積極推進房地產(chǎn)去庫存——促進三、四線城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展論壇綜述

2016年9月7日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、池州市人民政府主辦，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房地產(chǎn)市場與住房保障研究分會、池州市房產(chǎn)事務(wù)局承辦的“促進三、四線城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展論壇暨池州房地產(chǎn)論壇”在安徽池州召開。房地產(chǎn)市場與住房保障研究分會秘書長陳淮、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長龐元分別主持了上下午的論壇，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長王永平、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會會長龐元、國務(wù)院研究發(fā)展中心市場研究所副所長鄧郁松、原建設(shè)部政策研究中心主任陳淮等嘉賓作了主題演講，池州市副市長賈瑄參加會議并致詞。

一、 房地產(chǎn)去庫存是五大任務(wù)的關(guān)鍵

劉志峰會長在演講中提到：中央在提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革思路后，又具體將“去產(chǎn)能，去庫存，去杠桿，降成本，補短板”列為當前我國經(jīng)濟發(fā)展的五大重要任務(wù)。其實這五大任務(wù)都與房地產(chǎn)密切相關(guān)，關(guān)系到城市經(jīng)濟社會的發(fā)展。

第一，分化與調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)的影響。1.宏觀經(jīng)濟受房地產(chǎn)業(yè)的影響大；2.一、二線城市房地產(chǎn)供求關(guān)系緊張；3.三、四線城市房地產(chǎn)庫存大；4.寫字樓、商業(yè)用房去庫存壓力大，跨界地產(chǎn)發(fā)展趨勢好；5.一手房增量交易轉(zhuǎn)向二手房存量交易；6.房地產(chǎn)資本化、證券化、高杠桿、高負債率帶來了金融信用風險。其影響主要有：1.城市群對三、四線城市房地產(chǎn)業(yè)影響越來越大。2.房地產(chǎn)業(yè)集中度越來越高，結(jié)構(gòu)布局發(fā)生了變化：房地產(chǎn)業(yè)前50強公司絕大部分在一、二線城市，只有9%在三、四線城市；前10強占比2010年為10%，2015年上升到17%。3.非居住商品房庫存問題突出，去化難度大，商改住不是這么容易。4.三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)展情況不同，與當?shù)厥杖?、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)有關(guān)，中西部發(fā)展活力下降。

第二，因城因業(yè)施策，區(qū)別區(qū)分對待，促進三、四線城市房地產(chǎn)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。1.用實招，降門檻：（1）土地供應(yīng)，遏制非理性招標；（2）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品類型與實際需求相適應(yīng)；（3）對首次購房的新市民、進城農(nóng)民工給與財政、稅收、入戶的支持；（4）收購商品房，改造服務(wù)性地產(chǎn)；（5）以銷定產(chǎn)，減少無效供應(yīng)；（6）向殘疾人、低收入家庭提供購房補貼（沒被納入保障范圍）。2.借外力，快對接：大城市與小城市對接，大企業(yè)與小企業(yè)合作。3.強體魄，活筋骨：環(huán)境提升與經(jīng)濟發(fā)展、生態(tài)保護與發(fā)展休閑旅游、城市歷史文化保護與生態(tài)優(yōu)勢結(jié)合。4.氣質(zhì)美，活力足：一方面提高規(guī)劃設(shè)計水平，另一方面培育新經(jīng)濟、新動能。5.揚特色，展個性：首先吸引大城市退休人群；其次，提升當?shù)鼐用裆钯|(zhì)量和品位；再者，為新市民、農(nóng)民工就近提供住所。6.找差距，補短板：補好設(shè)計、公共事業(yè)、環(huán)境、城市更新、技術(shù)等短板。

二、商業(yè)地產(chǎn)去庫存

王永平副會長在演講中談到了對當前商業(yè)地產(chǎn)形勢的認識，并分析了發(fā)展趨勢。近年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有亮點：商場多，商場新，商場好。也表現(xiàn)出以下特點：政府意愿大于企業(yè)家意愿，做住宅意愿大于做商鋪意愿，物業(yè)銷售意愿大于物業(yè)持有意愿；泡沫化，同質(zhì)化，邊緣化，兩極化。存在去化難、回報低、物業(yè)交易有價無市、商業(yè)地產(chǎn)少地王、招商難、空置率高、運營難等問題。

商場一窩蜂地轉(zhuǎn)型購物中心，電商取代零售業(yè)，而電商具有高壟斷性，其負面影響要大于實體銷售。市場格局分化，形成一、二線城市與三、四線城市、專業(yè)與非專業(yè)的兩極分化，大城市對三、四線城市產(chǎn)生吸附力。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢具有以下看點：多元化，品質(zhì)化，專業(yè)化，規(guī)模化，資本化，輕資產(chǎn)化。

其實，“互聯(lián)網(wǎng)+”不是救命稻草，“商業(yè)+”才是關(guān)鍵。多元化就是要創(chuàng)新，研究消費市場的不同需求，即：剛需、弱需和強需。專業(yè)化要以人才價值取向為變化。要提高行業(yè)集中度，鼓勵資產(chǎn)并購。要有一場品質(zhì)革命，發(fā)揚工匠精神，調(diào)整互聯(lián)網(wǎng)政策，加強反壟斷與反不正當競爭。

三、從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段角度正確施策

鄧郁松副所長在演講中從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段著手，借鑒國際經(jīng)驗，探討我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段。我國的住房建設(shè)也和世界各國的住房建設(shè)一樣，經(jīng)歷了供不應(yīng)求、供求基本平衡、供過于求三個階段。我們目前實行的住房政策變化，都曾在其他國家的不同時期呈現(xiàn)，所以，可以從國外歷史上的經(jīng)驗和教訓中尋求我國解決住房問題的辦法。供不應(yīng)求階段：出現(xiàn)投資、銷售、價格的三高，人口、經(jīng)濟的高增長，是數(shù)量的擴張。供求平衡階段：新開工面積下降，投資增速放緩，價格漲幅回落，從數(shù)量擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。供過于求階段：價格下降，新開工和銷售面積保持低水平。

房地產(chǎn)市場波動與風險有其政策因素：金融、土地、稅收、住房保障等。當前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨房價泡沫、供給過剩、資本流動性等三大風險。房價泡沫風險的防范：實行中性的系統(tǒng)化住房金融政策，抓住局部高房價的主因，調(diào)整相關(guān)政策，實現(xiàn)局部供求平衡。將用戶均套比作為衡量市場供給過剩的指標，一般需求和供給的合適比例為1：1.1。特別要謹防三類風險疊加：房價過高形成泡沫，供給過大形成過剩，流動性收緊雪上加霜。

對三、四線城市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的建議：1.適時調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展目標；2.提升質(zhì)量，防范風險；3.實現(xiàn)經(jīng)濟社會和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展；4.完善政策體系。要跳出房地產(chǎn)圈子來看房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以中長期的發(fā)展眼光來看短期的房地產(chǎn)市場波動和風險，重視政策運用的系統(tǒng)性、前瞻性、有效性，同時考慮政策成本。

陳淮主任在主題演講中，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所處階段和供需問題發(fā)表了獨到見解。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段即供不應(yīng)求、基本平衡和供過于求三個階段基本上是交替出現(xiàn)的，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們的需求而改變。住房需求分為四個階段：基本需求、改善性需求、享受性需求和奢侈性需求。今后3-5年，在我國，改善性需求、享受性需求應(yīng)占主導地位。

針對當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展，他也提出了不同的看法，認為當前人們在思想上有一些誤區(qū)需糾正。比如：1.“合理的房價”，房價只體現(xiàn)供需狀況，沒有合理可言；2.“穩(wěn)定房價的良劑妙藥”，價格的波動是必然的；3.“降低風險”，風險永遠降不了，只是均衡配置、承擔風險；4.“供求關(guān)系”，加大供應(yīng)只能導致房價上漲。

今后的房地產(chǎn)市場走勢：1.一線城市仍有投資機會，但會受限購機制的約束；2.發(fā)展租賃市場，鼓勵個人、中介和專業(yè)租賃機構(gòu)開展租賃業(yè)務(wù)；3.融資，房地產(chǎn)業(yè)永遠是高負債的產(chǎn)業(yè)，去杠桿不等于不借錢；4.房地產(chǎn)稅征收，應(yīng)該說房地產(chǎn)稅征收與調(diào)控房價沒有關(guān)系，房地產(chǎn)稅是資產(chǎn)稅，不是調(diào)節(jié)稅，其征收的意義在于由過去的間接稅為主轉(zhuǎn)向以直接稅為主。

四、上海房地產(chǎn)市場的相關(guān)措施和若干問題探討

龐元會長針對當前上海房地產(chǎn)市場存在的若干問題，探討了下一步相關(guān)措施。

（一）關(guān)于與上海實際人口變化、環(huán)境資源承載能力等相適應(yīng)的住房供求問題

過去12年，上海年均凈增常住人口約60萬人；近年來，市場化住宅土地供應(yīng)呈下降趨勢，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)人多地少、需求旺盛的格局，環(huán)境資源承載壓力很大?！笆濉逼陂g，在建設(shè)用地逼近上限、人口仍呈凈流入狀態(tài)的背景下，需要深化研究住房供求關(guān)系，以適應(yīng)本市未來人口變化趨勢及基礎(chǔ)配套設(shè)施等環(huán)境資源承載能力。

（二）關(guān)于進一步深化住房制度改革問題

住建部組織開展了“深化住房制度改革總體方案課題研究”，上海承擔了具體任務(wù)?；仡櫡扛亩嗄辏斈陣鴦?wù)院關(guān)于房改的文件，在認識、方向和路徑的把握上都是十分正確的?，F(xiàn)在提出以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房保障擴大到非戶籍人口。購租并舉無疑是正確的，但有度的把握。購買和租賃是房地產(chǎn)市場交易的兩種方式，其實還有第三維度，即上海的共有產(chǎn)權(quán)保障房，八年前起步試點，價格上接近當年的經(jīng)濟適用房，只是產(chǎn)權(quán)更清晰。共有產(chǎn)權(quán)房被寫進了2014年政府工作報告。

（三）關(guān)于進一步深化研究土地供應(yīng)制度改革問題

在房地產(chǎn)二、三級市場的市場化制度已基本確立的情況下，需要深化土地供應(yīng)制度改革。一是研究改革現(xiàn)有的土地供應(yīng)方式，推動土地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉(zhuǎn)變，地王頻出不是好現(xiàn)象。二是我國內(nèi)地土地批租制度源自香港，要學習借鑒香港做法：土地一級市場由政府直接供地，占比很?。煌恋囟壥袌龉┣箨P(guān)系以由市場調(diào)節(jié)為主。就我國內(nèi)地城市來看，要探索加快城市存量國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，允許企業(yè)自用的存量國有土地使用權(quán)入市。

（四）關(guān)于集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)問題

1988年起.上海率先在國有土地上實行了建設(shè)用地使用權(quán)有償、有期限使用的制度，即建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)化。2007年全國人大通過的《物權(quán)法》規(guī)定，農(nóng)村集體土地上“三塊地”（土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)）為用益物權(quán)（注意是使用權(quán)，不是所有權(quán)），但在實踐中，“三塊地”的用益物權(quán)權(quán)能尚未實現(xiàn)。上海集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)正在松江區(qū)試點。應(yīng)當明確，入市流轉(zhuǎn)的是基于用益物權(quán)的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，而不是基于合同的出租、轉(zhuǎn)租，這是融資抵押的前提。同時，農(nóng)村集體“三塊地”改革，如何體現(xiàn)有償有期限使用制度，也有個不忘初心、不改初心的問題。當下最大的問題有三：一是集體建設(shè)用地使用權(quán)與國有建設(shè)用地使用權(quán)“同質(zhì)同權(quán)”后，是有期限還是無期限？二是國有住宅用地使用權(quán)70年期滿后，是繼續(xù)有期限還是無期限？如為后者，住宅用地出讓70年就是空話，將變?yōu)閲型恋爻鲎?0年后“私有化”或股份化。有償使用的問題好說，二級市場一次性再繳金或分年度繳稅都說得通，按市值收取或象征性收取都行。

（五）關(guān)于完善房地產(chǎn)財稅制度問題

目前，房地產(chǎn)稅賦“重流通、輕持有”，雖然國家已明確加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，但進度較慢，主要是因為對開征個人住房房產(chǎn)稅是否存在“法理障礙”等認識不統(tǒng)一，需要我們加大研究力度：一是研究我國物權(quán)制度與開征個人房產(chǎn)稅的關(guān)系；二是研究如何既增加持有階段稅賦，又相應(yīng)減并流通環(huán)節(jié)稅賦。

（六）關(guān)于與房地產(chǎn)有關(guān)的信息系統(tǒng)問題

國務(wù)院新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃明確“十三五”將建立國家人口基礎(chǔ)信息庫（公安部門）、住房信息系統(tǒng)（住建部門）、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)（國土部門）。這三個信息系統(tǒng)有效運用的共同前提如下：一是人名與身份證件號碼具有唯一性；二是房屋經(jīng)過登記，有公權(quán)的介入。上海的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)起步運行早，地域上已覆蓋全市，且覆蓋居住和非居住、增量和存量、歷史數(shù)據(jù)和現(xiàn)時數(shù)據(jù)。規(guī)范房屋信息的應(yīng)用范圍、查詢內(nèi)容和結(jié)果形式，在房地產(chǎn)登記的記載公示與個人隱私保護之間建立法定的界面，也是當務(wù)之急。

（整理周明）