行政手段長(zhǎng)期效果遞減，

“限字訣”無(wú)助降房?jī)r(jià)

“限字訣”由于“急凍”了相當(dāng)一部分需求，所以短期效應(yīng)比較明顯，但是追溯歷史經(jīng)驗(yàn)，并不是降低房?jī)r(jià)的有效手段。上一輪調(diào)控風(fēng)暴是2010年，當(dāng)時(shí)樓市也經(jīng)歷了2009年的瘋狂上漲，2010年1月和4月，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)“國(guó)十一條”和“新國(guó)十條”，推出了嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，隨后北京“打頭炮”，各地相繼跟進(jìn)“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限外”四限令。

截止到2011年10月31日，合計(jì)有46個(gè)城市卷入“限字訣”浪潮，包括北上廣深四個(gè)一線城市和大部分省會(huì)城市以及熱點(diǎn)二線城市，這波調(diào)控使得2010年成為當(dāng)時(shí)70大中城市房?jī)r(jià)增速達(dá)到階段性峰值的一年。

但是“限字訣”的效應(yīng)并沒(méi)有持續(xù)太久，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院一份內(nèi)部調(diào)研資料中看到，調(diào)控開(kāi)始后，限購(gòu)城市和非限購(gòu)城市住宅價(jià)格上漲率都趨于下降，到2010年底上漲率接近0%，隨后在2011年限購(gòu)效應(yīng)正式顯現(xiàn)，限購(gòu)城市二手房?jī)r(jià)格上漲率均值明顯低于非限購(gòu)城市，這種下降直至2012年初。根據(jù)計(jì)算，限購(gòu)對(duì)一手房的降價(jià)效應(yīng)大約是6%～7%，對(duì)二手房的降價(jià)效應(yīng)大約是5%～6%，這是“限字訣”的紅利期。

可惜好景不長(zhǎng)，到了2012年底，新房?jī)r(jià)格趨勢(shì)開(kāi)始改變，限購(gòu)城市住宅價(jià)格上漲率均值重新超過(guò)非限購(gòu)城市均值；二手房的這種變動(dòng)趨勢(shì)則早在2012年1月就已出現(xiàn)，差距日益拉大，限購(gòu)政策效應(yīng)開(kāi)始被削弱。

結(jié)果顯示，限購(gòu)政策對(duì)新建住宅價(jià)格上漲率的影響僅是-0.871，這表明在其他情況相似的條件下，一個(gè)城市采取限購(gòu)政策可以降低新建住宅價(jià)格上漲率僅0.871個(gè)百分點(diǎn)，二手房房?jī)r(jià)可能下降3%～4%，顯然是一個(gè)較弱的效果。

值得一提的是，這段調(diào)控期間央行貨幣政策正處于緊縮期，應(yīng)該說(shuō)還是加深了調(diào)控的成果。由于長(zhǎng)期效果并不理想，2013年2月出臺(tái)的新“國(guó)五條”，引發(fā)2010年以來(lái)第五次調(diào)控。然而，在地方債務(wù)高企、宏觀經(jīng)濟(jì)低迷等因素影響下，房?jī)r(jià)的重新抬頭勢(shì)難抵擋。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2014年部分城市開(kāi)始慢慢取消限購(gòu)政策，到了9月中央出臺(tái)“9·30新政”，再次提出“認(rèn)貸不認(rèn)房”，正式表態(tài)支持改善性住房需求，“限字訣”明確松綁。11月緊接著降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，全面標(biāo)志著貨幣寬松周期的到來(lái)，徹底改變了市場(chǎng)預(yù)期。2015年“股災(zāi)”慘變，從資本市場(chǎng)逃離的資金慌忙進(jìn)入一線城市樓市避險(xiǎn)，直接開(kāi)啟了2015年下半年的暴漲行情。

“從法理上看，限貸政策也不是完全意義上的金融調(diào)控措施，屬于行政調(diào)控范疇，損害了市場(chǎng)機(jī)制，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的購(gòu)房需求主要來(lái)自三大群體：第一是未婚人群的結(jié)婚自住型需求；第二是有子女且子女正在上學(xué)的人，改善自己的居住環(huán)境需求；第三就是投資、投機(jī)類人群的投資、投機(jī)需求。限貸政策設(shè)計(jì)的初衷是意在通過(guò)提高首付款甚至?xí)和ＹJ款，降低房貸的杠桿效應(yīng)，但限貸政策對(duì)需求的影響并沒(méi)有想象的那么大?！币患已胄蟹中胁辉妇呙吖軐?duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

“這是因?yàn)樾刨J首付政策松緊程度與一次性付清比例高度相關(guān)，首付比例提升，一次性付款比例就會(huì)有所提升，就以我們對(duì)當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計(jì)，已有超過(guò)半數(shù)的實(shí)力客戶選擇一次性付清房款，而在降低了投資客進(jìn)軍樓市意愿的同時(shí)，更加傷害了自住需求，這也就是為什么限購(gòu)限貸取消后房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)原因?！鄙鲜龈吖軐?duì)記者坦言。

究竟怎樣才能降房?jī)r(jià)？

想知道如何才能降房?jī)r(jià)，顯然需要先回答“房?jī)r(jià)究竟是怎樣漲上去的”。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華主導(dǎo)的一項(xiàng)研究報(bào)告顯示，住房市場(chǎng)的需求或購(gòu)買力并不是由平均收入決定的，而是由有購(gòu)買意愿者的收入決定的，有購(gòu)買意愿者的收入又必須考慮到中國(guó)國(guó)情，即收入和財(cái)富差距的擴(kuò)大，高收入階層收入增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于低收入階層，這是房?jī)r(jià)“漲不休”的一大內(nèi)因。

更重要的原因是，房?jī)r(jià)早已不只有資產(chǎn)屬性，而是一種明顯的貨幣現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，貨幣超發(fā)造成的流動(dòng)性過(guò)剩是房?jī)r(jià)無(wú)法回歸理性的關(guān)鍵。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者看到的一組數(shù)據(jù)顯示，1990年以后，中國(guó)的M2與GDP的比例就開(kāi)始超出其他各個(gè)發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)體的均值，并且這一差距越來(lái)越大。

由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要大量貨幣支持，房地產(chǎn)調(diào)控就面臨保增長(zhǎng)與穩(wěn)房?jī)r(jià)的兩難抉擇，要想徹底改變的唯一出路并不是粗暴的貨幣政策轉(zhuǎn)向，而是轉(zhuǎn)變現(xiàn)有粗放的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。

在“金磚國(guó)家”中，這種信貸驅(qū)動(dòng)的特點(diǎn)更為明顯，2010年巴西、印度、俄羅斯和南非的M2與GDP比例分別是66%、70%、48%和76%，而中國(guó)這一比值高達(dá)167%。當(dāng)年，低收入國(guó)家、中低收入國(guó)家、中高收入國(guó)家和高收入國(guó)家的比例分別為39%、55%、66%、141%。根據(jù)世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)在2010年屬于中低收入階段國(guó)家，所以M2與GDP的比例大概是該收入階段經(jīng)濟(jì)體均值的3倍。

房?jī)r(jià)除了貨幣屬性，還極大地受到供需關(guān)系的影響。孫斌藝就認(rèn)為，限購(gòu)、限貸不僅僅是抑制需求，“限購(gòu)令”還傳遞出商品房是緊缺商品的信號(hào)，“既然緊缺，能想方設(shè)法買到就有利可圖，這種對(duì)供求關(guān)系的抑制即使能促使價(jià)格下跌，效應(yīng)也必然是暫時(shí)的、扭曲的，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)累積價(jià)格上漲的壓力，一旦放開(kāi)可能會(huì)出現(xiàn)超調(diào)?！?/p>

中國(guó)社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛也告訴記者，目前樓市供需空間錯(cuò)配嚴(yán)重，“一二線城市庫(kù)存少，投資增長(zhǎng)低，交易非常火爆，供給嚴(yán)重不足。不少城市去化周期在6個(gè)月以內(nèi)，個(gè)別城市僅一個(gè)月?！?