范 雷

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當(dāng)前中國(guó)住房狀況與住房不平等

范 雷

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房市場(chǎng)化體制逐步建立，有效緩解了城鎮(zhèn)居民住房短缺狀況，提高了城鎮(zhèn)居民住房自有率，城鎮(zhèn)居民以住房資產(chǎn)為核心的家庭資產(chǎn)也得到大幅度增值。但在住房市場(chǎng)化過(guò)程中，再分配體制所轉(zhuǎn)化的住房市場(chǎng)化能力造成了城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的不平等狀態(tài)；同時(shí)保障性住房福利外溢造成了新的不平等，農(nóng)村居民難以享受保障性住房。因此，應(yīng)積極推進(jìn)農(nóng)村居民城市化過(guò)程中的住房平等，加快提升農(nóng)村居民家庭城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化能力，推進(jìn)進(jìn)城落戶農(nóng)村居民保障性住房建設(shè)。

住房再分配體制； 住房市場(chǎng)化； 保障性住房

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房在延續(xù)建國(guó)后再分配住房體制基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)再分配與市場(chǎng)化并軌住房體制，最終走向了市場(chǎng)化住房體制。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)居民市場(chǎng)化住房體制的確立，住房由原來(lái)的“福利品”性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧唐贰保⒃谧》績(jī)r(jià)格短期內(nèi)急劇攀升的作用下，成為城鎮(zhèn)居民財(cái)富積累的重要形式，而具有了“投資品”的性質(zhì)。據(jù)北京大學(xué)中國(guó)社會(huì)科學(xué)調(diào)查中心的調(diào)查，在目前我國(guó)家庭財(cái)產(chǎn)的構(gòu)成中，房產(chǎn)占絕對(duì)主導(dǎo)地位，房產(chǎn)在全國(guó)家庭平均財(cái)產(chǎn)中占了74.7%*北京大學(xué)中國(guó)社會(huì)科學(xué)調(diào)查中心：《當(dāng)前中國(guó)財(cái)產(chǎn)不平等程度已經(jīng)很高》，opinion.caixin.com/2014-07-31/100711170.html，訪問(wèn)日期：2016年6月7日。。由此，住房問(wèn)題已不僅僅是滿足人們基本需求的“居者有其屋”的一般民生問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)的重要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，深刻影響著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增速的變化；在社會(huì)領(lǐng)域，住房狀況成為社會(huì)成員貨幣獲取能力、職業(yè)能力、文化能力等多種社會(huì)分層標(biāo)準(zhǔn)的集中體現(xiàn)，深刻反映著目前我國(guó)社會(huì)分層的現(xiàn)狀*李斌、王凱：《中國(guó)社會(huì)分層研究的新視角——城市住房權(quán)利的轉(zhuǎn)移》，《探索與爭(zhēng)鳴》2010年第4期。。因此，描述和分析我國(guó)住房市場(chǎng)化狀況，審視住房市場(chǎng)化程度及其影響、描述住房不平等現(xiàn)狀并對(duì)保障性住房政策效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，就成為本文的重點(diǎn)。本文以中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)所主持的中國(guó)社會(huì)狀況綜合調(diào)查2011-2015年數(shù)據(jù)(CSS2011*數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所于2011年7月至11月開(kāi)展的第三次“中國(guó)社會(huì)狀況綜合調(diào)查”(CSS2011)。該調(diào)查在全國(guó)通過(guò)PPS抽樣，覆蓋了全國(guó)28個(gè)省市自治區(qū)的100個(gè)縣(市、區(qū))和5大城市、480個(gè)村(居委會(huì))，共成功入戶訪問(wèn)了7036位年滿18周歲及以上的城鄉(xiāng)居民。、CSS2013*數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所于2013年6月至10月開(kāi)展的第四次“中國(guó)社會(huì)狀況綜合調(diào)查”(CSS2013)。該調(diào)查在全國(guó)通過(guò)PPS抽樣，覆蓋了全國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)的151個(gè)縣(市、區(qū))、604個(gè)村(居委會(huì))，共成功入戶訪問(wèn)了10206位18-69周歲的城鄉(xiāng)居民。、CSS2015*數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所于2015年6月至12月開(kāi)展的第五次“中國(guó)社會(huì)狀況綜合調(diào)查”(CSS2015)。該調(diào)查在全國(guó)通過(guò)PPS抽樣，覆蓋了全國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)的151個(gè)縣(市、區(qū))、604個(gè)村(居委會(huì))，共成功入戶訪問(wèn)了10243位18-69周歲的城鄉(xiāng)居民。)，對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行描述和分析。

一、現(xiàn)階段住房市場(chǎng)化程度及其影響

基于住房問(wèn)題對(duì)我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)社會(huì)轉(zhuǎn)型的巨大影響，許多社會(huì)學(xué)者從1990年代我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房處于再分配與市場(chǎng)化并軌體制時(shí)期，便開(kāi)始探究中國(guó)住房體制改革對(duì)中國(guó)社會(huì)的影響。盡管當(dāng)時(shí)的研究重點(diǎn)是以“住宅商品化的視角來(lái)觀察中國(guó)單位制現(xiàn)象的作用和命運(yùn)”*邊燕杰、約翰﹒羅根、盧漢龍、潘允康、關(guān)穎：《“單位制”與住房商品化》，《社會(huì)學(xué)研究》1996年第1期。，但其所描述的當(dāng)時(shí)中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房“分配”中，“福利性原則滲入了商品交換性的原則”則開(kāi)創(chuàng)了改革開(kāi)放以來(lái)對(duì)城鎮(zhèn)住房機(jī)制問(wèn)題研究的先河。其后對(duì)于中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房市場(chǎng)化問(wèn)題的研究主要集中在住房獲得機(jī)制及其所映射的社會(huì)分層機(jī)制方面，并形成了三種具有代表性的結(jié)論：即：(1)“市場(chǎng)轉(zhuǎn)型論”，強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)化開(kāi)辟了新的住房資源分配渠道，住房資源的占有狀況更多取決于個(gè)人在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力與支付水平；(2)“權(quán)力持續(xù)論”，在市場(chǎng)改革過(guò)程中，再分配權(quán)力仍然具有延續(xù)性，單位制和再分配權(quán)力仍然對(duì)住房資源的分配產(chǎn)生重要影響；(3)“雙重分層體系論”，一方面，按照市場(chǎng)運(yùn)作邏輯，住房資源基于個(gè)人經(jīng)濟(jì)支付能力分化，另一方面，原有再分配體制中的權(quán)力精英，還可以在房改過(guò)程中搶占有利的政策機(jī)會(huì)或通過(guò)行政能力享受市場(chǎng)特權(quán)謀取住房利益*胡蓉：《市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型下的住房不平等》，《社會(huì)》2012年第1期。。隨著住房市場(chǎng)化的深入，原有再分配體制下的相關(guān)因素逐漸淡出，學(xué)者開(kāi)始關(guān)注市場(chǎng)化條件下區(qū)域市場(chǎng)化程度對(duì)住房市場(chǎng)化的影響*胡蓉：《區(qū)域差異視角下城鎮(zhèn)居民的住房產(chǎn)權(quán)獲得機(jī)制》，《廣州大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)》，2011年第12期。、精英群體對(duì)住房的市場(chǎng)化運(yùn)作、城鎮(zhèn)獨(dú)生子女家庭購(gòu)房能力、城鎮(zhèn)房改房擁有者的購(gòu)房能力*蔡禾、黃建宏：《誰(shuí)擁有第二套房?——市場(chǎng)轉(zhuǎn)型與城市住房分化》，《吉林大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版》2013年第4期。等。

從調(diào)查結(jié)果看，城鎮(zhèn)居民住房市場(chǎng)化進(jìn)程快速推進(jìn)了我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房自有率，城鎮(zhèn)居民自有住房的市場(chǎng)化程度迅速提高，同時(shí)城鎮(zhèn)居民自有住房?jī)r(jià)值得到大幅提升。

(一)住房市場(chǎng)化快速推進(jìn)了我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房自有率

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民市場(chǎng)化住房體制改革的最大成果是城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率的大幅度提高。在再分配體制向市場(chǎng)化體制轉(zhuǎn)換過(guò)程中，從改革公房低租金制度著手，分階段調(diào)整租金，并對(duì)公房實(shí)行全部或部分產(chǎn)權(quán)銷售，使住戶取得住房的所有權(quán)，最終使住房這種特殊商品得以進(jìn)入消費(fèi)品市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。原公房作為最早進(jìn)入住房市場(chǎng)化的房源，不僅大幅提高了城鎮(zhèn)居民住房自有率，同時(shí)也盤活了住房資源，為城鎮(zhèn)居民進(jìn)入住房市場(chǎng)提供了市場(chǎng)能力。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，1983年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率為9.4%，而2008年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率達(dá)到87.8%*國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站：《城鄉(xiāng)居民生活從貧困向全面小康邁進(jìn)》，www.stats.gov.cn/ztjc/ztfx/qzxzgcl60zn/200909/t20090910_68636.html，訪問(wèn)日期：2016年6月9日。。而從CSS數(shù)據(jù)顯示，2011年我國(guó)城鄉(xiāng)居民家庭住房自有率為93.0%，2013年為94.9%，2015年為95%；其中城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率2011年為88.3%，2013年為90.5%，2015年為91.3%。2011年17.4%的家庭擁有兩套以上住房，2013年為20%，2015年為21%。在中國(guó)傳統(tǒng)的“安居”文化和快速增值的房地產(chǎn)市場(chǎng)共同作用下，擁有自有產(chǎn)權(quán)住房成為目前我國(guó)城鄉(xiāng)居民，尤其是城鎮(zhèn)居民的普遍愿望。

目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民自有住房中，有70%以上為2000年代以后的住房市場(chǎng)化體制時(shí)期獲得的。其中，直轄市的住房市場(chǎng)化改革啟動(dòng)較早，近60%的居民在2000年代擁有了自有住房，2010年代擁有自有住房的比例為10.4%；而省會(huì)城市及以下城鎮(zhèn)居民中，2010年代獲得自有住房的比例高于直轄市。

表1 分地區(qū)層級(jí)自有住房獲得年代 單位：%

(二)我國(guó)城鎮(zhèn)居民自有住房的市場(chǎng)化程度迅速提高

由原公房產(chǎn)權(quán)出售所激活的城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)進(jìn)一步推進(jìn)了城鎮(zhèn)居民自有住房的市場(chǎng)化程度。城鎮(zhèn)居民在市場(chǎng)化體制轉(zhuǎn)軌中所獲得的市場(chǎng)能力在銀行信貸的支持下，加速了城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化進(jìn)程。目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民自有住房的市場(chǎng)化程度得到快速提高，商品房已成為城鎮(zhèn)居民自有住房的最主要來(lái)源，原公房的比例下降；而保障性住房政策得到體現(xiàn)，其規(guī)模也有所擴(kuò)大。從目前看，在獲得自有住房的過(guò)程中，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買商品房已成為最主要渠道。從表2可以看出，目前在縣級(jí)及以上城市中，居民自有住房中商品房的比例均占50%以上.其中，2011年以來(lái)隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向三、四線城市轉(zhuǎn)移，縣城居民自有住房中商品房的比例快速上升，由2011年的41.6%上升到2015年的51.7%。隨著住房市場(chǎng)化的推進(jìn)，家庭自有住房中購(gòu)買原公房的比例快速下降，其中直轄市居民自有住房中購(gòu)買原公房的比例從2011年的27%下降到2015年的13.1%，由原公房出售所帶來(lái)的市場(chǎng)能力即將枯竭。在住房市場(chǎng)化的同時(shí)，保障性住房的比例在2010年代以來(lái)發(fā)展較為迅速，其中直轄市居民擁有自有產(chǎn)權(quán)保障性住房比例由2011年的0.8%上升到2015年的3.9%；省會(huì)城市居民擁有自有產(chǎn)權(quán)保障性住房比例由2011年的3%上升到2015年的5.6%。而就自建住房看，直轄市因城區(qū)面積擴(kuò)大而將原有鎮(zhèn)、農(nóng)村納入城區(qū)范圍，導(dǎo)致自建住房數(shù)量增加；縣城及鎮(zhèn)在住房市場(chǎng)化推動(dòng)下，自建住房比例持續(xù)下降，其中鎮(zhèn)的自建住房比例由2011年的66.2%下降到2015年的45.9%。

表2 自有住房性質(zhì) 單位：%

續(xù)表2

住房性質(zhì)調(diào)查年份直轄市城區(qū)省會(huì)城市城區(qū)地縣級(jí)市城區(qū)縣城鎮(zhèn)其他2011年8.64.44.53.12.52013年14.85.56.63.86.02015年4.74.23.93.25.0合計(jì)2011年100.0100.0100.0100.0100.02013年100.0100.0100.0100.0100.02015年100.0100.0100.0100.0100.0

(三)住房市場(chǎng)化使城鎮(zhèn)居民自有住房?jī)r(jià)值得到大幅提升，購(gòu)買原公房和購(gòu)買保障性住房的增值幅度位居前列

住房市場(chǎng)化不僅使城鎮(zhèn)居民住房自有率得到迅速提升，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格大幅飆升的背景下，城鎮(zhèn)居民自有住房的資產(chǎn)價(jià)值也得到快速提高。表3顯示，目前城鎮(zhèn)居民自有住房未實(shí)現(xiàn)增值的比例為15.4%；從居民自有住房增值10倍及以上的情況看，直轄市為21.6%，省會(huì)城市為12.6%，地/縣級(jí)市為10.5%，縣城為8.1%，鎮(zhèn)為5.6%。就各類城鎮(zhèn)居民自有住房平均增值幅度看，直轄市平均增幅為13.85倍、省會(huì)城市平均增幅為6.0倍、地/縣級(jí)市平均增幅為4.72倍、縣城平均增幅為3.8倍、鎮(zhèn)平均增幅為3.19倍。

表3 分地區(qū)層級(jí)自有住房增值情況 單位：%

而從自有住房性質(zhì)看，表4顯示，增值幅度最大的是購(gòu)買原公房，其平均增值幅度為11.7倍；其次為購(gòu)買保障房，其平均增值幅度為5.8倍；再次為購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，其平均增值幅度為4.9倍；而購(gòu)買商品房的增值幅度平均為3.4倍。城鎮(zhèn)居民住房市場(chǎng)化體制為人們住房自有產(chǎn)權(quán)的獲得提供了新的渠道，但就城鎮(zhèn)居民自有住房增值情況看，以原有再分配體制為基礎(chǔ)而獲得的原公房和以公共產(chǎn)品性質(zhì)進(jìn)入住房市場(chǎng)的自有產(chǎn)權(quán)保障性住房，均以其不同性質(zhì)及程度的福利性，在進(jìn)入市場(chǎng)交易狀態(tài)下具有了極高幅度的獲利空間。

表4 分自有住房性質(zhì)增值情況 單位：%

二、現(xiàn)階段住房不平等的主要表現(xiàn)

改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房市場(chǎng)化體制的逐步建立，有效緩解了城鎮(zhèn)居民住房短缺的狀況，通過(guò)公房提租和出售為城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化積累了資金，同時(shí)也提高了城鎮(zhèn)居民住房的自有率，并為其住房市場(chǎng)能力的獲得創(chuàng)造了條件。隨著住房?jī)r(jià)格的抬升，城鎮(zhèn)居民以住房資產(chǎn)為核心的家庭資產(chǎn)也得到大幅度增值。但另一方面，在住房市場(chǎng)化轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，再分配體制中依單位層級(jí)、個(gè)人在單位中的職位和資歷，以及原公房出售中遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格等不平等因素被合理化，最終轉(zhuǎn)變?yōu)槌青l(xiāng)居民間住房市場(chǎng)化能力的差異。這一系列不平等因素在我國(guó)住房市場(chǎng)化推進(jìn)過(guò)程中繼續(xù)發(fā)揮著影響。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是再分配體制所轉(zhuǎn)化的住房市場(chǎng)化能力造成了城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的不平等狀態(tài)；二是再分配體制中的權(quán)力因素在城鎮(zhèn)保障性住房分配中仍得到一定程度的延續(xù)，并造成保障性住房福利外溢。

(一)城鄉(xiāng)居民間城鎮(zhèn)住房的不平等

從以往研究看，住房不平等涉及很多方面，包括：住房產(chǎn)權(quán)、住房構(gòu)成、住房質(zhì)量、住房面積。其中，住房產(chǎn)權(quán)不平等是指人們?cè)谑欠駬碛凶杂凶》慨a(chǎn)權(quán)上的不平等，較之沒(méi)有自有產(chǎn)權(quán)住房的人，有自有產(chǎn)權(quán)住房的人被認(rèn)為在已獲得的生活機(jī)會(huì)及以后將會(huì)獲得的生活機(jī)會(huì)方面均表現(xiàn)出其優(yōu)勢(shì)的一面；住房構(gòu)成不平等是指通過(guò)住房本身的結(jié)構(gòu)、類型等條件的差異，表現(xiàn)出其擁有者(或使用者)之間在社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位上的差別；住房質(zhì)量不平等是指住房擁有者(或使用者)所居住房屋的設(shè)施完備狀況方面的差異，它影響著居住者的生活質(zhì)量；住房面積不平等是指住房擁有者(或使用者)所居住房屋的空間大小，功能性空間的獨(dú)立程度，而對(duì)于自有住房而言面積大小還關(guān)系到家庭資產(chǎn)的差異。事實(shí)上，任何住房之間均會(huì)表現(xiàn)出住房產(chǎn)權(quán)、住房構(gòu)成、住房質(zhì)量、住房面積等方面的差異，關(guān)鍵在于這一差異是否明顯帶有社會(huì)群體間差異的特點(diǎn)，如果答案是肯定的，那么就表明在住房問(wèn)題上房屋本身的特征差別已經(jīng)成為制度性、社會(huì)性的問(wèn)題，即表現(xiàn)為住房的不平等狀況。

1.住房產(chǎn)權(quán)方面，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的城鎮(zhèn)住房自有產(chǎn)權(quán)比例較低。調(diào)查結(jié)果表明，在現(xiàn)住房自有產(chǎn)權(quán)方面，城鎮(zhèn)常住人口中84%的本地非農(nóng)戶籍居民擁有現(xiàn)住房的產(chǎn)權(quán)；其次為本地農(nóng)業(yè)戶籍，其現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)自有率為64.9%；而外來(lái)非農(nóng)戶籍人群中有51.9%的人租住住房，其現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)自有率為48.1%；而外來(lái)農(nóng)村戶籍人群有77.6%的人租住住房，表明農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員在城鎮(zhèn)的住房產(chǎn)權(quán)狀況較差。

2.住房質(zhì)量方面，外來(lái)農(nóng)村戶籍居民居住質(zhì)量較差。調(diào)查結(jié)果顯示，從廚房、廁所、自來(lái)水、洗浴等方面的獨(dú)用情況看，本地非農(nóng)戶籍居民的居住質(zhì)量較高，86.9%的人擁有全部的獨(dú)用設(shè)施；而外來(lái)農(nóng)村戶籍居民居住質(zhì)量較差，61.5%的人擁有全部的獨(dú)用設(shè)施，而18.7%的人則無(wú)一項(xiàng)獨(dú)用設(shè)施。盡管外來(lái)農(nóng)村戶籍人群大部分租用城鎮(zhèn)居民住房，而在住房構(gòu)成上與本地非農(nóng)戶籍人群沒(méi)有表現(xiàn)出明顯差別，但在住房質(zhì)量上出于居住成本考慮，外來(lái)農(nóng)村戶籍人群更易選擇低租金的居住質(zhì)量較差的住房居住。

表5 分戶籍及流動(dòng)狀況現(xiàn)住房質(zhì)量情況 單位：%

3.住房面積方面，外來(lái)農(nóng)村戶籍人群的家庭人均居住面積最少。我們將2013年城鎮(zhèn)常住人口家庭人均居住面積進(jìn)行五等分組。其中，最低組平均為10.7平方米，次低組平均為21.1平方米，中間組平均為29.1平方米，次高組平均為40.8平方米，最高組平均為87.7平方米。城鎮(zhèn)常住人口家庭人均住房建筑面積平均為32.5平方米。

數(shù)據(jù)顯示，本地農(nóng)村戶籍居民人均居住面積最高，人均44.9平米；本地非農(nóng)戶籍居民其次，人均32.5平米；而外來(lái)農(nóng)村戶籍居民居住面積最低，人均21.1平米，56%的家庭人均面積處于最低組。

表6 分戶籍及流動(dòng)狀況現(xiàn)住房面積情況 單位：%

綜合上述指標(biāo)看，外來(lái)農(nóng)村戶籍群體在住房產(chǎn)權(quán)、住房質(zhì)量、住房面積方面均低于其他群體。而從在本地居住時(shí)間看，外來(lái)農(nóng)村戶籍群體中54.9%的人在本地居住時(shí)間達(dá)5年以上，平均居住時(shí)間為7.7年。2015年底，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口77116萬(wàn)人。經(jīng)計(jì)算，2015年外來(lái)農(nóng)村戶籍人口在城鎮(zhèn)常住人口中的比例為15.1%，其人口規(guī)模估計(jì)達(dá)到11644萬(wàn)人。因此，改善這一群體在城鎮(zhèn)的居住條件成為一項(xiàng)巨大的社會(huì)工程。

(二)城鎮(zhèn)保障性住房分配中的不平等

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。到2015年底，中國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率有望達(dá)到15%*梁倩：《住建部：3600萬(wàn)套保障房有望完成》，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》2014年2月20日。，據(jù)CSS2015數(shù)據(jù)，目前城鎮(zhèn)常住人口家庭中租住廉租房比例為6.1%，購(gòu)買保障房比例為4.3%。

隨著保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，其中的問(wèn)題也不斷暴露，住房保障資源分配不公所反映的公共住房保障領(lǐng)域里的福利外溢現(xiàn)象成為焦點(diǎn)之一*參見(jiàn)李斌：《分化的住房政策：一項(xiàng)對(duì)住房改革的評(píng)估性研究》，北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2009年。馬光紅、田一淋：《中國(guó)公共住房理論與實(shí)踐研究》，北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2010年。。但對(duì)于保障性住房的研究由于缺乏足夠的調(diào)查數(shù)據(jù)作為支撐，因此無(wú)法得到進(jìn)一步的實(shí)證分析而集中于原則的論述和制度的設(shè)計(jì)。

數(shù)據(jù)顯示，前一階段保障性住房福利外溢現(xiàn)象較為嚴(yán)重，至少表現(xiàn)為三個(gè)方面：

1.城鎮(zhèn)保障性住房存在空置、浪費(fèi)現(xiàn)象。保障性住房是為解決城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題而出臺(tái)的政策。但從其目前的實(shí)施情況看，部分城鎮(zhèn)住房非困難或非中低收入家庭購(gòu)買了保障性住房。調(diào)查表明，從住房性質(zhì)看，保障性住房的空置程度高于其他多數(shù)住房。2015年數(shù)據(jù)顯示，保障房的空置比例為11.5%，同時(shí)有4.6%的保障房出租他人。保障房空置率較2011年有所下降，但出租率有所上升。

表7 不同性質(zhì)住房的使用情況 單位：%

續(xù)表7

2011年2015年購(gòu)買商品房購(gòu)買保障房購(gòu)買原公房購(gòu)買商品房購(gòu)買保障房購(gòu)買原公房借與他人0.51.30.70.20.30.0沒(méi)人居住11.015.97.212.211.58.8期房1.62.10.61.42.70.4合計(jì)100101100100100100

2.城鎮(zhèn)保障性住房的保障性缺失，投資性甚至投機(jī)性凸顯。調(diào)查顯示，從家庭自有住房數(shù)量看，保障性住房產(chǎn)權(quán)為本人者中，19.3%的人其家庭有2套自有住房；5.2%的人其家庭有3套住房。因保障性住房制度缺陷存在，導(dǎo)致部分保障性住房成為個(gè)別群體投資甚至投機(jī)的渠道。原本的福利性因制度缺陷和巨大獲利空間存在而演變?yōu)橥顿Y性甚至投機(jī)性。

表8 購(gòu)買保障性住房者的家庭自有住房數(shù)量 單位：%

3.城鎮(zhèn)保障性住房分配過(guò)程中，原有再分配體制中的優(yōu)勢(shì)群體獲得較多機(jī)會(huì)。在以往對(duì)再分配體制轉(zhuǎn)軌的研究中，學(xué)者發(fā)現(xiàn)管理精英比其他群體更有可能擁有住房產(chǎn)權(quán)，管理精英在住房面積和住房質(zhì)量上也均優(yōu)于其他群體。而在CSS2011、CSS2013、CSS2015的調(diào)查中，我們依然發(fā)現(xiàn)，從多套自有住房產(chǎn)權(quán)所有者看，除商業(yè)服務(wù)業(yè)人員外，專業(yè)技術(shù)人員和黨政企事業(yè)負(fù)責(zé)人群體購(gòu)買保障房比例較高，分別為4.7%和7.1%。也就是說(shuō)，相比其他職業(yè)人群，專業(yè)技術(shù)人員和黨政企事業(yè)負(fù)責(zé)人群體在已擁有自有住房產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，獲得了更多的購(gòu)買保障性住房的機(jī)會(huì)。

表9 分職業(yè)多套自有住房產(chǎn)權(quán)所有者的住房性質(zhì) 單位：%

綜合上述分析，我們可以看出，以往的保障性住房政策在解決一部分城鎮(zhèn)非農(nóng)戶籍人口家庭住房困難的同時(shí)，也存在一定程度的分配不公問(wèn)題。由于保障房政策制定及執(zhí)行的疏漏，使再分配體制中的部分權(quán)力因素在獲得了市場(chǎng)化能力的同時(shí)，也通過(guò)保障房政策繼續(xù)享有了福利性。而最需要得到住房保障的外來(lái)農(nóng)業(yè)戶籍人口，則因戶籍、經(jīng)濟(jì)能力等原因，而處于城鎮(zhèn)住房困難群體的底層。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前城鎮(zhèn)常住人口家庭中，住房困難群體占25.7%，其中3/4為外來(lái)農(nóng)業(yè)戶籍人群和本地新近城鎮(zhèn)化的非農(nóng)戶籍人群，該群體在無(wú)力改善居住條件方面承受較大壓力。

三、推進(jìn)農(nóng)村居民城市化過(guò)程中的住房平等

迄今為止的城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革釋放了巨大的城鎮(zhèn)居民住房需求，在改善城鎮(zhèn)居民居住條件的同時(shí)，也促進(jìn)了城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的快速增長(zhǎng)。但在城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化過(guò)程中，原有再分配體制所轉(zhuǎn)換的住房市場(chǎng)化能力差異和城鎮(zhèn)保障性住房制度對(duì)農(nóng)村居民家庭的隔離，導(dǎo)致了城鄉(xiāng)居民間在城鎮(zhèn)住房方面的巨大的不平等狀態(tài)，嚴(yán)重阻礙著今后城市化進(jìn)程的發(fā)展。農(nóng)村居民的住房城市化無(wú)疑是推動(dòng)今后城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化的又一個(gè)需求釋放重點(diǎn)，因此消除城鄉(xiāng)居民間在城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化進(jìn)程中的住房不平等狀態(tài)應(yīng)成為當(dāng)務(wù)之急。其重點(diǎn)在于加快提升農(nóng)村居民家庭城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化能力和推進(jìn)進(jìn)城落戶農(nóng)村居民保障性住房建設(shè)。

在加快提升農(nóng)村居民家庭城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化能力方面，隨著城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)在流動(dòng)務(wù)工方面的障礙逐漸消除，農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城務(wù)工規(guī)模不斷擴(kuò)大，但由于農(nóng)村居民被排除在城鎮(zhèn)住房再分配體制之外，無(wú)法獲得再分配體制轉(zhuǎn)軌中所轉(zhuǎn)移的市場(chǎng)能力，因而在城鎮(zhèn)住房全面市場(chǎng)化的狀態(tài)下，除原已在城鎮(zhèn)居住的農(nóng)業(yè)戶籍人口外，大多數(shù)農(nóng)村居民家庭唯有依靠其自身收入來(lái)實(shí)現(xiàn)其在城鎮(zhèn)的以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的住房貨幣化分配。近年來(lái)隨著農(nóng)村外出務(wù)工收入的不斷提高，農(nóng)村居民家庭在城鎮(zhèn)購(gòu)房的比例不斷上升。2011年調(diào)查中在城鎮(zhèn)購(gòu)買商品房的農(nóng)村居民家庭占全體農(nóng)村居民家庭的8.1%，2013年這一比例為9.7%，2015年則上升為12.0%。從農(nóng)村居民家庭分地區(qū)層級(jí)購(gòu)買商品房的情況看，主要集中于地縣級(jí)市及縣城，其歷年所占比例大約為67%左右；其次為鎮(zhèn)，其比例大約為20%左右。隨著直轄市、省會(huì)城市及地縣級(jí)市近年來(lái)房?jī)r(jià)的上升，農(nóng)村居民家庭在上述地區(qū)購(gòu)買商品房的比例有所下降，而在縣城購(gòu)買商品房的比例則由2011年的26.5%上升為2015年的34.0%。

表10 農(nóng)村戶籍居民家庭分地區(qū)層級(jí)購(gòu)買商品房情況 單位：%

從農(nóng)村居民家庭購(gòu)買商品房的價(jià)格看，2010年以來(lái)農(nóng)村居民家庭在鎮(zhèn)上購(gòu)買商品房的平均總價(jià)為40.2萬(wàn)元，在縣城的平均總價(jià)為47.9萬(wàn)元，在地/縣級(jí)市的平均總價(jià)為54萬(wàn)元，在省會(huì)城市的平均總價(jià)為76.7萬(wàn)元，在直轄市的平均總價(jià)為92.8萬(wàn)元，而農(nóng)村居民家庭2010年以來(lái)在農(nóng)村自建住房的平均總價(jià)為21.2萬(wàn)元。而從購(gòu)買城鎮(zhèn)商品房的農(nóng)村居民家庭平均家庭總收入看，均在10萬(wàn)元以上，其平均家庭年收入占購(gòu)房平均總價(jià)比例均在20%以上。據(jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委《中國(guó)家庭發(fā)展報(bào)告2015年》數(shù)據(jù)顯示，2014年我國(guó)農(nóng)村家庭平均年收入為4.95萬(wàn)元*吳海燕：《中國(guó)家庭收入差距到底有多大？》，http://www.kuaiji.com/weixin/2621558，訪問(wèn)日期：2016年6月10日。；而CSS2015調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年我國(guó)農(nóng)村家庭平均年收入為5.5萬(wàn)元，家庭年收入在10萬(wàn)元以上的農(nóng)村家庭占全部農(nóng)村家庭的14.1%，其中已購(gòu)買城鎮(zhèn)商品房的家庭占全部農(nóng)村家庭的4.8%，未購(gòu)買城鎮(zhèn)商品房的農(nóng)村家庭占全部農(nóng)村家庭的9.3%。因此穩(wěn)定城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格，并通過(guò)將住房公積金制度覆蓋范圍擴(kuò)大到包括在城市有固定工作的農(nóng)民工等措施以提高農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)購(gòu)房的市場(chǎng)能力，將有助于在一定程度上提高農(nóng)村居民家庭在城鎮(zhèn)購(gòu)買商品房的比例，從而逐漸消除城鎮(zhèn)住房全面市場(chǎng)化的狀態(tài)下因戶籍等原因造成的住房不平等現(xiàn)象。

表11 農(nóng)村居民家庭購(gòu)買商品房平均總價(jià)及其平均家庭年收入 單位：萬(wàn)元，%

在推進(jìn)進(jìn)城落戶農(nóng)村居民保障性住房建設(shè)方面，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城務(wù)工人員規(guī)模的不斷擴(kuò)大和農(nóng)村居民對(duì)城鎮(zhèn)較高質(zhì)量公共服務(wù)需求的提高，其在城鎮(zhèn)的居住條件改善及定居愿望逐漸提升，為此，國(guó)務(wù)院在2013年明確要求地級(jí)以上城市要把進(jìn)城務(wù)工人員納入住房保障范圍。近年來(lái)，政府為解決農(nóng)村居民的城鎮(zhèn)居住條件，加大了以公共租賃住房為主的保障性住房建設(shè)力度。2013年數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)外來(lái)農(nóng)業(yè)戶籍人員中有12.1%的人租住城鎮(zhèn)廉租房。但由于近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速下行及區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，農(nóng)民工返鄉(xiāng)人數(shù)有所上升。2015年數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)外來(lái)農(nóng)業(yè)戶籍人員中租住城鎮(zhèn)廉租房的比例下降為9.7%。以城鎮(zhèn)廉租房為重點(diǎn)的保障性住房建設(shè)在一定程度上緩解了農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員在城鎮(zhèn)居住的壓力，但對(duì)于農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)定居愿望的實(shí)現(xiàn)仍有相當(dāng)差距。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年外來(lái)農(nóng)業(yè)戶籍人員中在城鎮(zhèn)購(gòu)買保障性住房的比例僅為0.3%，而到2015年這一比例有所上升，為1.2%。這表明近年來(lái)隨著城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)進(jìn)度的加快，其滿足農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)定居愿望的效果逐漸顯現(xiàn)。就農(nóng)村居民購(gòu)買城鎮(zhèn)保障性住房的價(jià)格看，2010年以來(lái)農(nóng)村居民在各級(jí)城鎮(zhèn)購(gòu)買保障性住房的平均價(jià)格為19.56萬(wàn)元，甚至略低于農(nóng)村自建住房的平均價(jià)格。

另外，在城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)中，應(yīng)優(yōu)先關(guān)注失地農(nóng)民家庭在城鎮(zhèn)的住房需求。從2015年的調(diào)查看，全國(guó)農(nóng)村居民中有6.2%的農(nóng)村家庭沒(méi)有承包地，其家庭生活完全依靠非農(nóng)就業(yè)。其中有31.6%的農(nóng)村家庭目前有成員在城鎮(zhèn)工作生活，但其四成以上沒(méi)有城鎮(zhèn)住房，據(jù)此估算目前全國(guó)約有250萬(wàn)戶左右的農(nóng)村家庭完全靠城鎮(zhèn)非農(nóng)就業(yè)，但在城鎮(zhèn)處于無(wú)自有住房狀態(tài)。因此，除對(duì)失地農(nóng)民家庭在就業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)等方面給予政策扶持外，優(yōu)先解決其在城鎮(zhèn)的住房問(wèn)題十分迫切。

[責(zé)任編輯:李春明]

Current Housing Situation and Housing Inequality in China

FAN Lei

(Institute of Sociology, Chinese Academy of Social Sciences，Beijing 100732, P.R.China)

Since the Reform and Opening policy, China has gradually established a market-based housing allocation system among urban residents. The system effectively resolves the issue of housing shortage in the early 1980s and 1990s. And the percentage of house ownership has risen significantly with dramatic increase of real estate assets. However, during the transformation of housing market, the housing allocation system has widened the inequality gap between rural and urban residents, and the social welfare policy regarding housing condition improvement program has created new forms of social inequality. Therefore, it is important to narrow the gap and promote housing equality during the process of urbanization among rural residents. Also, the capacity of housing market in rural areas needs to be improved with better social welfare policy regarding the issue of housing condition among peasant workers.

Housing allocation system; Housing market; Indemnificatory housing

2016-08-29

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院重大項(xiàng)目“中國(guó)社會(huì)狀況綜合調(diào)查”(CSS2006-CSS2015)。本論文使用數(shù)據(jù)全部來(lái)自該調(diào)查。該調(diào)查由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所執(zhí)行，項(xiàng)目主持人為李培林。其中2015年調(diào)查受到“中國(guó)社會(huì)科學(xué)院—上海市人民政府上海研究院”的資助。作者感謝上述機(jī)構(gòu)及其人員提供數(shù)據(jù)協(xié)助，本論文內(nèi)容由作者自行負(fù)責(zé)。

范雷，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)所副研究員，博士(北京100732)。