暗藏殺機(jī)的房地產(chǎn)市場(chǎng)

葉檀

葉檀，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》主筆、《解放日?qǐng)?bào)》經(jīng)濟(jì)評(píng)論員，央視財(cái)經(jīng)頻道特約評(píng)論員。曾獲《南方人物周刊》2008年度青年領(lǐng)袖、中國(guó)證券市場(chǎng)20年回顧與展望論壇20年最具影響力財(cái)經(jīng)傳媒人獎(jiǎng)等獎(jiǎng)項(xiàng)。主要從事資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融等領(lǐng)域?qū)懽?。著有《拿什么拯救中?guó)經(jīng)濟(jì)》、《中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)》。

再瘋狂，也得保持最后的冷靜，否則最后吃虧的就是自己。

2015年年中的股市崩盤大家已經(jīng)看到了，房地產(chǎn)沒有崩盤，不等于居民要把所有的錢投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)下跌不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策目前的上選，一二線城市也沒有下跌的基礎(chǔ)，已經(jīng)有太多的貨幣政策、財(cái)政情況、金融信用分析文章，加上房地產(chǎn)最近的走勢(shì)，讓此前所有看空房地產(chǎn)的人啞口無言。

主流媒體再次開始抱怨地方政府、抱怨房地產(chǎn)開發(fā)商、抱怨中介商，甚至抱怨投資者。9月20日，央行旗下媒體《金融時(shí)報(bào)》第二版刊登《地方政府應(yīng)擔(dān)負(fù)起樓市調(diào)控職責(zé)》一文，指出部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策頻頻落空，地方政府有一定的責(zé)任。9月26日，“人民日?qǐng)?bào)評(píng)論”微信公眾號(hào)發(fā)表題為《失去奮斗，房產(chǎn)再多我們也將無家可歸》，有人改了一下順序，標(biāo)題變成《失去房產(chǎn)，奮斗再多我們也將無家可歸》。

遷怒與抱怨都是因?yàn)闊o力解決，是軟弱的表現(xiàn)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)是最好的城鎮(zhèn)發(fā)展稅，是最有信用的金融潤(rùn)滑劑，是最好的轉(zhuǎn)移杠桿的手段，目前無力也沒必須解決房?jī)r(jià)問題——?jiǎng)傂杩梢再彿浚纳瓶梢再彿?，投資也可以購房，關(guān)鍵是買多少。

房地產(chǎn)投資最多不要超過家庭財(cái)富的一半，并且必須在安全墊厚實(shí)的城市，而不是人口流失、市場(chǎng)僵化的城市，把所有的錢放在一個(gè)市場(chǎng)里是場(chǎng)豪賭，尤其是全部放在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，更是賭徒中的極品賭棍。

未來中國(guó)房地產(chǎn)最好的出路就是房?jī)r(jià)穩(wěn)健增長(zhǎng)，在區(qū)間內(nèi)震蕩，逐漸消化庫存，維持城鎮(zhèn)化的平衡，各項(xiàng)政策都會(huì)向這個(gè)方向轉(zhuǎn)移。

投資者必須小心，你在全情投入的時(shí)候，另有一只眼睛，警惕地注視著你的表情。

從一些城市來看，地塊推出數(shù)量下降，其他一些中心城市明智地采用土地饑餓療法，這兩年房地產(chǎn)開發(fā)貸、投資量沒有跟隨房地產(chǎn)價(jià)格同步上漲。

今年1—8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，同比名義增長(zhǎng)5.4%，增速比前七個(gè)月提高0.1%。但從土地市場(chǎng)和新開工情況看，開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降8.5%，降幅比7月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款增長(zhǎng)7.9%，提高0.8%；房屋新開工面積增長(zhǎng)12.2%，回落1.5%。

同期房企到位資金91573億元，同比增長(zhǎng)14.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款14199億元，增長(zhǎng)1.7%；利用外資97億元，下降52.6%；自籌資金31983億元，增長(zhǎng)0.6%；定金及預(yù)收款25656億元，增長(zhǎng)29.7%；個(gè)人按揭貸款15395億元，增長(zhǎng)52.2%。

看到了嗎？數(shù)據(jù)非常明確，銀行與開發(fā)商相對(duì)冷靜，地方政府心里偷著樂。財(cái)政部公開資料顯示，今年前八個(gè)月，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.0057萬億元，同比增長(zhǎng)14%。個(gè)人投資者最瘋狂，其中失去理智的就是搶房、離婚的個(gè)人投資者。

房地產(chǎn)要逐漸恢復(fù)冷靜，暗藏殺機(jī)的政策逐漸啟動(dòng)。

9月28日下午，上海市規(guī)土局發(fā)布，自10月8日起，全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，房地產(chǎn)登記將由不動(dòng)產(chǎn)登記替代，房地產(chǎn)權(quán)證書和登記證明停止發(fā)放，頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。按照“不變不換”的原則，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前依法核發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、登記證明繼續(xù)有效，權(quán)利不變動(dòng)，證書不更換。

無論如何，未來統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記，是為城鄉(xiāng)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)改革、不動(dòng)產(chǎn)稅收的推出作準(zhǔn)備。

這一政策早在兩年前已經(jīng)推出。2014年12月22日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)簽發(fā)第656號(hào)國(guó)務(wù)院令，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。2015年8月6日，國(guó)土資源部公布《不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)總體方案》，指出2016年基本完成各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫，2017年基本建成覆蓋全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的總體部署。

今年7月，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在G20財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議上曾說，下一步將義無反顧地改革房地產(chǎn)稅制。

只要經(jīng)濟(jì)有所好轉(zhuǎn)，不動(dòng)產(chǎn)改革一定會(huì)進(jìn)行。目前大致是保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，將資金引入三四線城市，解決積壓的庫存，現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資是個(gè)比拼耐力、比拼眼光、比拼對(duì)未來各城市發(fā)展前景的判斷。

房?jī)r(jià)再漲，普通中產(chǎn)以上收入階層的人，一定要冷靜再冷靜，相信投資的常識(shí)，相信高風(fēng)險(xiǎn)與低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)配置。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間2016年10月19日，澳大利亞悉尼，民眾在雕塑旁留影。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間2016年10月13日，希臘希俄斯島，一名男孩從難民營(yíng)帳篷中探出頭來。消息稱，希臘目前安置了超過6萬名移民和難民。

2016年10月4日，尼泊爾最盛大的宗教節(jié)日德賽節(jié)（Dashain）在首都加德滿都舉行。在家畜市場(chǎng)，山羊們正在排隊(duì)等待“下車”。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間2016年10月13日，以色列特拉維夫北部Mishmar Hasharon，遷徙季到來，成千上萬只鵜鶘飛往非洲。它們將于夏季再次飛回歐洲。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間2016年10月17日，英國(guó)卡納芬，數(shù)千陶瓷罌粟花亮相卡納芬城堡，紀(jì)念一戰(zhàn)陣亡將士。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間2016年10月13日，海地Jeremie，颶風(fēng)“馬修”過境，一名男孩頭頂毛毯微笑。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間2016年10月19日，俄羅斯托博爾斯克，冰雪覆蓋大地，白茫茫一片。

2016年10月14日，攝影師來到我國(guó)的棉花生產(chǎn)基地夏塔木、瓊托乎拉克等區(qū)域，走進(jìn)這個(gè)龐大的拾花工特殊群體，真實(shí)地記錄他們的生活面貌和工作環(huán)境。