文/唐黎標

房地產(chǎn)開發(fā)中的土地拓展模式

文/唐黎標

房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展的時間較短，從住房制度改革啟動到現(xiàn)在經(jīng)歷了不到二十年的時間，在此期間房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤吸引了越來越多投資者，開發(fā)的模式也是五花八門，同時也暴露了眾多的問題。隨著中國城鎮(zhèn)化進程發(fā)展以及未來人口增速放緩，整個供需關(guān)系發(fā)生變化，將促使房地產(chǎn)行業(yè)告別傳統(tǒng)開發(fā)模式，尋求資產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級新方向。如何擺脫傳統(tǒng)開發(fā)思維，更好地規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，是房地產(chǎn)開發(fā)者面臨的新課題，應(yīng)該借鑒先進的開發(fā)理念，總結(jié)整理科學(xué)規(guī)范的土地拓展模式。

一、當前房地產(chǎn)開發(fā)中土地拓展模式的現(xiàn)狀及問題

房地產(chǎn)開發(fā)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用，但當前企業(yè)的土地開發(fā)管理工作中仍存在較多的問題。為促進房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)者一定要找出當前房地產(chǎn)開發(fā)中土地拓展模式存在的主要問題，提出更多的改善措施，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（一）調(diào)整傳統(tǒng)土地拓展思維，適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展

在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期階段，由于相關(guān)的體系制度尚不健全，國家缺乏完整的土地出讓政策且相關(guān)部門的監(jiān)督力度較弱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過非公開渠道以較低的價格獲得土地使用權(quán)。房地產(chǎn)行業(yè)在很多地方都扮演著經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)頭羊的角色，各地政府高度重視房地產(chǎn)開發(fā)，希望能夠借助房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展促進當?shù)氐慕?jīng)濟繁榮。在早期，各地政府部門通過為房地產(chǎn)開發(fā)開綠燈，配合發(fā)展定位加大當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，改善地方的自然環(huán)境以及交通狀況，相應(yīng)的土地價格也隨著基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善而得到大幅度提升。因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤很大一部分是來自土地的增值。隨著國家不斷完善土地使用的相關(guān)政策，嚴格規(guī)范地執(zhí)行各類土地的使用標準，提高土地集約利用水平，土地出讓制度也逐漸實現(xiàn)市場化，政府部門通過公平、公正、公開的招標等運作方式來規(guī)范土地開發(fā)，加強對土地開發(fā)過程的監(jiān)督，使土地資源得到有效使用。

（二）拓寬融資渠道，改變資金短缺局面

資金對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。項目開發(fā)到銷售完成是一個漫長的過程，資金需求大，運轉(zhuǎn)周期長。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷加快，可開發(fā)的土地面積不斷減少，土地的市場價格也不斷上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地使用開發(fā)權(quán)的成本也越來越高，這就需要企業(yè)在開發(fā)前期投入更多的資金用于購買土地，所以企業(yè)面臨的資金壓力也就越來越大。資金不足制約了企業(yè)規(guī)?；陌l(fā)展，也削弱了其市場競爭力。甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)由于資金短缺，在土地開發(fā)的過程中不走正規(guī)的渠道，因而引發(fā)資金鏈斷裂等。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求有更多的融資渠道來解決自身資金不足的問題，如何拓寬企業(yè)的融資渠道，通過各方配合發(fā)展多元化金融服務(wù)模式，發(fā)展房地產(chǎn)信托、基金、住房金融債券、房地產(chǎn)證券化等新的金融產(chǎn)品，以擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，降低融資成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展必須解決的問題。

（三）規(guī)范開發(fā)行為，配合政府部門加強對土地開發(fā)的監(jiān)督力度

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到城市發(fā)展，以往政府對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督力度不夠，在土地開發(fā)管理工作中存在較多漏洞，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)對土地開發(fā)監(jiān)督工作認識不足，無法有效監(jiān)管，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，也使得房地產(chǎn)企業(yè)只顧眼前利益，而忽略長遠的負面影響。為了更好地促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府部門一定要在改革上求突破，不斷優(yōu)化審批流程，提高審批效率，提升服務(wù)水平，優(yōu)化投資環(huán)境，加強對土地開發(fā)過程的監(jiān)督，促進土地資源的集約節(jié)約利用。

二、有效改善房地產(chǎn)開發(fā)中土地拓展現(xiàn)狀的對策

經(jīng)過十年的黃金高速發(fā)展期，競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)已邁入投資增長乏力、市場結(jié)構(gòu)性過剩的時代。在供需矛盾凸顯的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要進行系統(tǒng)性變革，努力利用自身優(yōu)勢積極尋求新的市場機會。國家正逐步規(guī)范對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控管理，我們必須通過對房地產(chǎn)業(yè)的土地拓展現(xiàn)有模式和新趨勢的研究與調(diào)整，提高企業(yè)競爭力，從而適應(yīng)行業(yè)發(fā)展。

（一）圍繞傳統(tǒng)商品房開發(fā)領(lǐng)域，多策并舉適應(yīng)需求變化

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)已從過去的高速增長，步入當前支持經(jīng)濟穩(wěn)增長的新常態(tài)中。當前全國商品房庫存總量過剩，城市間結(jié)構(gòu)性失衡，傳統(tǒng)發(fā)展模式盈利縮減。房地產(chǎn)企業(yè)的拓展應(yīng)主動調(diào)整城市布局和投資步伐，深耕或進駐需求旺盛、去化能力強的一、二線城市。對人口規(guī)模超過50萬且具有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的三線城市，在土地成本合理的前提下應(yīng)大規(guī)模進駐，增強市場占有率。同時，應(yīng)根據(jù)需求差異性分檔調(diào)整產(chǎn)品的供應(yīng)，例如：住宅產(chǎn)品可針對收入水平高、消費要求高的一、二線城市，加強高品質(zhì)建設(shè)或“首改、再改”力度以適應(yīng)市場需求；在需求活躍但去庫存壓力較大的三、四線城市，以學(xué)區(qū)、商業(yè)、交通等配備高附加值的剛需或改善性產(chǎn)品刺激潛在需求?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在拓展新的經(jīng)營性項目時，需要深入、細致地進行市場研究，通過分析項目的區(qū)位、規(guī)模、定位、現(xiàn)狀等相關(guān)因素，尋找符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的新項目，并在項目選擇階段將風(fēng)險控制在較低水平，以保證項目能夠成功開發(fā)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)注重產(chǎn)品創(chuàng)新，以定制化方式融入科技智慧、健康、國際化等元素，增加產(chǎn)品競爭力，提高溢價空間，從而在土地供應(yīng)明顯下降的一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地爭奪戰(zhàn)中占領(lǐng)先機，成功獲取土地儲備。

（二）打造運營式拓展模式，叩開產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大門

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，具有重資產(chǎn)和重運營的特征。應(yīng)利用城市的產(chǎn)業(yè)資源，注入房地產(chǎn)開發(fā)，促使開發(fā)商向運營商轉(zhuǎn)變，在參與城市發(fā)展建設(shè)中通過依托產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展使房地產(chǎn)企業(yè)得到長期可持續(xù)經(jīng)營的資產(chǎn)。上世紀九十年代我國各地興起的開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)，加速了我國的工業(yè)化發(fā)展進程，擴張了城市經(jīng)濟生長和城鎮(zhèn)發(fā)展的空間。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從初期的“以產(chǎn)興城”到如今的“產(chǎn)城融合”發(fā)展階段，改變了過去城鎮(zhèn)化進程中產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)分離、城鎮(zhèn)化效率低和產(chǎn)業(yè)區(qū)不能持續(xù)發(fā)展的局面，通過理念引導(dǎo)、規(guī)劃前瞻、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及帶動城市功能提升等多方面的綜合實踐，在更有效地提升土地及城市價值的同時，實現(xiàn)開發(fā)商和政府共贏。在經(jīng)濟新常態(tài)下要“創(chuàng)造新產(chǎn)業(yè)，培育新供給”，為處在產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型孵化期的新興產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展空間，房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過研究和精準定位城市及其產(chǎn)業(yè)資源，抓住產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市發(fā)展機遇，打造與當?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級需求相契合的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，使企業(yè)運營環(huán)境更加完滿。各地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目除了工業(yè)、物流地產(chǎn)、科研辦公樓等建筑形態(tài)差異外，運營模式也迥然相異，各個城市之間在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地政策等方面存在相當大的差異，只有在符合內(nèi)在的資本運作和開發(fā)能力水平的前提下，根據(jù)自身的資源、能力狀況匹配相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)模式，才能為今后企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造充足的空間，并通過規(guī)模和產(chǎn)品創(chuàng)新保持領(lǐng)先地位。

（作者單位：杭州市房地產(chǎn)學(xué)會）