葛嶺

隨著7月份上海激增的商業(yè)用地被陸續(xù)成功出讓，8月份商業(yè)土地成交量隨即創(chuàng)下年內(nèi)新高，高溢價成交更不在少數(shù)。另一方面，上月新增商業(yè)供應(yīng)量顯著減少，成交量則相對平穩(wěn)。

一、調(diào)整思變，實(shí)體商業(yè)頻現(xiàn)閉店

近來，上海多處實(shí)體商業(yè)店頻現(xiàn)閉店現(xiàn)象：位于徐家匯的東方商廈旗艦店宣稱將于9月5日全面閉店進(jìn)行升級；恒隆廣場部分沿街店面也在進(jìn)行裝修升級；中信泰富連關(guān)近20家商鋪顯示店鋪升級。事實(shí)上，零售業(yè)非常復(fù)雜，受到文化、傳統(tǒng)、習(xí)俗、消費(fèi)者心理等多方面影響，“變”是零售業(yè)不變的真理。隨著消費(fèi)主力人群結(jié)構(gòu)的變化以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，市場也在與時俱進(jìn)，推陳出新，逐漸體現(xiàn)出消費(fèi)年輕化的趨勢。

從商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)營過程來看，一個成熟成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一方面需要發(fā)展商在區(qū)域策略制定、項(xiàng)目選址、資產(chǎn)收購和處置、輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的平衡、產(chǎn)品金融化等方面作出針對性規(guī)劃，另一方面更需要完善的后期經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營非常講究團(tuán)隊(duì)合作，除了專業(yè)，還需要對當(dāng)?shù)厣鐣胸S富的認(rèn)知，充分適應(yīng)本土消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣并進(jìn)行改變，這些都將直接影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

二、滬商辦用地高溢價出讓，看好商住后市

隨著上海房價節(jié)節(jié)攀升，開發(fā)商對未來房價上漲的信心也日益倍增，短時間內(nèi)宅地地王屢見不鮮。在這幾近瘋狂的市場背景下，8月四宗住宅用地連續(xù)被緊急中止出讓，上海房地產(chǎn)市場調(diào)控政策升級信號乍現(xiàn)。不過，相較于火熱的住宅市場，擁有不限購、不限貸且普遍戶型較小等優(yōu)勢的商住房開始悄然升溫，帶動了商辦土地市場屢屢出現(xiàn)高溢價成交的現(xiàn)象。

8月上海商業(yè)用地供應(yīng)速度放緩，僅有一宗2.9萬平方米商業(yè)用地掛牌出讓；成交市場一路高歌猛進(jìn)：8月成功出讓9宗商業(yè)地塊，共計(jì)44.2萬平方米。其中，上海保華萬隆置業(yè)有限公司以總價23.05億元競得閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城商辦地塊，溢價率達(dá)178.32%；三迪時隔兩年溢價183.4%再奪松江國際生態(tài)商務(wù)區(qū)地塊，樓板價漲幅近3倍。目前，住宅用地供應(yīng)比較稀缺，市場需要通過商辦用地來補(bǔ)充類住宅物業(yè)進(jìn)行銷售，這也成為房企的一種產(chǎn)品配置需求，同時也可以看出市場未來中長期的趨勢。另一方面，地處區(qū)域中心或者相對來說比較成熟地段、有一定辦公氛圍地段的地塊，地價的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對住宅來講要低一些，未來也有上升預(yù)期，企業(yè)也更愿意在此拿地。

三、8月商業(yè)供應(yīng)縮減，成交平穩(wěn)均價下跌

8月份上海商業(yè)供應(yīng)量較上月顯著縮減僅為10萬平方米，環(huán)比下跌55.9%，同比下跌65.9%；共計(jì)有24個項(xiàng)目入市，其中，位于浦東的中建時代廣場供應(yīng)面積最大。

成交方面，8月上海商業(yè)成交面積與前月持平，為18.1萬平方米，同比增長82.8%。今年3月以來，上海商業(yè)成交放大并在之后的6個月時間內(nèi)保持穩(wěn)定；上月成交均價回落至22117元/平方米，環(huán)比下跌13.1%，同比上漲2%。8月成交前十的商業(yè)物業(yè)各產(chǎn)品類型均有涉及，其中住宅配套商鋪和商業(yè)廣場居多，銷冠為位于嘉定區(qū)的錦銀尚都。據(jù)了解，錦銀尚都位于西上海繁華曹安大商圈，中外商業(yè)巨頭云集。便捷的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)以及輻射長三角的3小時車程都市圈，吸引大量的人流、物流、信息流、資金流向上海市中心區(qū)域的西側(cè)聚集，使得西上海商圈更具有投資潛力和價值。