文/杭東

房地產(chǎn)眾籌模式發(fā)展探析

文/杭東

近年來(lái)，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)有融資渠道單一、融資成本高、融資風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題。2015年，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中強(qiáng)調(diào)：以眾籌促融資，發(fā)展實(shí)物、股權(quán)眾籌和網(wǎng)絡(luò)借貸，有效拓寬融資新渠道。眾籌融資的出現(xiàn)將成為房地產(chǎn)行業(yè)新興的融資模式，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以緩和當(dāng)前融資形勢(shì)。房地產(chǎn)眾籌最早出現(xiàn)在美國(guó)，最開始將眾籌概念與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的，是2012年8月成立的 Fundrise網(wǎng)站。房地產(chǎn)眾籌，是指在互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺(tái)上多人投資一處房產(chǎn)，共同擁有并且共同獲得房產(chǎn)收益的過(guò)程。眾籌平臺(tái)作為房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)媒介，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)可以起到籌集資金的作用，使投入成本降低，實(shí)現(xiàn)真正意義的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，也可在銷售、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)環(huán)節(jié)提供支持，并且還可提前鎖定意向客戶，投資者可以在高度知情和主動(dòng)參與的基礎(chǔ)上增加投資收益。

本文以通過(guò)眾籌這一新興策略來(lái)完成房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)從而實(shí)現(xiàn)多方共贏的目的為出發(fā)點(diǎn)，主要探討我國(guó)房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展模式，總結(jié)出四種模式并對(duì)其進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。

一、房地產(chǎn)眾籌模式

我國(guó)目前眾籌的形勢(shì)，可分為兩個(gè)維度：從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)眾籌目的是一個(gè)維度，分為項(xiàng)目去化以及融資開發(fā)這兩類；從投資者角度來(lái)看，眾籌投資者參與動(dòng)機(jī)是另一維度，分為投資理財(cái)和購(gòu)房消費(fèi)這兩類。把這兩個(gè)維度兩兩交叉合并，形成了融資開發(fā)型、開發(fā)理財(cái)型、營(yíng)銷推廣型、運(yùn)營(yíng)理財(cái)型這四種我國(guó)房地產(chǎn)眾籌的主要發(fā)展模式。

（一）融資開發(fā)型

特點(diǎn)：開發(fā)商可以得到開發(fā)建設(shè)資金，投資者可以得到房屋產(chǎn)權(quán)。具體又可以細(xì)分成兩類。

1.定向式。面向特定的合作投資人進(jìn)行眾籌，一般是在立項(xiàng)或拿地前進(jìn)行。開發(fā)商對(duì)合作單位的篩選條件通常比較嚴(yán)格：一是在定向拿地方面的影響力足夠強(qiáng)；二是員工具有大量的購(gòu)房需求。投資者的收益主要來(lái)源于開發(fā)商給的較高的價(jià)格折讓，代價(jià)是投資者要在拿地之前支付幾乎所有的買房資金，在這個(gè)過(guò)程中開發(fā)商只獲得管理收益作為回報(bào)。

優(yōu)點(diǎn)是完成認(rèn)籌的時(shí)間較早，通常是在拿地前。開發(fā)商籌集到較多的資金，使其在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中自有資金的投入量減少。但這種模式不確定性較強(qiáng)，無(wú)論是對(duì)開發(fā)商還是投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)都較大。

2.非定向式。面向大眾投資者進(jìn)行眾籌，一般是在項(xiàng)目拿地后建設(shè)前進(jìn)行。為了使項(xiàng)目的負(fù)債率有所下降，在項(xiàng)目的建設(shè)環(huán)節(jié)提供須略低于成本的資金，并且可對(duì)購(gòu)房意向人群提前進(jìn)行充分了解。債權(quán)、保險(xiǎn)等金融產(chǎn)品成了眾籌項(xiàng)目的包裝，再加上特定的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，可避免投資者與開發(fā)商進(jìn)行溝通，從而躲避集資建房的法律風(fēng)險(xiǎn)。由于投資者要在預(yù)售前付清全部的房屋款項(xiàng)，所以參與門檻很高。投資者作為“微開發(fā)商”，可以參與到項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)、社區(qū)設(shè)施配套中，提出關(guān)于項(xiàng)目的意見(jiàn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的產(chǎn)品“定制化”。

投資者的收益主要是前期眾籌中標(biāo)的價(jià)格會(huì)低于樓盤在銷售中的價(jià)格，即房?jī)r(jià)差是其主要的獲利渠道。對(duì)開發(fā)商而言，這種模式降低了融資、銷售階段的成本，不僅得到了收益，還搶先鎖定了購(gòu)房顧客群體。

（二）開發(fā)理財(cái)型

特點(diǎn)：開發(fā)商可以得到開發(fā)建設(shè)資金，投資者可以得到投資理財(cái)收益。

投資者必須充分認(rèn)同開發(fā)商從項(xiàng)目前期規(guī)劃——開發(fā)建設(shè)——招商運(yùn)營(yíng)這一整個(gè)階段的商業(yè)模式。一般來(lái)說(shuō)，這種模式門檻較高，產(chǎn)品持有期較長(zhǎng)。眾籌產(chǎn)品需要依托基礎(chǔ)資產(chǎn)而推出，例如“穩(wěn)賺一號(hào)”的基礎(chǔ)資產(chǎn)就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，募集來(lái)的資金投入只進(jìn)行出租而不出售的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，投資者獲得商鋪?zhàn)饨鹨约拔飿I(yè)增值收益。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這解決了在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)融資困難的問(wèn)題。

（三）營(yíng)銷推廣型

特點(diǎn)：開發(fā)商可以進(jìn)行項(xiàng)目去化，投資者可以獲得房屋產(chǎn)權(quán)。具體又可以細(xì)分成四類。

1.預(yù)先團(tuán)購(gòu)式。通常是在項(xiàng)目預(yù)售前舉行眾籌。當(dāng)項(xiàng)目符合國(guó)家規(guī)定的房屋預(yù)售條件時(shí)，投資者可以使用通過(guò)眾籌而享受到的優(yōu)惠購(gòu)房資格期權(quán)，來(lái)交付全部房款，用較低的價(jià)格來(lái)購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)，投資者會(huì)獲得購(gòu)房補(bǔ)貼以及現(xiàn)金收益。

2.抽獎(jiǎng)式。為了吸引客戶，只有項(xiàng)目得到國(guó)家頒布的預(yù)售證時(shí)才能開始營(yíng)銷。參與門檻很低，運(yùn)用抽獎(jiǎng)方式，用可能得到的高收益來(lái)吸引更多的投資者加入進(jìn)來(lái)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大營(yíng)銷活動(dòng)影響以及炒熱樓盤的效果。

3.彩票式。與抽獎(jiǎng)式的營(yíng)銷動(dòng)機(jī)相同，只有項(xiàng)目得到國(guó)家頒布的預(yù)售證時(shí)才能進(jìn)行營(yíng)銷。參與門檻很低，憑借彩票形式可能帶來(lái)的高收益，達(dá)到擴(kuò)大影響力、積累人氣的目的。

4.拍賣式。只有項(xiàng)目得到國(guó)家頒布的預(yù)售證，才可以通過(guò)投資者互相競(jìng)價(jià)的方法來(lái)判定投資者對(duì)樓盤定價(jià)所能接納的范圍。參與門檻很低，利用拍賣方式，提高了公眾參與度，為樓盤蓄積了人氣。參與的所有投資者都可以獲得收益，同時(shí)可以獲得優(yōu)惠購(gòu)房折讓以及拍賣帶來(lái)的收益分成。

（四）運(yùn)營(yíng)理財(cái)型

特點(diǎn)：開發(fā)商可以進(jìn)行項(xiàng)目去化，投資者可以獲得投資理財(cái)收益。

運(yùn)營(yíng)理財(cái)型的眾籌方式的實(shí)質(zhì)是開發(fā)商依靠眾籌讓多個(gè)投資者持有物業(yè)產(chǎn)品，從而使每個(gè)投資者的投資資金減少，進(jìn)而改善資金現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化的目的。也就是說(shuō)：開發(fā)商可以依靠很高的售價(jià)得到資金并獲得長(zhǎng)期管理資產(chǎn)的費(fèi)用；投資者也可以通過(guò)投資金融產(chǎn)品得到一定的物業(yè)權(quán)益，從而得到期內(nèi)的物業(yè)增值和租金收益。雖然這類眾籌參與的門檻較高，但是產(chǎn)品持有期很長(zhǎng)。

二、總結(jié)

開發(fā)理財(cái)型和運(yùn)營(yíng)理財(cái)型眾籌十分相似，開發(fā)商需要通過(guò)價(jià)格折扣得到眾籌帶來(lái)的高收益，同時(shí)，成功完成眾籌的關(guān)鍵是具備優(yōu)良的基礎(chǔ)資產(chǎn)，因此面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，目前在國(guó)內(nèi)無(wú)法大規(guī)模實(shí)現(xiàn)；營(yíng)銷推廣型的眾籌方式目前能夠達(dá)到營(yíng)銷去化的良好效果，擁有較高的投資者關(guān)注度，但它并沒(méi)有體現(xiàn)眾籌融資的本質(zhì)，因此也不可能變成未來(lái)房地產(chǎn)眾籌的主要形式；融資開發(fā)型眾籌在很大程度上可以顛覆房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)模式，也許會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)由重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的實(shí)現(xiàn)路徑。

（作者單位：杭州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)）