廣州地鐵集團(tuán)有限公司總經(jīng)理何霖

廣州地鐵“軌道+物業(yè)”綜合開發(fā)實(shí)踐與思考

廣州地鐵集團(tuán)有限公司總經(jīng)理何霖

國(guó)內(nèi)各城市地鐵沿線土地綜合開發(fā)的主要作用在于為建設(shè)籌集資金、實(shí)現(xiàn)地鐵對(duì)城市規(guī)劃引導(dǎo)、促進(jìn)地鐵客流培育，以及支持地鐵可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等。自1993年以來，廣州地鐵一直致力于地鐵沿線土地及物業(yè)綜合開發(fā)的研究和實(shí)踐，圍繞著地鐵建設(shè)投融資需求，不斷探索沿線土地和物業(yè)綜合開發(fā)模式。在實(shí)踐中，我們充分認(rèn)識(shí)到“地鐵+物業(yè)”的成功與政府主導(dǎo)提前規(guī)劃、地鐵公司主導(dǎo)開發(fā)、物業(yè)開發(fā)同步、市場(chǎng)化運(yùn)作等因素是息息相關(guān)的。

廣州地鐵參與沿線土地和物業(yè)開發(fā)的工作歷程

概括來說，工作歷程大致可以分為四個(gè)階段：

第一階段：1993年至1999年，為了籌集廣州地鐵1號(hào)線120多億元的建設(shè)資金，廣州市政府劃定了地鐵沿線28個(gè)地塊，約30萬平方米的土地通過境外公開招商，引入外資成立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)地塊的綜合開發(fā)，相關(guān)的土地規(guī)劃、項(xiàng)目招商全部由市政府主導(dǎo)，具體開發(fā)由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)。第一階段的土地開發(fā)解決了約25億元資金籌集，也大力推進(jìn)了廣州市舊城改造和商圈布局。但是，由于地鐵公司并未真正參與到項(xiàng)目的開發(fā)之中，后期項(xiàng)目的運(yùn)作也留下了很多遺憾。

第二階段：2000年至2010年，廣州市政府對(duì)建設(shè)融資和沿線綜合開發(fā)實(shí)行了兩分離的管理原則，由政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)沿線土地儲(chǔ)備和地鐵建設(shè)融資，地鐵公司則專注于地鐵的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，不參與土地及物業(yè)綜合開發(fā)。在此期間，廣州地鐵于2005年創(chuàng)造性地開發(fā)了國(guó)內(nèi)首個(gè)繳納土地出讓金的地鐵空間項(xiàng)目“動(dòng)漫星城”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收入4億多元。在此階段，廣州地鐵的建設(shè)資金一直是依靠“財(cái)政+銀行貸款”的融資模式進(jìn)行籌集。

第三階段：2010年亞運(yùn)會(huì)后至2013年底，為了籌集新一輪線網(wǎng)規(guī)劃的地鐵建設(shè)資金（500億-2000億元），廣州市政府創(chuàng)新地實(shí)施了“市本級(jí)財(cái)政+區(qū)出資+土地儲(chǔ)備收益+債務(wù)融資”的多元化，多渠道的融資模式，并對(duì)地鐵站點(diǎn)周邊300米范圍進(jìn)行了大規(guī)模的土地摸查和儲(chǔ)備，嘗試委托地鐵公司作為土地儲(chǔ)備的實(shí)施主體。但是，由于涉及市區(qū)土地利益平衡，建設(shè)資金需求與土地出讓收益存在時(shí)間差、及土地收儲(chǔ)資金需求遠(yuǎn)超出地鐵公司籌集能力等問題，廣州市政府最終改由市土地開發(fā)中心為主體負(fù)責(zé)沿線土地儲(chǔ)備。此期間，廣州地鐵陸續(xù)開發(fā)出了“貴賢上品”、“南海金融城”和“萬勝?gòu)V場(chǎng)”等優(yōu)質(zhì)的地鐵物業(yè)。

第四階段：2013年底至今，隨著軌道交通建設(shè)投資規(guī)模的急劇擴(kuò)大，廣州市政府積極探索建立多元化的債務(wù)和股權(quán)融資體系，拓寬軌道交通資金的融資渠道。市政府進(jìn)一步明確了廣州地鐵主要負(fù)責(zé)車輛段綜合開發(fā)前期工作和蓋板建設(shè)工作。目前階段，廣州地鐵重點(diǎn)開展6個(gè)車輛段綜合開發(fā)前期工作和11號(hào)線環(huán)線的綜合開發(fā)工作。

廣州市軌道交通沿線土地和物業(yè)開發(fā)做法

注重土地和物業(yè)開發(fā)政策突破

目前，為了獲取政府支持地鐵公司開展沿線物業(yè)開發(fā)，廣州地鐵協(xié)助市發(fā)改委、市國(guó)規(guī)委陸續(xù)出臺(tái)了一系列的政策性文件，逐步形成了系統(tǒng)性的軌道交通綜合物業(yè)開發(fā)的政策體系，其中包括《廣州市推進(jìn)軌道交通沿線土地和物業(yè)開發(fā)工作方案》、《廣州市人民政府關(guān)于推進(jìn)廣州市軌道交通沿線物業(yè)綜合開發(fā)的實(shí)施意見（試行）》、《廣州市地下空間開發(fā)利用管理辦法》等。同時(shí)，針對(duì)物業(yè)開發(fā)出讓、規(guī)劃設(shè)計(jì)等具體的操作環(huán)節(jié)，廣州地鐵協(xié)助市國(guó)規(guī)委準(zhǔn)備出臺(tái)《廣州市地鐵車輛段用地綜合開發(fā)管理辦法》及《城市綜合體操作指引》等政策文件。

這些政策對(duì)廣州地鐵物業(yè)開發(fā)將產(chǎn)生以下六方面有利影響，一是明確了廣州地鐵為紅線內(nèi)物業(yè)開發(fā)主體，二是紅線內(nèi)土地協(xié)議出讓給廣州地鐵；三是廣州地鐵參與開發(fā)的沿線物業(yè)項(xiàng)目納入廣州市“重大項(xiàng)目審批綠色通道”辦理，四是通過物業(yè)開發(fā)分?jǐn)傑囕v段前期費(fèi)用降低地鐵建設(shè)投資，五是物業(yè)開發(fā)收益將統(tǒng)籌用于地鐵建設(shè)、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)虧和物業(yè)再發(fā)展，六是創(chuàng)新地鐵沿線“貨幣+物業(yè)”的土地和房屋征收補(bǔ)償模式。

確定地鐵沿線土地儲(chǔ)備專項(xiàng)規(guī)劃

前期，廣州地鐵完成了對(duì)1-9號(hào)線,4南、八北、11、13首期、14首期、16、21、知識(shí)城線等線路站點(diǎn)周邊土地的廣泛摸查，初步選擇了近30平方公里的可儲(chǔ)備用地。2012年，市政府常務(wù)會(huì)議審批同意，將30平方公里中的439公頃沿線土地列入了首批地鐵專項(xiàng)土地儲(chǔ)備計(jì)劃，明確其土地出讓收益將專項(xiàng)用于地鐵建設(shè)資金。同時(shí)，市政府常務(wù)會(huì)議提出，結(jié)合廣州市新一輪軌道交通建設(shè)規(guī)劃，按照2000億元土地儲(chǔ)備出讓收益的盤子，做好地鐵沿線土地儲(chǔ)備規(guī)劃。

建立物業(yè)開發(fā)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)體系

早在2008年廣州地鐵就提出了“規(guī)范化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化”管理要求，近年來，地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)在四化建設(shè)方面取得了非常好的成績(jī)。廣州地鐵房地產(chǎn)開發(fā)按照四化要求，加強(qiáng)基礎(chǔ)管理體系的建設(shè)工作，建立了規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)體系，發(fā)揮出了較好地效果：一是建立了地鐵沿線房地產(chǎn)五類產(chǎn)品線，明確了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位；二是建立車輛段上蓋綜合開發(fā)7種戶型產(chǎn)品體系，提高了設(shè)計(jì)質(zhì)量和工作效率；三是建立了房地產(chǎn)開發(fā)成本控制體系，有效控制了房地產(chǎn)開發(fā)成本；四是建立了設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)投標(biāo)人企業(yè)庫(kù)，提高了招投標(biāo)工作效率；五是建立了地鐵沿線物業(yè)綜合開發(fā)協(xié)同機(jī)制，發(fā)揮地鐵建設(shè)和物業(yè)開發(fā)同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)的協(xié)同效應(yīng)，降低重建成本，提高土地資源利用效率。

（根據(jù)何霖在城市軌道交通投融資機(jī)制創(chuàng)新研討會(huì)的發(fā)言錄音整理，本文為節(jié)選）