“限字訣”版本不斷刷新，

成交慘跌

“黃金周”期間，各地相繼出臺的“限字訣”刷屏網絡，令許多名下無房或打算買房的人即使出游在外，也不得不心系樓市。在9月30日至10月6日短短7天內，多達19座城市先后出臺更新版的樓市調控政策，多地“跑步”重啟限購限貸。

從管理層的調控預期看，新政頒布后自然希望市場變化呈現(xiàn)“三部曲”——滯漲、量縮、價跌。從“黃金周”結束后半個月的情況來看，和歷史經驗類似，前兩個目的的達成毫無意外，“限字訣”籠罩下的城市都上演了成交量“急凍”。

比如今年初已率先定調調控的超級城市們，國慶節(jié)前后都以“2.0版”加碼，繼續(xù)為高燒不退的樓市澆冷水，目前確實都收獲了“滯漲”和“量縮”的效果。9月30日出臺“京八條”的北京重點在于嚴厲限貸，將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%；購買首套和二套非普通住宅的首付款比例調至40%和70%。

10月1日至15日，北京新建商品住宅網簽數(shù)應聲回落，環(huán)比大減45%，同比則下降42%。國慶后的8天時間里，北京日均網簽量僅有170套，較9月日均248套下滑31.4%。最靈敏的信心風向標——二手房網簽數(shù)也在10月上半月同比減少了41%。

直接引爆本輪暴漲的“導火索”深圳10月4日也狠心祭出“深八條”，不僅將非深戶籍購房資格由連續(xù)繳納所得稅或社保的年限由3年提升至5年，二套房首付比例不低于七成，更將上海久傳卻未落地的“限離”政策砸下實錘：戶籍成年單身人士（含離異）限購1套房，由此躋身全國最嚴調控城市。

根據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)，10月上半月，深圳一手住宅成交量同比回落11.8%。

相比之下，同樣是在“3·25”降溫樓市的上海雖然沒有再推“限字訣”，但也在10月8日再頒“滬六條”，稍示調控升級的誠意。這份從土地、資金、銷售等多方入手的意見也在鞏固此前調控的成果。

相對而言，在國慶期間剛剛邁入限購限貸的二線城市短期市場反應更激烈一些。中原地產的統(tǒng)計顯示，10月上半月，二線城市成交量已經連續(xù)兩周低于4萬套，系春節(jié)后首次出現(xiàn)，10月第二周3.36萬套的成交量更是較節(jié)前砍去一半。

其中，熱點二線城市南京在國慶前后疾風驟雨般地連轟三炮，在9月25日宣布重啟限購，時隔一天便推出“寧十三條”力阻開發(fā)商捂盤惜售等亂象，還在10月5日出臺更苛刻的升級版限購限貸，這讓9月25日成交1600套的記錄斷崖式下挫，到了10月10日，南京新房成交量只有231套。

因G20紅得發(fā)紫而無奈在9月18日按下限購鍵，此后又陸續(xù)提高二套房首付及限制購房落戶的杭州也迎來了限購政策“滿月考”，在 10月16日到22日一周，新房成交量下降48%，單日成交量已經由新政前的760套下滑到450套左右。

房價迎“平臺期”，

二手房開搶“筍盤”

然而，調控效果“三部曲”中最有吸睛度的“價跌”，情況卻要復雜得多。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，作為房價標桿的北上深新建商品住宅價格也都出現(xiàn)松動，比如深圳10月上半月環(huán)比下降0.3個百分點，北京仍環(huán)比上漲1.2%，但漲幅回落幅度居15個熱點城市之首。不過，由于新房價格極大地受到新推盤地段等因素干擾，其實并不能作為最直觀的參照，如近期在新房均價破10萬的深圳南山區(qū)推出的最低4.4萬的新盤雖然賺足全國眼球，隨后卻被當?shù)厝耸恐赋鲋皇堑囟巍⑴涮缀蛢r格相匹配的噱頭。

相比之下，二手房交易變動更貼近房地產市場“信心經濟”的屬性，“限字訣”能不能撼動二手房價格，二手房東心態(tài)成為最有價值的看點之一。“國慶前后，我和父母一共看了20多套房，調控背景其實就是購房的‘窗口期，因為價格比較平穩(wěn)，所以雙方可以坐下來好好談談價格，不會像火爆時期那樣閉著眼睛瘋搶，買家也能夠沉下心挑選房源。”在互聯(lián)網巨頭任職的郭京告訴《中國經濟周刊》記者。

稅后年薪逼近50萬的他能接受的房價在650萬左右，打算動用組合貸款370萬，最后給自己羅列了“要求清單”，劃定買房時間是一個月，但兩周后就因為房東主動降價10萬而敲定心儀之選?！拔覀儽緛泶蛩懵矗沁@套房房東在美國，將價格從660萬元降到了我的預算范圍內，就定了下來。”郭京對記者表示，調控時代正是撿“筍盤”（指物美價廉的房產）的好時機，該套房原來的報價其實相比市場價低了20萬左右，掛牌8天已有幾十個看房人。

對于以均價不足5.5萬的價格買到上海浦東內環(huán)內的“老大樓”，郭京倍感滿意，“因為從長期看，房價肯定還會繼續(xù)上漲，我是剛需首套房，現(xiàn)在是入手的最佳時機?！?/p>

名下有一套動遷房明年初即將正式出產證的李薇，從今年夏天開始就是看房專業(yè)戶，她的目標是趕在產證下來前用完最后的買房指標?！跋奶焐虾５囊徊ā赝跣星樽屛以獾胶脦状闻R時跳價，最尷尬的一次是雙方已經坐在中介會議室準備簽居間協(xié)議，中途反悔的賣家還是借故上廁所溜走了，但是近一個月這種情況幾乎沒有，大家心態(tài)都比較淡定，經過了近一年的充分換手，多數(shù)賣家現(xiàn)在是掛不到心理價位就不賣的心理，我是找不到完全中意的房源就不買的心理，雙方都在博弈?！?/p>

《中國經濟周刊》記者查看中介內部掛牌系統(tǒng)中的房東真實報價，注意到明顯高掛試探市場反應的現(xiàn)象有所平息，就以郭京看中的房源為例，一個月前有三套相同面積的房掛牌1000萬以上，嚴重偏離市場價格，如今都已經下架，大致的報價范圍在650萬～750萬之間。

在深圳，因為房東心態(tài)的調整，二手房價格略微回歸理性，從中原地產和安居客對樣本房源調價區(qū)間的變動情況統(tǒng)計看，10月以來將近八成業(yè)主報價出現(xiàn)下調，調價幅度在5%～10%區(qū)間段的房源占比持續(xù)增加，達到24.9%；調價幅度在1%～5%的樣本房源占比接近半壁江山。

據(jù)記者了解，絕大多數(shù)二手房交易都會刻意做低房價來避稅，價格不可能精確統(tǒng)計，而調控時間尚短的城市二手房房東看漲心態(tài)往往依然堅挺，比如10月17日到10月23日一周南京二手房掛牌價不降反增，逆勢上漲了132元/平方米。