李文鳳，耿瑞璞

（中國(guó)政法大學(xué)研究生院北京100088）

房屋連環(huán)買賣中物權(quán)變動(dòng)問題理論及實(shí)務(wù)研究
——以事實(shí)占有人的權(quán)益保護(hù)為視角*

李文鳳，耿瑞璞

（中國(guó)政法大學(xué)研究生院北京100088）

房屋連環(huán)買賣作為商品房市場(chǎng)常見的交易模式，由于涉及復(fù)雜的法律關(guān)系導(dǎo)致糾紛頻發(fā)，各地法院在對(duì)此類案件的處理上也未形成統(tǒng)一的裁判標(biāo)準(zhǔn)。房屋連環(huán)買賣中登記與占有相分離，且登記權(quán)利人與事實(shí)占有人在沒有直接合同關(guān)系的情況下，在理論分析和價(jià)值判斷的基礎(chǔ)上，事實(shí)占有人的權(quán)益更應(yīng)該得到法律的保護(hù)。在審判實(shí)務(wù)中，登記權(quán)利人與事實(shí)占有人的請(qǐng)求權(quán)分別為返還原物請(qǐng)求權(quán)、協(xié)助登記請(qǐng)求權(quán)。在買賣合同合法有效的前提之下，事實(shí)占有人構(gòu)成有權(quán)占有并可對(duì)抗登記權(quán)利人的返還原物請(qǐng)求權(quán)。此外，事實(shí)占有人的協(xié)助登記請(qǐng)求權(quán)也可以通過在訴訟程序上追加登記權(quán)利人為第三人的方式得以實(shí)現(xiàn)。

房屋；連環(huán)買賣；占有；請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)；權(quán)益保護(hù)

一、房屋連環(huán)買賣的司法實(shí)踐現(xiàn)狀及存在的問題

（一）司法實(shí)踐現(xiàn)狀

典型的房屋連環(huán)買賣糾紛的基本案情為：房屋出賣人甲與房屋第一買受人乙簽訂房屋買賣合同，甲將其房屋出賣給乙，乙支付房款，甲交付房屋及相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書，但未辦理房屋過戶登記手續(xù)。之后，乙又與房屋終局買受人丙簽訂房屋買賣合同，將前述房屋出賣給丙，丙支付房款，乙交付房屋及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書，但也未辦理房屋過戶登記手續(xù)。①下文中甲乙丙分別代指“房屋出賣人（房屋登記權(quán)利人）”、“房屋第一買受人（中間人）”、“房屋終局買受人（房屋事實(shí)占有人）”。

筆者通過北大法寶、中國(guó)裁判文書網(wǎng)、中國(guó)法院網(wǎng)以及天同無訟等網(wǎng)站搜集了房屋連環(huán)買賣的相關(guān)案例，通過對(duì)案情的梳理，我們依據(jù)作為原告的主體進(jìn)行分類，總結(jié)出以下幾種訴訟實(shí)務(wù)表現(xiàn)形式：

②（2014）江中法民一終字第644 號(hào)、（2014）房民初字第05394 號(hào)、（2012）成民終字第3725 號(hào)、（2015）延民初字第02332 號(hào)、（2014）三中民終字第12735 號(hào)。③（2013）一中民終字第1193 號(hào)、（2014）武中民終字第114 號(hào)。④（2013）揚(yáng)民終字第0836 號(hào)、（2011）邵中民三終字第35 號(hào)、（2015）泰中民終字第00270 號(hào)、（2014）皇民二初字第1423 號(hào)。⑤（2009）二中民終字第18792 號(hào)、（2012）長(zhǎng)經(jīng)開民重字第32 號(hào)、（2009）二中民終字第18792 號(hào)、（2015）三中民終字第03491 號(hào)。⑥（2013）揚(yáng)民終字第0836 號(hào)、（2014）鎮(zhèn)民終字第00581 號(hào)。⑦（2014）年長(zhǎng)民二終字第00433 號(hào)、（2014）溫鹿民初字第1204 號(hào)、（2014）鎮(zhèn)民終字第00581 號(hào)。

（二）存在的問題

通過上述對(duì)房屋連環(huán)買賣合同案例裁判結(jié)果的梳理，可以發(fā)現(xiàn)，此類案件的爭(zhēng)議點(diǎn)主要圍繞著甲的返還原物請(qǐng)求權(quán)與丙的登記請(qǐng)求權(quán)兩個(gè)方面，其中所涉及的基本問題具體表現(xiàn)如下：

1.案型一中法院的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。丙是否能夠基于占有對(duì)抗甲的返還原物請(qǐng)求權(quán)。

從審判實(shí)務(wù)來看，有的法院認(rèn)為甲與乙、乙與丙之間的合同有效，因此并可以對(duì)抗甲的返還原物請(qǐng)求權(quán)。筆者認(rèn)為，法院判決的法律依據(jù)并不充分。丙與甲之間沒有直接的合同關(guān)系，丙以其與乙的有效合同能否對(duì)抗甲仍需要進(jìn)一步說理。

2.案型二和案型三中法院的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。丙是否可以要求甲、乙為其辦理過戶登記手續(xù)。

關(guān)于本爭(zhēng)議點(diǎn)，大多數(shù)法院和法官均認(rèn)為，丙可以請(qǐng)求乙、甲為其辦理過戶登記，如若丙只起訴乙，法院也會(huì)追加甲為被告。司法實(shí)踐中有些地區(qū)也出臺(tái)了類似的規(guī)定，如北京市高級(jí)人民法院發(fā)布《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（京高法發(fā)〔2010〕458號(hào)），其中第14條第1款①《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第14條第1款：“房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)手買賣，均未辦理轉(zhuǎn)移登記，終局買受人以前手出賣人為被告提起訴訟，要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院可以依申請(qǐng)或根據(jù)案件具體情況追加登記權(quán)利人（第一手出賣人）作為第三人參加訴訟，經(jīng)審查訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持的，可以判決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但當(dāng)事人另有約定的除外?！币?guī)定法院可以依申請(qǐng)或根據(jù)案件具體情況追加登記權(quán)利人作為第三人參加訴訟。追加甲為共同被告還是第三人需要結(jié)合具體案情分析訴訟的類型，法院在處理此類房屋連環(huán)買賣案件的過程中，存在將甲追加為被告并在審理清楚案件事實(shí)后判令甲協(xié)助乙為丙辦理房屋過戶登記的做法。這種做法雖然有利于保護(hù)債權(quán)人丙的利益，但在非必要共同訴訟中，丙未起訴甲的情況下直接追加甲為被告的合理性值得商榷。

二、事實(shí)占有人可以對(duì)抗登記權(quán)利人的返還原物請(qǐng)求權(quán)

（一）登記權(quán)利人返還原物請(qǐng)求權(quán)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)

在案型一中，甲的請(qǐng)求權(quán)是基于其為房屋登記權(quán)利人而享有的返還原物請(qǐng)求權(quán)。甲的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)系《物權(quán)法》第34條的規(guī)定：“無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。”對(duì)該條的構(gòu)成要件進(jìn)行分解可知，返還原物請(qǐng)求權(quán)的構(gòu)成要件有二：一是請(qǐng)求權(quán)的主體須為權(quán)利人，包括所有權(quán)人、用益物權(quán)人和擔(dān)保物權(quán)人；二是相對(duì)人須為無權(quán)占有人。［1］在房屋連環(huán)買賣中，因房屋始終未辦理過戶登記，故房屋出賣人甲仍是房屋的登記權(quán)利人，滿足返還原物請(qǐng)求權(quán)的第一個(gè)要件。在這種情況下，解析房屋終局買受人丙的占有狀態(tài)成為甲的返還原物請(qǐng)求權(quán)是否成立的關(guān)鍵。

（二）事實(shí)占有人對(duì)房屋的占有屬于有權(quán)占有

1.中間人乙的占有狀態(tài)——有權(quán)占有。

有權(quán)占有和無權(quán)占有中的“權(quán)”均是指占有的“本權(quán)”，有本權(quán)的占有即有權(quán)占有，反之，則為無權(quán)占有。占有之本權(quán)可以是物權(quán)（物權(quán)性本權(quán)），也可以是債權(quán)（債權(quán)性本權(quán)）。［2］此外，根據(jù)《物權(quán)法》第241條②《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第241條：“基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定?！标P(guān)于占有的一般規(guī)定，占有物的返還請(qǐng)求權(quán)能否成立，應(yīng)該按照產(chǎn)生占有的基礎(chǔ)關(guān)系處理。房屋連環(huán)買賣中產(chǎn)生占有的基礎(chǔ)關(guān)系為買賣合同關(guān)系，根據(jù)《合同法》第135條③《中華人民共和國(guó)合同法》第135條：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)?！钡囊?guī)定可知，在買賣合同中，出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給買受人占有，并且還應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人。王澤鑒先生也指出：債的關(guān)系，指一方當(dāng)事人得向他方當(dāng)事人請(qǐng)求一定給付的法律關(guān)系，具有所謂的相對(duì)性。此種相對(duì)性亦表現(xiàn)在基于債的關(guān)系上的占有，即債之關(guān)系的當(dāng)事人得主張其占有，系以債之關(guān)系為本權(quán)，不構(gòu)成無權(quán)占有。［3］40-41由此可知，乙基于與甲的買賣合同之債權(quán)性本權(quán)的占有，為有權(quán)占有，可以對(duì)抗甲的返還原物請(qǐng)求權(quán)，自不待言。

2.占有連鎖理論之運(yùn)用。

在乙與丙簽訂買賣合同，將房屋交付于丙但未辦理過戶登記的情況下，房屋買受人丙是否為有權(quán)占有，成為判斷甲的返還原物請(qǐng)求權(quán)是否成立的關(guān)鍵。丙與甲之間不存在直接的買賣合同，是否可以根據(jù)合同的相對(duì)性認(rèn)定丙的占有對(duì)于甲而言屬于無權(quán)占有？

從理論的角度出發(fā)，王澤鑒先生曾用占有連鎖理論說明之，筆者認(rèn)為該理論在典型的房屋連環(huán)買賣中極富說服力。王澤鑒先生認(rèn)為：第三人（丙）固不能徑以其前手（乙）的債之關(guān)系，作為自己占有的正當(dāng)權(quán)源，但倘其前手得將占有移轉(zhuǎn)于第三人時(shí)，則第三人亦得對(duì)甲主張其亦有占有的權(quán)利，學(xué)說上稱為占有連鎖。抽象言之，須具備三個(gè)要件：（1）中間人乙對(duì)所有權(quán)人（甲）須有合法占有權(quán)源。（2）第三人（丙）須自中間人基于一定法律關(guān)系（尤其是債之關(guān)系），取得占有的權(quán)利。（3）須中間人得將其直接占有移轉(zhuǎn)與第三人。［3］45在房屋連環(huán)買賣中，甲乙之間存在合法有效的房屋買賣合同的情況下，三個(gè)要件均符合，因此丙的占有為有權(quán)占有，丙可以以其有權(quán)占有對(duì)抗甲的返還原物請(qǐng)求權(quán)。需要說明的是，依據(jù)占有連鎖理論，丙構(gòu)成有權(quán)占有的前提條件是兩個(gè)合同均合法有效。若甲乙之間的合同無效或者被撤銷、解除，那么因乙對(duì)甲不具有合法占有權(quán)源，不滿足占有連鎖理論的第一個(gè)條件，則丙不構(gòu)成有權(quán)占有。同理，若乙丙之間的合同無效或者被撤銷、解除，那么乙丙之間的債之關(guān)系不成立，丙同樣不構(gòu)成有權(quán)占有。

此外，也有學(xué)者運(yùn)用“沒有漏洞的占有權(quán)之橋梁”［4］來說明占有人從中間人處繼受占有權(quán)具有排除原物返還請(qǐng)求權(quán)的效力。具體來講，必須滿足三個(gè)要件：其一，占有人與中間人的法律關(guān)系是有效的；其二，相對(duì)于所有權(quán)人，中間人有權(quán)占有；其三，占有人有權(quán)移轉(zhuǎn)占有。［5］由此可知，“沒有漏洞的占有權(quán)之橋梁”與“占有連鎖理論”有異曲同工之妙，無論運(yùn)用哪一個(gè)具體理論，都可以認(rèn)定占有人丙相對(duì)于甲構(gòu)成有權(quán)占有，可以排除甲的返還原物請(qǐng)求權(quán)。然而，我國(guó)目前的法律規(guī)定并未明確規(guī)定這一理論，在司法實(shí)踐中的運(yùn)用也極為少見。房屋連環(huán)買賣中，盡管大多數(shù)法院支持丙對(duì)抗甲返還原物請(qǐng)求權(quán)的抗辯，但僅僅以甲與乙、乙與丙之間合同有效作為依據(jù)，明顯理論依據(jù)不夠充分。

三、事實(shí)占有人過戶登記請(qǐng)求權(quán)面臨實(shí)體法障礙

在筆者搜集整理的相關(guān)案例中，房屋終局買受人丙向法院提出的訴訟請(qǐng)求中涉及兩項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)：其一為僅要求中間人乙協(xié)助自己辦理房屋過戶登記手續(xù)；其二為要求房屋登記權(quán)利人為自己辦理房屋過戶登記。

（一）事實(shí)占有人請(qǐng)求中間人乙過戶登記面臨履行不能的障礙

在事實(shí)占有人丙僅請(qǐng)求中間人乙辦理房屋過戶登記的情況下，丙行使的是履行合同請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為《合同法》第135條，即“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)?！狈课莸某鲑u人乙在與丙訂立買賣合同時(shí)，由于房屋并未登記在乙名下，乙無法轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，因此乙丙之間的房屋買賣合同屬于自始主觀不能的合同。如果在丙向乙請(qǐng)求權(quán)過戶登記之時(shí)，乙仍沒有獲得房屋所有權(quán)，那么事實(shí)占有人丙向乙行使的過戶登記請(qǐng)求權(quán)可能因乙的履行不能而無法得以實(shí)現(xiàn)。

（二）事實(shí)占有人不能直接請(qǐng)求登記權(quán)利人辦理登記

關(guān)于丙向甲請(qǐng)求辦理房屋登記的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，從我國(guó)現(xiàn)有的法律中沒有找到相應(yīng)的法律規(guī)范。關(guān)于請(qǐng)求（協(xié)助）辦理過戶登記的請(qǐng)求權(quán)（理論上稱其為不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)求權(quán)）的性質(zhì)，法律上也沒有明確規(guī)定。就丙能否直接請(qǐng)求甲辦理房屋過戶登記的問題，筆者總結(jié)了國(guó)內(nèi)有關(guān)的案例和相關(guān)學(xué)說，大致總結(jié)為以下三種觀點(diǎn)：其一，終局買受人丙可以依據(jù)《合同法》規(guī)定的代位權(quán)制度對(duì)甲行使代位權(quán)；［6］其二，丙不經(jīng)過乙而直接請(qǐng)求甲辦理登記，屬于中間省略登記的問題。對(duì)此，有的學(xué)者認(rèn)為，從促進(jìn)交易便捷和經(jīng)濟(jì)、效率的角度出發(fā)，在甲丙達(dá)成直接登記的合意并經(jīng)中間人乙的同意時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合意是有效的，丙可依據(jù)與甲之間的“特約”行使登記請(qǐng)求權(quán)。［7］

關(guān)于第一種觀點(diǎn)，從合同法理論及國(guó)外立法例來看，代位權(quán)行使的對(duì)象極為寬泛，不但包括債權(quán)，還包括物權(quán)、物上請(qǐng)求權(quán)等，甚至包括公法上的權(quán)利。例如，法國(guó)民法典規(guī)定，債權(quán)人可以代位行使債務(wù)人的一切權(quán)利和訴權(quán)。在日本法中，一般的權(quán)利都可由債權(quán)人代位行使，除專屬于債務(wù)人本身的權(quán)利以外。［8］但是，我國(guó)《合同法》第73條規(guī)定的代位權(quán)制度，將代位權(quán)的對(duì)象限定為到期債權(quán)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（一）》第13條更是將代位權(quán)行使的對(duì)象進(jìn)一步限定為具有金錢給付內(nèi)容的到期債權(quán)。據(jù)此可知，在房屋連環(huán)買賣中，丙并不符合行使代位權(quán)的條件，無法行使代位權(quán)。

關(guān)于第二種觀點(diǎn)。首先，該種觀點(diǎn)實(shí)質(zhì)上將丙的登記請(qǐng)求權(quán)視為一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可以基于當(dāng)事人的意思表示而產(chǎn)生。登記請(qǐng)求權(quán)分為兩種類型，因當(dāng)事人之間的契約而產(chǎn)生的登記請(qǐng)求權(quán)和因登記與實(shí)質(zhì)權(quán)利關(guān)系不一致而發(fā)生的登記請(qǐng)求權(quán)。［9］筆者認(rèn)為，后者因登記錯(cuò)誤導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的登記名義人與事實(shí)所有權(quán)人不一致，因此真正所有權(quán)人向登記名義人行使登記請(qǐng)求權(quán)屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。但房屋連環(huán)買賣中丙的登記請(qǐng)求權(quán)屬于前者，該請(qǐng)求權(quán)實(shí)際是基于雙方當(dāng)事人的合同而成立的，因此屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。其次，該種觀點(diǎn)認(rèn)為登記請(qǐng)求權(quán)可以依據(jù)當(dāng)事人之間的“特約”而產(chǎn)生，即在甲乙丙之間達(dá)成直接登記的合意時(shí)，依據(jù)此合意而產(chǎn)生的中間省略登記請(qǐng)求權(quán)也應(yīng)該是予以認(rèn)可的。但是，中間省略登記請(qǐng)求權(quán)的成立是建立在“特約”的基礎(chǔ)上的，而在房屋連環(huán)買賣糾紛中，甲乙丙三方當(dāng)事人達(dá)成“特約”的情況非常罕見。此外，即使承認(rèn)“特約”可以產(chǎn)生中間省略登記請(qǐng)求權(quán)的效力，丙可以依據(jù)“特約”請(qǐng)求甲直接辦理登記，但不容否認(rèn)，這種省略中間環(huán)節(jié)的登記會(huì)產(chǎn)生減少登記費(fèi)以及逃避稅收的后果，這在一定程度上損害了國(guó)家利益，因此我國(guó)實(shí)踐中并未承認(rèn)中間省略登記的效力。

綜上，以上三種觀點(diǎn)在我國(guó)現(xiàn)行法下都沒有可以適用的空間，丙直接請(qǐng)求甲辦理登記的請(qǐng)求權(quán)面臨著實(shí)體法上的障礙。

四、事實(shí)占有人的救濟(jì)途徑探究

（一）事實(shí)占有人權(quán)益保護(hù)的正當(dāng)性論證

房屋連環(huán)買賣屬于比較復(fù)雜的占有與所有脫離的情形，登記權(quán)利人甲與事實(shí)占有人丙兩者的利益誰的更應(yīng)該獲得法律的保護(hù)？

1.從占有保護(hù)的角度出發(fā)，事實(shí)占有人的權(quán)益更應(yīng)該得到保護(hù)。

房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓我國(guó)采用的是登記生效主義模式，未登記的房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，交付占有并非房屋物權(quán)變動(dòng)的公示方法。但是，已經(jīng)支付價(jià)款且受領(lǐng)交付的房屋占有人所享有的債權(quán)卻并非一般性債權(quán)，正如日本學(xué)者鈴木祿彌所指出的“從合同訂立開始到買賣關(guān)系結(jié)束的期間內(nèi)，經(jīng)過支付價(jià)款、轉(zhuǎn)移占有、登記、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所有權(quán)是‘漸漸地’由賣方轉(zhuǎn)移給買方”①鈴木祿彌在《特定物買賣中所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)期》提出該觀點(diǎn)，參見［日］佐伯仁志、道垣內(nèi)弘人：《刑法與民法的對(duì)話》，于改之、張小寧譯，北京大學(xué)出版社2012年版，第131頁。。又如德國(guó)學(xué)者用期待權(quán)來概括“已經(jīng)具備所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的合意但未登記的取得人”所享有的法律地位［10］，期待權(quán)則是強(qiáng)于債權(quán)弱于所有權(quán)的權(quán)利。在我國(guó)，學(xué)理上已經(jīng)開展了對(duì)未登記但已占有的買受人所享有的權(quán)利的探討。如孫憲忠教授用“準(zhǔn)法律物權(quán)”來定義未登記已占有的買受人的法律權(quán)利，認(rèn)為此時(shí)的買受人取得了“事實(shí)上的所有權(quán)”②孫憲忠教授認(rèn)為：“房屋買賣的雙方當(dāng)事人具有真實(shí)的移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的意思表示，由于客觀原因沒有辦理所有權(quán)變動(dòng)登記，但出賣人將自己的房屋權(quán)屬證書交付給了買受人，或者將交易指定的房屋交給了買受人，則買受人取得了事實(shí)上的房屋所有權(quán)。”參見孫憲忠、常鵬翱：“論法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分”，載《法學(xué)研究》2001年第1期，第86頁。。孫毅教授則提出“已處于物權(quán)取得途中”來形容“買受人已經(jīng)受領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)交付但未登記的情形”屬于“未取得完全排他效力的物權(quán)，但已經(jīng)在債權(quán)的基礎(chǔ)上取得了某些對(duì)物的支配利益或部分物權(quán)效力的情形”［11］。在我國(guó)現(xiàn)行法中也考慮了未登記已占有的買受人的權(quán)益保護(hù)，如典型的“買賣不破租賃”即是保護(hù)承租人的占有權(quán)。由此可見，未登記已占有的買受人的法律地位已經(jīng)不同于一般債權(quán)人的法律地位，其因?qū)Ψ课莸恼加惺箓鶛?quán)得以強(qiáng)化，而被強(qiáng)化了的債權(quán)更值得法律的保護(hù)。

2.事實(shí)占有人丙的權(quán)益保護(hù)困境。

通過上文中對(duì)甲與丙兩者的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)進(jìn)行分析，筆者總結(jié)出以下三點(diǎn)對(duì)丙的權(quán)益保護(hù)困境：其一，丙得以對(duì)抗甲的返還原物請(qǐng)求權(quán)的抗辯無法律依據(jù)，占有連鎖理論在我國(guó)審判實(shí)踐中運(yùn)用極少；其二，由于房屋第一買受人乙無法履行登記義務(wù)，丙向乙主張的登記請(qǐng)求權(quán)往往得不到支持；其三，丙無法直接向甲行使登記請(qǐng)求權(quán)。

（二）丙的權(quán)益救濟(jì)途徑

1.程序法上的救濟(jì)路徑。

既然丙無法直接向甲主張辦理房屋過戶登記，向乙主張履行合同義務(wù)又存在履行不能的障礙，是否能尋求一種救濟(jì)途徑同時(shí)解決上述困境？筆者認(rèn)為，尋求訴訟法上的救濟(jì)不失為一種可嘗試的解決路徑。雖然甲與丙之間不存在買賣合同關(guān)系，但是當(dāng)丙起訴乙，要求其履行合同義務(wù)、為自己辦理房屋過戶登記時(shí)，因登記權(quán)利人甲與本案存在利害關(guān)系且存在承擔(dān)義務(wù)的可能，法院可將甲追加為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。對(duì)甲與乙之間的買賣合同以及乙與丙之間的買賣合同進(jìn)行合并審理，兩個(gè)買賣合同均合法有效的前提之下，甲與乙依次履行合同義務(wù)。因乙履行不能導(dǎo)致丙只能尋求違約損害賠償?shù)睦Ь骋灿卸狻?/p>

2.實(shí)體法上的救濟(jì)路徑。

首先，在登記權(quán)利人甲與事實(shí)占有人丙之間沒有直接的買賣合同關(guān)系的情況下，丙是否可構(gòu)成有權(quán)占有且可對(duì)抗甲的返還原物請(qǐng)求權(quán)，在我國(guó)法律中沒有可資援引的法律規(guī)范?！段餀?quán)法》第241條①《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第241條：“基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定?！钡囊?guī)定也只是對(duì)有權(quán)占有法律適用的原則性規(guī)定，而無具體適用的標(biāo)準(zhǔn)。這也導(dǎo)致在一些特殊情形之下，比如典型的房屋連環(huán)買賣中，丙構(gòu)成有權(quán)占有的認(rèn)定缺乏明確的依據(jù)。因此，運(yùn)用占有理論確立占有人有權(quán)占有的地位進(jìn)而加強(qiáng)占有保護(hù)抗辯顯得尤為重要。在不涉及第三人利益的典型的房屋連環(huán)買賣中，應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治，在買賣合同均合法有效的前提下，運(yùn)用占有連鎖理論賦予事實(shí)占有人丙有權(quán)占有人的地位，使得丙可以憑借其有權(quán)占有的地位對(duì)抗甲的返還原物請(qǐng)求權(quán)。

其次，賦予已經(jīng)交付價(jià)款且受領(lǐng)交付的房屋占有人“準(zhǔn)物權(quán)人”的地位，進(jìn)而確立房屋連環(huán)買賣中的內(nèi)部請(qǐng)求權(quán)規(guī)則。事實(shí)占有人可以依據(jù)有效的買賣合同，請(qǐng)求甲、乙履行房屋登記義務(wù)，終局地取得房屋所有權(quán)。該規(guī)則的確立不僅符合民法的基本法理，而且保護(hù)事實(shí)占有人丙的合法權(quán)益，維護(hù)交易秩序，確保交易靜態(tài)安全，起到重要作用。

結(jié)論：

在房屋連環(huán)買賣中，房屋事實(shí)占有人丙的利益保護(hù)路徑的探索是本文的核心問題。通過對(duì)登記權(quán)利人甲以及房屋事實(shí)占有人丙的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)進(jìn)行分析，丙權(quán)益的保護(hù)主要存在三方面的障礙。對(duì)障礙的解決，筆者提出了兩種解決途徑的建議：其一，可以通過程序法的救濟(jì)措施，將甲追加為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，在審查買賣合同均合法有效的情況下，判令甲、乙依次履行合同義務(wù)；其二，在實(shí)體法上，建議運(yùn)用占有連鎖理論確認(rèn)事實(shí)占有人有權(quán)占有的地位進(jìn)而加強(qiáng)占有保護(hù)。此外，賦予事實(shí)占有人“準(zhǔn)法律物權(quán)人”的地位，并進(jìn)一步確立房屋連環(huán)買賣內(nèi)部請(qǐng)求權(quán)規(guī)則，在不涉及第三人利益的前提下，使其不但可以對(duì)抗房屋登記權(quán)利人的返還請(qǐng)求權(quán)同時(shí)也可以終局地取得房屋所有權(quán)。

［1］崔建遠(yuǎn).物權(quán)法［M］.北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社2009年版，第126頁。

［2］隋彭生.論占有之本權(quán)［J］.法商研究，2011年第2期（總第142期），第86頁。

［3］王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究［M］（第七冊(cè)）北京:北京大學(xué)出版社2009年。

［4］Schreiber，jura1992，S.359.Münchkomm/Medicus，§986 Rn.4.轉(zhuǎn)引自王洪亮：原物返還請(qǐng)求權(quán)構(gòu)成解釋論，載《華東政法大學(xué)學(xué)報(bào)》，2011年第4期。

［5］王洪亮.原物返還請(qǐng)求權(quán)構(gòu)成解釋論［J］.華東政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2011年第4期。

［6］黃勤武.房屋連環(huán)買賣中的物權(quán)變動(dòng)探析［J］.人民司法，2008年第17期，第28頁。

［7］李志君.中間省略登記請(qǐng)求權(quán)探析［J］.法學(xué)論壇，2003年第18卷第2期。

［8］崔建遠(yuǎn)，韓世遠(yuǎn).債權(quán)保障制度研究［M］.北京:清華大學(xué)出版社2004年9月第1版，第58頁。

［9］肖厚國(guó).物權(quán)變動(dòng)研究［M］.北京:法律出版社2002年7月第1版，第269～270頁。

［10］［德］鮑爾.施蒂爾納.德國(guó)物權(quán)法［M］.張雙根譯，北京:法律出版社2004年版，第46～51頁。

［11］孫毅.我國(guó)多重買賣規(guī)則的檢討與重構(gòu)［J］.法學(xué)家，2014年第6期，第127頁。

［責(zé)任編輯：袁翠薇］

On the Change of Housing Property Trading in a Chain——In the Protection of Possessor Perspective

LI Wen-feng，GENG Rui-pu

（China University of Political Science and Law Beijing China 100088）

Real estate market as a common trading patterns involves complex legal relationship that led to frequent disputes. Local courts in handling such cases has not formed a unified standard referee.Housing chain trading in the registration and possession of phase separation，and there is no direct contractual relationship between register person and possessor，based on the theoretical analysis and value judgments，the person in possession of the rights and interests should be protected by law.During the trial practice，the registration rights of man and the fact that possessor of the claimant were restitution claims，registering claims.Under the sales contract valid premise，the possessor is entitled to right possession with his restitution claims against the register person.In addition，the possessor’s right to request assistance in registering can be achieved by additional third party human rights in the way the proceedings.

house；transaction；chain possession；claims based protection

DF521

A

1008-8628（2016）04-0055-06

2016-05-28

本文系中國(guó)政法大學(xué)2015年碩士創(chuàng)新實(shí)踐項(xiàng)目“房屋連環(huán)買賣中物權(quán)變動(dòng)問題理論及實(shí)務(wù)研究——以不動(dòng)產(chǎn)占有人與登記權(quán)利人權(quán)益衡量為視角”（2015SS C X014）的階段性研究成果，受中國(guó)政法大學(xué)研究生創(chuàng)新實(shí)踐項(xiàng)目資助。

李文鳳（1990-），女，中國(guó)政法大學(xué)2014級(jí)碩士研究生，研究方向民商法學(xué)。耿瑞璞（1991-），男，中國(guó)政法大學(xué)2014級(jí)碩士研究生，研究方向民商法學(xué)。