文/趙杰平

中國樓市可借鑒德國經(jīng)驗

文/趙杰平

2016年初，以上海、深圳為主的一線城市房價繼續(xù)上漲，而三四線城市房地產(chǎn)市場仍面臨較大去庫存壓力，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”。在目前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、房地產(chǎn)去庫存的背景下，如何推進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性運行成為各方關(guān)注的焦點。

縱觀全球房地產(chǎn)市場，不少發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷過巨大震蕩。美國、日本均出現(xiàn)過嚴(yán)重的樓市泡沫，泡沫破滅后對實體經(jīng)濟(jì)影響巨大，日本甚至出現(xiàn)“失去的十年”，而德國的房地產(chǎn)市場則在較長的歷史時期內(nèi)保持平穩(wěn)、良好運行。我們不禁思考：德國房地產(chǎn)市場為何能夠保持長期良性運行？德國房地產(chǎn)市場與中國相比有何特點？德國的成功經(jīng)驗對中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有何種借鑒意義？

從20世紀(jì)50年代起，

德國房地產(chǎn)市場可分為三個增長階段。1958-1995年，房價處于穩(wěn)定上升期，年復(fù)合增速為5.3%；1996年受到德國經(jīng)濟(jì)下行壓力影響房地產(chǎn)市場也陷入停滯，至2010年的15年間，房價指數(shù)年復(fù)合增速為0.7%，幾乎無增長；2010年房地產(chǎn)開始回升，年復(fù)合增速為4.2%。圖2顯示德國房價與G D P幾乎保持同向變化，呈現(xiàn)出高度相關(guān)，房價未出現(xiàn)大幅度、長期偏離基本面的情況。德國房價與工資指數(shù)呈現(xiàn)顯著正相關(guān)，房價與工資水平增速基本保持一致。

德國住房市場穩(wěn)定運行的經(jīng)驗

德國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行得益于良性的產(chǎn)業(yè)定位、穩(wěn)定的貨幣條件、充分的住房供給、合理的住房需求。

首先，德國將房地產(chǎn)作為具有福利性質(zhì)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，而非國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。機械制造、汽車、電子設(shè)備、化工制造是德國工業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代制造業(yè)創(chuàng)造高附加值，工業(yè)對G D P的貢獻(xiàn)程度接近35%；德國還具有發(fā)達(dá)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對G D P貢獻(xiàn)約25%，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)僅占8%左右。房地產(chǎn)具有重要的社會福利性質(zhì)，房地產(chǎn)“服務(wù)產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)定位決定了政府制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點和落腳點是保障居民住房需求。

目前中國制造業(yè)附加價值創(chuàng)造能力有待提升，尚不能成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力引擎，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)增量占比較低，因此房地產(chǎn)在中國的經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)中發(fā)揮重要作用。從行業(yè)增加值占G D P比例看，2015年房地產(chǎn)及建筑業(yè)對G D P貢獻(xiàn)約為13%；從投資上看，2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元人民幣，占全國固定資產(chǎn)投資的17.4%；此外，房地產(chǎn)業(yè)也能有效促進(jìn)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵、化工、建筑材料等多個行業(yè)發(fā)展。同時分稅制改革使地方財政收入減少，“土地財政”成為地方政府重要的收入來源。房地產(chǎn)對中國國民經(jīng)濟(jì)具有重要作用，中德產(chǎn)業(yè)定位的不同決定了兩國房地產(chǎn)的不同發(fā)展模式。

其次，德國房價的平穩(wěn)發(fā)展得益于穩(wěn)定的貨幣投放。具體我們考察兩個指標(biāo)，分別是M2增速-G D P增速、M2/G D P。M2增速-G D P增速表示支持實體經(jīng)濟(jì)增長之外的貨幣供應(yīng)增長率，衡量實體經(jīng)濟(jì)吸納貨幣的能力。德國1996年至2010年M2增速-G D P增速僅為1.92%、2010年至2015年該比例為2.82%，均顯著低于中國同期M2增速-G D P增速（7.4%、7.27%）。M2/G D P衡量產(chǎn)出一單位G D P需要多少廣義貨幣投放，德國M2/ G D P始終穩(wěn)定在1以內(nèi)，不到1單位的廣義貨幣投放可以帶來1單位經(jīng)濟(jì)增長。2000年后此比例基本穩(wěn)定在0.7左右，2008年金融危機后該比例也保持穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上升。而中國M2/G D P近期始終高于1，并呈現(xiàn)上升趨勢，由2000年的1.366上升為2015年的2.057，增長幅度為50.6%。以上兩指標(biāo)說明德國實體經(jīng)濟(jì)吸納貨幣能力較強，德國貨幣投放整體保持穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)中穩(wěn)定的流動性為良性的房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了貨幣條件。

再次，德國實行由開發(fā)商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障房組成的多元住房供應(yīng)體系，保障了充足的住房供給。 其中，合作社共同建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%，同時政府對合作社建房給予多方面的政策支持，包括稅收、低息貸款等。政府充分考慮收入差距，對地產(chǎn)規(guī)劃中的高、中、低檔房屋比例進(jìn)行明確規(guī)定，同時為中低收入人群提供保障房。2014年德國聯(lián)邦調(diào)查局公布，德國人均居住面積為43平方米。擁有自己住房者的人均居住面積為47平方米，住房供給較為充足。多元的住房供給使德國房地產(chǎn)市場長期處于供需均衡狀態(tài)，保障了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。

德國發(fā)達(dá)的租房市場也能滿足市場相當(dāng)一部分的住房需求。租金制定過程合理，地方政府與行業(yè)協(xié)會根據(jù)地區(qū)與收入差異制定“合理租價”，一旦房東所定的房租超出“合理租價”的20%，即構(gòu)成了違法行為。同時德國房地產(chǎn)市場價格調(diào)控機制有效，合同一經(jīng)簽訂后房東不能隨意漲價，房東無權(quán)隨意終止租房合同；政府實施有效的租賃市場管理，禁止二房東、欺詐中介，維持了良好的租房市場秩序。

最后，較高的首付比例、對投機需求的限制、社會文化因素構(gòu)成較為穩(wěn)定的住房需求。德國住房抵押貸款要求抵押貸款價值比（貸款/房價總額）約在60%-70%之間，即首付約在3-4成。較高的首付比例為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運營提供了重要保障。

從購買者角度看，高首付比例限制了投機性住房需求，引導(dǎo)住房需求趨于理性化；從銀行角度，高首付比例降低抵押貸款的信用風(fēng)險，保障了貸款發(fā)生違約時的銀行權(quán)益。德國房地產(chǎn)市場中的高首付比例是市場平穩(wěn)運營的關(guān)鍵之一。同時在德國從事地產(chǎn)買賣經(jīng)營者涉及繳納的稅種包括土地稅、土地購買稅及資本利得稅，較高稅負(fù)擠壓了投機者的利潤空間，抑制了市場中的投機需求。而中國高房價存在顯著的“自我實現(xiàn)”效應(yīng)，即一線城市房價十年來的高速增長使房地產(chǎn)成為有效投資渠道，也出現(xiàn)大規(guī)?！俺捶繄F(tuán)”等投機需求，繼續(xù)推升房價上漲。

社會文化因素也成為德國租房市場繁榮發(fā)展的重要原因。德國文化體系中并不認(rèn)同“買房”構(gòu)成社會認(rèn)同感及安全感，相反，57%的德國人選擇租房而非買房，社會文化因素構(gòu)成了租房市場的巨大需求，有效替代了住房市場的需求。而中國“安土重遷”、“成家立業(yè)”的文化傳統(tǒng)使得住房需求成為家庭剛需，租房市場并不能有效減少對商品房市場的長期需求。

基于上述四個因素，穩(wěn)定的貨幣環(huán)境、準(zhǔn)確的產(chǎn)業(yè)定位及供需雙側(cè)的均衡發(fā)展，共同構(gòu)成了德國房地產(chǎn)市場長期的良性發(fā)展。

德國經(jīng)驗對中國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的借鑒意義

通過上述分析，不難總結(jié)出德國房地產(chǎn)市場良性發(fā)展對中國房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展的中短期、長期措施。

從中短期看，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行需要供求雙方的均衡發(fā)展。從供給角度看，德國政府通過財政自建、稅收補貼、金融優(yōu)惠等措施鼓勵通過多渠道增加福利房建設(shè)，穩(wěn)定住房供給，對中國目前的住房建設(shè)具有一定參考價值。從需求角度看，借鑒德國高首付比例對穩(wěn)定房價的重要作用，適當(dāng)提升首付比例，杜絕房價零首付。零首付將加劇房地產(chǎn)市場的投機需求，助長價格泡沫，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的非理性繁榮。借鑒德國經(jīng)驗，通過建設(shè)良好的房屋租賃市場分流住房需求，維護(hù)房價穩(wěn)定；通過稅收等手段強化對投機行為的有效控制，抑制投機性住房需求。

從長期看，良性的房地產(chǎn)市場需要穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)運行。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)反映了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式主要靠固定資產(chǎn)投資拉動。房地產(chǎn)市場要想真正獲得良性發(fā)展，需要在進(jìn)一步深化改革中培育新的經(jīng)濟(jì)增長點，培育制造業(yè)、服務(wù)業(yè)核心競爭力，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，同時通過城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)調(diào)整解決地域發(fā)展不均衡，引導(dǎo)城市化進(jìn)程良性發(fā)展，通過調(diào)整社會供需結(jié)構(gòu)擴(kuò)大內(nèi)需以消化不良產(chǎn)能。

良性的房地產(chǎn)市場需要培育健全的投資渠道。房地產(chǎn)市場上的投資、投機需求成為房價上漲的主要動力，而資本青睞于房地產(chǎn)市場的深層次原因在于資本市場缺乏其他穩(wěn)定的投資渠道。例如中國股市與樓市經(jīng)常出現(xiàn)的“此消彼長”的狀況，也證明良性運轉(zhuǎn)的樓市需要健全高效的股市和債市。深化資本市場改革創(chuàng)新，如推進(jìn)證券市場注冊制、建設(shè)長期固定收益證券市場，為資本創(chuàng)造有效的投資途徑，是降低投機性房產(chǎn)需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場理性發(fā)展的必由之路。