文/倪娟根

破解老舊小區(qū)物業(yè)費收繳難題

文/倪娟根

一、上海老舊小區(qū)主要涉及的物業(yè)

（一） 售后公房

1998年我國開始住房制度改革以后，逐步實行住房社會化、商品化、私有化，將公房按優(yōu)惠價出售給職工，這是帶有福利色彩的。即使是沒有出售的公房，雖經歷了多次房租的調高，但房租仍未達到成本租金的標準，所以仍可以說具有福利性。售后公房樓齡相對較長，因年久失修失養(yǎng)，房屋本體、公共設施老化，跑、冒、滴、漏現象經常發(fā)生，存在許多安全隱患。此外，小區(qū)內多有私搭亂建，道路、綠地破損嚴重。售后公房是職工按照國家規(guī)定以成本價扣除工齡等購買的，雖根據房屋售價的2%-3%提取住房維修基金，但那也是杯水車薪。大部分工薪階層的業(yè)主收入偏低，小區(qū)物業(yè)管理質價不符，管理費也明顯偏低。管理小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)是由原來的房管所或各單位的房管機構改制而成，由于物業(yè)管理費低、房屋本身有問題，隨著近年來人員成本和各項費用的不斷上漲，物業(yè)服務企業(yè)入不敷出、步履維艱，有些甚至連工資都發(fā)不出，物業(yè)服務企業(yè)不辭而別現象時有耳聞，給小區(qū)業(yè)主和城市面貌帶來了嚴重的負面影響。

（二）早期商品房

早期商品房由房地產開發(fā)商市場化開發(fā)建設管理，由于當初物業(yè)費定價太低，調價實際操作難度很大，很多物業(yè)服務企業(yè)管不了就一走了之。這類小區(qū)一般由開發(fā)商下屬或經過招投標選聘的物業(yè)服務企業(yè)來管理。

（三）動遷安置房

動遷安置房又分為城市居民動遷安置房和農民動遷安置房，小區(qū)一般由街鎮(zhèn)直屬或區(qū)屬的物業(yè)服務企業(yè)管理，物業(yè)管理費一般為0.35-0.70元/平方米。老舊小區(qū)存在“雙低”（物業(yè)服務費低、物業(yè)費收繳率低）現象，而現在物業(yè)服務行業(yè)又都是勞動密集型企業(yè)，人力成本年年上漲，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務的要求也越來越高，物業(yè)服務企業(yè)入不敷出，只能偷工減料降低服務質量，這又導致物業(yè)費收繳率降低，老舊動遷小區(qū)物業(yè)管理陷進了惡性循環(huán)的死結。

二、老舊小區(qū)物業(yè)費收繳難的原因分析

（一）物業(yè)服務企業(yè)的問題

管理老舊動遷小區(qū)的多為“低、小、散”物業(yè)服務企業(yè)，由于成本因素，聘用員工以退休人員或者待崗人員為主，缺乏上崗前的專業(yè)培訓，物業(yè)管理的運作方式、管理措施和技術保障等技能水平較低。許多業(yè)主對物業(yè)管理人員的工作態(tài)度及辦事效率不滿意，電話告知房屋漏水、家中失竊、車輛堵塞出行通道等事件后處理解決時間長、效率低，給廣大業(yè)主造成身體、不適以及時間、經濟上的損失。對于物管方面的怠慢及員工的態(tài)度的不滿，是業(yè)主不繳納物業(yè)管理費的誘因。

（二）動遷戶對于物業(yè)費的認識問題

大部分農村動遷戶世世代代居住在農村，農耕文化的積習深厚，吃的是自己種的菜，住的是自己建的房?，F在動遷了，習慣使然，繳納物業(yè)費被視為一種額外的經濟負擔，沒有從契約和消費等角度來理解物業(yè)管理的權利與義務。

城市動遷戶小區(qū)存在“五多”現象（文化程度低的多、下崗失業(yè)者多、吃低保救濟的多、老弱病殘多、刑滿釋放人員多），加上對以前不透明拆遷安置政策的不滿，居民消極地拒繳物業(yè)費。

動遷與城鎮(zhèn)化進程有關，也與經濟開發(fā)區(qū)、基本建設項目、市政工程、老城區(qū)改造建設項目有關。早期動遷安置的面積比較少，只有現在的動遷標準的一半。這批早期動遷人口感到吃虧太大，最后將怨氣吐向政府和小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)，不繳納物業(yè)費而讓政府埋單，在他們看來是理所當然的。

（三）動遷安置房的質量與開發(fā)商的遺留問題

動遷安置房相對于商品房來說建設質量比較差，特別是較早的一批動遷安置房，在平面布局、建設標準、功能配套、外觀造型方面都是低檔次的。

另外是開發(fā)商遺留的工程質量問題，如道路破損、墻面滲水、管道堵塞、衛(wèi)生間和廚房漏水、水電管線布局不合理或存在安全隱患，等等，這是業(yè)主們最關心的、親身體驗到的最敏感問題。開發(fā)商在出售物業(yè)產權后只承擔五年的修繕責任，因此，五年后，物業(yè)服務企業(yè)能否及時地維修就成了影響物業(yè)費收取的情緒因素。此外，業(yè)主入住后，若發(fā)現房屋在設計施工方面存在問題，如開發(fā)商之前承諾好的各種綠化及相關附屬設施沒有完全到位，與想象中的優(yōu)雅舒適居住條件相比落差很大，便會采用拒付物業(yè)費的方式來發(fā)泄自己的不滿情緒。

（四）物業(yè)管理的法規(guī)體系實際操作性不強

物業(yè)服務行業(yè)配套的法律規(guī)范還不夠健全和完善，在貫徹執(zhí)行中缺乏可操作性。

三、破解老舊小區(qū)物業(yè)費收繳難問題的浦東實踐

（一）“黨建引領、多元共治”是破解老舊動遷小區(qū)物業(yè)費收繳難題的有效舉措

自2012年起，浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)通過“黨建引領、多元共治、創(chuàng)新激勵”等多方位的措施，積極培育社區(qū)自治新模式，推進社區(qū)共治共管，逐步提升居住區(qū)物業(yè)服務業(yè)主滿意度。高行社區(qū)物業(yè)費收繳率從2011年的45%提升到2015年的93.6%，破解老舊小區(qū)物業(yè)收費難問題取得了明顯實效。

黨建引領，建立物業(yè)費合理調價機制。在小區(qū)面臨物業(yè)經營困難而無法維持的情況下，充分發(fā)揮居民區(qū)黨組織的核心領導作用。由居民區(qū)黨總支牽頭組織居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)費上調方案進行調研分析、成本測算、組織實施。目前高行鎮(zhèn)物業(yè)管理已經進入了良性循環(huán)的模式。今年高行鎮(zhèn)將在樓組黨建、培養(yǎng)社區(qū)領袖、和諧社區(qū)建設等方面進行大膽的探索和實踐。

多元共治，開創(chuàng)物業(yè)管理新局面。2012年以來，高行鎮(zhèn)先后在東力新村、凱鑫苑等試點開展住宅小區(qū)物業(yè)服務“酬金制”、“業(yè)主自治”的物業(yè)管理模式，并在全鎮(zhèn)進行了推廣復制。其實，并不是業(yè)主不愿繳納物業(yè)管理費，而恰恰是因為物業(yè)企業(yè)缺少公信力，業(yè)主們或是擔心被騙或是拒絕不合理成本而不繳納物業(yè)費。高行鎮(zhèn)的“酬金制”、“業(yè)主自治”物業(yè)管理模式，由居民區(qū)黨總支、業(yè)委會共同主導小區(qū)物業(yè)管理服務，不僅徹底扭轉了小區(qū)物業(yè)管理入不敷出的局面，而且在提升小區(qū)整體環(huán)境、治安等方面都發(fā)揮了重要作用。

創(chuàng)新激勵，促物業(yè)管理良性循環(huán)。自2012年以來，高行鎮(zhèn)調整和完善《高行鎮(zhèn)居住區(qū)物業(yè)服務測評獎勵暫行辦法》，制定《高行鎮(zhèn)老小區(qū)、動遷小區(qū)物業(yè)服務考核獎勵辦法》、《高行鎮(zhèn)老小區(qū)、動遷小區(qū)建筑垃圾清運管理意見》等一批促進物業(yè)服務企業(yè)良性發(fā)展的辦法和措施，通過激勵先進、鞭策后進，對住宅小區(qū)的物業(yè)服務提升起到了積極促進作用，提高了物業(yè)費收繳率。

（二）誠信管理是破解老舊動遷小區(qū)物業(yè)費收繳難題的一帖良藥

浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)黨委、政府以“誠信管理”探索自建動遷小區(qū)物業(yè)費收繳誠信體系，將所有動遷業(yè)主的基本信息和物業(yè)費繳納情況全部錄入信息平臺，用現代化手段支撐大數據的長效管理，并逐步擴展誠信信息平臺的范圍。舉全鎮(zhèn)之力，充分利用傳統(tǒng)平面媒體和現代自媒體等進行廣泛動員宣傳，開展改變農耕文化觀念的“新人運動”，讓動遷居民樹立“出錢買物業(yè)服務”的契約精神，上門入戶、重點催繳、專題研究、定期例會、落實業(yè)主繳費公示制度、落實收費人員超收獎勵制度，多管齊下，多措并舉，綜合施策，實現物業(yè)費收繳率和物業(yè)管理服務水平的“雙提高”。經過全鎮(zhèn)上下一百多天的努力，自建動遷小區(qū)的物業(yè)費收繳率從2014年的10.9%提升到了目前的71.98%，取得了階段性的成果。

（三）提高物業(yè)服務質量是破解老舊動遷小區(qū)物業(yè)費收繳難題的基本條件

浦東新區(qū)花木街道以“物業(yè)服務規(guī)范年”為抓手，實施物業(yè)服務清單制度，在物業(yè)從業(yè)者中間大力弘揚“工匠精神”，提升物業(yè)服務業(yè)主體驗，提高物業(yè)費收繳率。選取正規(guī)的街道集體企業(yè)花木物業(yè)公司，接管一些物業(yè)收繳率低的動遷老舊小區(qū)的物業(yè)管理，實行規(guī)模化經營、保障化服務，攤薄經營成本。浦東新區(qū)陸家嘴街道以“社區(qū)自治金”和“金色紐帶”為抓手，完善居民自治公約，加大老舊動遷小區(qū)綜合整新的力度，實行了小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范化建設試點，提高了物業(yè)費收繳率。浦東新區(qū)塘橋街道以轄區(qū)內物業(yè)黨建聯建為抓手，提升物業(yè)服務質量，提高物業(yè)費收繳率。

四、破解老舊小區(qū)物業(yè)費收繳難問題的境外借鑒

在韓國和德國等國家，物業(yè)服務費賬單是與水電煤氣暖通費捆綁在一起寄給業(yè)主的，業(yè)主不繳物業(yè)服務費將面臨停水、停電、停氣等處置。

我國臺灣《公寓大廈管理條例》對業(yè)主欠費的處理原則：一是欠費沒有正當理由，欠費就是違法。只要身份確定、欠費事實確定就足夠了，至于因什么理由欠費，并不在考慮之列。二是由業(yè)主選舉的代表出面追究，而不是由物業(yè)服務企業(yè)來主張。區(qū)分所有權人或住戶欠費，“已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息”。三是欠費的法律后果非常嚴重，可能導致喪失居住權甚至所有權?！白舴e欠依本條例規(guī)定應分擔之費用，經強制執(zhí)行后再度積欠金額達其區(qū)分所有權總價百分之一者，由管理委員會促請其改善，于三個月內仍未改善者，管委會得依區(qū)分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；住戶如為區(qū)分所有權人時，管委會得依區(qū)分所有權人會議之決議，訴請法院命區(qū)分所有權人出讓其區(qū)分所有權及其基地所有權應有部分；于判決確定后三個月內不自行出讓并完成移轉登記手續(xù)者，管委會得申請法院拍賣之”。四是房屋拍賣后對物業(yè)費的保護居于各種債務之首?！扒绊椗馁u所得，除其他法律另有規(guī)定外，于積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同?！睆闹形覀兛梢钥吹剑瑯I(yè)主欠費絕不是個別業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的糾紛，而是損害整個區(qū)分所有建筑物權益甚至損害社會財產秩序的嚴重違法行為。嚴厲制裁欠費，歸根到底是在保護全體業(yè)主的利益，是保護社會的經濟秩序。

五、破解老舊小區(qū)物業(yè)費收繳難問題的建議

要從根本上破解老舊小區(qū)物業(yè)費收繳難題，就要更好地發(fā)揮政府的作用，必須加強完善頂層設計，轉入法制化的長治久安軌道。筆者建議：修改《物權法》、《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等法律法規(guī)，規(guī)定老舊小區(qū)分類分級最低收費標準和隨物價等常態(tài)聯調機制；規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)在承接非住宅物業(yè)時必須承接“低、小、散”老舊小區(qū)的面積和數量的下限；規(guī)定物業(yè)企業(yè)取得一級二級資質必須承接“低、小、散”老舊小區(qū)的面積、數量和小區(qū)業(yè)主滿意度的下限；培育規(guī)范有序、優(yōu)質高效廉價的物業(yè)服務項目專業(yè)市場，力爭培育幾個口碑好、服務佳的“單打冠軍”，為實行“管作分離”式的小區(qū)業(yè)主自營式管理創(chuàng)造成熟良好的外部條件；把物業(yè)繳費納入社會誠信體系；建立弱勢群體物業(yè)費民政部門救濟財政轉移制度；設立老舊小區(qū)物業(yè)管理長效管理獎勵補貼資金，壓實屬地政府的主體責任；在有條件的小區(qū)實行物業(yè)管理“酬金制”；發(fā)行“老舊動遷小區(qū)和諧發(fā)展債券”，規(guī)定一級二級物業(yè)服務企業(yè)必須無條件無償“眾籌”認購相應金額的下限，把政府從目前對老舊小區(qū)物業(yè)管理的包辦中解套出來；通過市場化的手段和必要的行政輔助手段逼退存量“低、小、散”“僵死物業(yè)服務企業(yè)”，杜絕“碎片化物業(yè)管理”，杜絕增量二級資質以下物業(yè)服務企業(yè)進入市場，引導住宅小區(qū)物業(yè)向大型品牌物業(yè)企業(yè)集聚，降低成本，提質增效，奠定發(fā)展“流量經濟”的形態(tài)基礎，支持物業(yè)行業(yè)創(chuàng)新轉型發(fā)展，形成內源性可持續(xù)發(fā)展良性循環(huán)的體制機制，上海完全有可能培育出一兩家服務好、口碑佳的超大型品牌物業(yè)服務托拉斯。

（作者單位：上海市浦東新區(qū)住宅小區(qū)綜合治理聯席會議辦公室）