姚薇

摘要：城市化進程進一步加快，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了極大的推動作用，尤其在住房制度改革后，加大了房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展力度，但該過程中，急速盲目擴張現(xiàn)象日益嚴重，且加劇了房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟發(fā)展之間的矛盾，在投資的合理化上出現(xiàn)一些問題。影響了城市經(jīng)濟增長。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；城市經(jīng)濟增長；影響機制

中圖分類號：F253.3 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）08-0064-02

改革開放進一步加快了市場化經(jīng)濟發(fā)展速度，且完善了我國經(jīng)濟發(fā)展體制，我國經(jīng)濟呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢，國民經(jīng)濟增長速度逐步加快，且提升了城市化發(fā)展水平，城市經(jīng)濟得到了高速發(fā)展。但在高速發(fā)展經(jīng)濟的同時還存在諸多問題，尤其是住房制度改革實施后，進一步加深了我國房地產(chǎn)業(yè)市場化程度，近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也成為了國民經(jīng)濟發(fā)展關(guān)注的熱點。在國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)依托其產(chǎn)業(yè)較高關(guān)聯(lián)性、先導(dǎo)性及基礎(chǔ)性等優(yōu)勢一直占據(jù)著極為關(guān)鍵的位置，這對整體經(jīng)濟發(fā)展及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展影響深遠。城市作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集中地，在進行房地產(chǎn)經(jīng)濟研究時，必須對兩者之間的關(guān)聯(lián)性進行充分思考，只有這樣才能正確掌握房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟增長產(chǎn)生的影響，才能提升房地產(chǎn)投資的價值，才能推動城市經(jīng)濟的快速健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟增長的影響機制

伴隨社會經(jīng)濟發(fā)展速度的不斷提升，我國經(jīng)濟的快速發(fā)展促進了城市化發(fā)展的進程，房地產(chǎn)經(jīng)濟正在以前所未有的速度飛速發(fā)展。作為拉動經(jīng)濟增長的重要構(gòu)成部分，大多數(shù)專家、學(xué)者認為可通過投資供給效應(yīng)、需求效應(yīng)及擠出效應(yīng)實現(xiàn)投資對經(jīng)濟增長的影響機制。因其本身具有特殊性，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)投資對城市經(jīng)濟增長的影響也具有其特殊性。通常情況下，房地產(chǎn)投資供給效應(yīng)需緊密連接需求相應(yīng)，換言之，時間較短的情況下，于房地產(chǎn)投資供給效應(yīng)而言，具有極為顯著的需求效應(yīng)，一般需求效應(yīng)產(chǎn)生和投資過程具有同步性，如開始建設(shè)房地產(chǎn)工程，則一定會增加生產(chǎn)資料需求，房地產(chǎn)投資流量變化也將影響經(jīng)濟波動；長期而言，其具有較為顯著的供給效應(yīng)，于生產(chǎn)經(jīng)營性房地產(chǎn)投資而言，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)形成后且進入使用環(huán)節(jié)，這種情況下，社會生產(chǎn)能力將有效提升，并將生產(chǎn)、經(jīng)營場地提供給社會產(chǎn)品，這將大大影響社會經(jīng)濟發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)投資的需求效應(yīng)

其他有關(guān)行業(yè)在房地產(chǎn)投資增長過程中將得到發(fā)展這是房地產(chǎn)投資需求效應(yīng)的主要體現(xiàn)。作為一個關(guān)聯(lián)性較強的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)投資相關(guān)產(chǎn)業(yè)較多，其投資行為將對其他行業(yè)的各種需求起到帶動作用，這必將影響城市經(jīng)濟增長速度。凱恩斯提出的乘數(shù)效應(yīng)能夠更好地解釋這個影響機制，在需求較少的情況下，社會相應(yīng)數(shù)量的存量則會得以利用，加大投資流量則會增加國民收入，進而增加消費、收入，相比投資增加量，最終實現(xiàn)國民收入增加量成倍增長。由此可見，“乘數(shù)效應(yīng)”主要是對投資流量變化、經(jīng)濟增長兩者的倍數(shù)關(guān)系進行分析，在房地產(chǎn)行業(yè)此種關(guān)系又具有自身特征。如房地產(chǎn)投資需求效應(yīng)具有更為廣泛的影響范圍，也就是說房地產(chǎn)投資乘數(shù)效應(yīng)不只會引起自身變化，更會對其相關(guān)行業(yè)發(fā)展起到一定積極促進作用。作為一個長期發(fā)展過程，投資流量影響經(jīng)濟增長卻只是一個短期結(jié)果，一般情況下極易達到房地產(chǎn)投資短期需求效應(yīng)，但在經(jīng)濟增長影響方面，應(yīng)對其長期作用加以關(guān)注。也就是在對房地產(chǎn)投資需求作用充分考慮的同時，還要對其供給效應(yīng)進行全面分析。

（二）房地產(chǎn)投資的供給效應(yīng)

多馬認為投資利用資本存量增多能夠達到生產(chǎn)能力提升的目的，在生產(chǎn)與交換環(huán)節(jié)，以生產(chǎn)要素的形式房地產(chǎn)投資內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營性投資參與進來，進而影響經(jīng)濟增長，同時該過程具備長期性特征。在該環(huán)節(jié)內(nèi)資本存量這種生產(chǎn)要素也極為缺乏。在供給效應(yīng)方面，非生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)投資更具直接性，也就是住宅對消費者需求更為符合。在各類房地產(chǎn)投資中其影響經(jīng)濟增長的因素都與供給結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)是否合理息息相關(guān)。在社會生產(chǎn)生活中房地產(chǎn)投資能夠?qū)⑵浞e極作用充分發(fā)揮出來，這將帶動經(jīng)濟快速發(fā)展，也是房地產(chǎn)投資供給效應(yīng)得以實現(xiàn)的主要方式。

（三）房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)

投資行為的改變將影響其他投資行為，促使其發(fā)展改變可被稱為擠出效應(yīng)。房地產(chǎn)投資擠出效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)投資改變將影響及改變其相關(guān)行業(yè)投資行為。整體而言，多年來我國房地產(chǎn)投資總量的發(fā)展趨勢為上升式，在社會投資比例中具有較高值，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)往往離不開房地產(chǎn)市場的需求。