示的是最終季節(jié)指數(shù)。Y^t為預(yù)測值，最后一列為誤差絕對值與實(shí)際值的比。

根據(jù)趨勢比率法，計算MAPE=0.04，擬合效果較好。

5.擬合折線圖

將此方法求出的商品住宅房的預(yù)測值與實(shí)際值在一張折線圖中展示出來，如下圖所示：

四、總結(jié)

我們可以明確看出，我國商品住宅房的單位面積價格是隨著時間呈現(xiàn)上升趨勢的。近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等一線城市房價連續(xù)第3個月同比漲幅超過20%。而土地價格的上漲，也就意味著房價難改繼續(xù)上漲預(yù)期。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在土地購置方面，1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%。

房屋購買越多，土地資源就越稀缺，房價就越貴。房價越貴，居民就越是喜歡通過購買住房來降低生活的風(fēng)險，使生活有所保障。這是一個死循環(huán)。

經(jīng)過分析我們知道，預(yù)計未來的房價并不會減緩其飛速增長的勢頭。進(jìn)來的各種政策也顯示，政府正在積極的遏制房價，尤其是一線城市房價的上漲。不管是房屋限制購買，還是經(jīng)濟(jì)適用房的大量流行，都是在利民便民的調(diào)節(jié)住房問題。我們也希望，房價的畸形增長能夠被糾正，呈現(xiàn)出其健康的形式。

作者簡介：

崔楊雪（1993—），女，山東人，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，研究方向：金融統(tǒng)計，專業(yè)：應(yīng)用統(tǒng)計。