文/聞之

“地王”在推動中小戶型住房豪宅化

文/聞之

就像最近的高溫天氣，深圳土地市場也迎來了“盛夏8月”，有15宗地上市交易攪動了深圳的土地市場。上半年全國50個(gè)主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗，高昂的土地成本帶來的結(jié)果就是：高房價(jià)促使住房豪宅化，如深圳越來越多的新盤就以近似“豪宅”的價(jià)格出售。2015年1月深圳千萬豪宅的成交占比僅為1.3%，而在2016年6月占比已經(jīng)達(dá)到13.1%。

“地王”出手助推樓市豪宅化

以深圳羅湖區(qū)鹿丹村為例，它是全國首例通過“定地價(jià)、競?cè)莘e率”的方式出讓的項(xiàng)目，意味著開發(fā)商每舉一次牌，容積率就下降一些，可售面積也隨之減少。當(dāng)時(shí)，中海地產(chǎn)競得地塊，按照8.88億的報(bào)價(jià)，算上更新成本，鹿丹村地塊樓面價(jià)達(dá)每平方米4萬元，已接近當(dāng)時(shí)周邊二手房報(bào)價(jià)。最終，舊改后的鹿丹村改名為中海天鉆，于2015年12月開盤，均價(jià)每平方米10.5萬元左右。就這樣，一個(gè)城市更新項(xiàng)目就華麗變身為“豪宅”。

有“地王”撐腰，深圳樓市的投資客似乎又有了“底氣”，即使調(diào)控政策越來越嚴(yán)，許多投資客仍然相信深圳樓市的“天花板”還未到。鏈家的數(shù)據(jù)顯示，在深圳的二手房市場，投資購房比例在2014年已達(dá)23%，2016年上半年逼近30%。如此“豪宅化”的房價(jià)，以后能不能順利“出手”？僅僅依靠“彈藥充足”的投資客，樓市能否繼續(xù)上攻？7月28日，作為深圳傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，華僑城的一個(gè)項(xiàng)目開盤吸引了全深圳的關(guān)注，項(xiàng)目備案價(jià)最低每平方米6.3萬元，最高每平方米11.4萬元，總體均價(jià)在每平方米8萬元左右，雖然總價(jià)都過千萬元，但這次開盤房源均價(jià)比周邊二手房還要低。

業(yè)內(nèi)專家表示，6月份的兩塊“地王”誕生，一定程度上提升了市場的信心，推高了大眾對深圳房價(jià)的上漲預(yù)期。不過，客戶對價(jià)格的敏感度仍非常高，新盤的定價(jià)尤為重要，開發(fā)商也不可能因“地王”效應(yīng)在定價(jià)上過于激進(jìn)，否則只會打擊客戶入市的積極性，市場回暖之路將更加漫長。與此同時(shí)，高房價(jià)已經(jīng)超出了一部分剛需的購買能力，加之消費(fèi)者對價(jià)格的敏感度較高，深圳樓市繼續(xù)上漲的動力趨弱，下半年或?qū)⒗^續(xù)緩行。不過，依舊會不斷有參與土地角逐的企業(yè)走進(jìn)土地拍賣“賭場”，依舊會有許多投資客在伺機(jī)行動。筆者分析認(rèn)為，從深圳、上海、北京等一線城市豪宅市場的發(fā)展來看，隨著豪宅項(xiàng)目供應(yīng)規(guī)模的增加，未來一段時(shí)間內(nèi)豪宅價(jià)格還會出現(xiàn)明顯的上升趨勢。

高地價(jià)推動房價(jià)上漲是在透支購買力

有媒體報(bào)道，7月14日成交的上海虹口區(qū)涼城街道073-06號地塊，也成為豪宅隊(duì)伍里面的新成員。如果剔除不可售面積，該地塊實(shí)際可售部分樓面價(jià)高達(dá)8.9萬元/平方米，是一塊高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊，開發(fā)后如何才能實(shí)現(xiàn)保本？答案自然指向了做高端豪宅。

拍賣結(jié)束后，“未來保本售價(jià)預(yù)計(jì)高達(dá)12萬元/平方米”的定論已經(jīng)在坊間流傳。地塊拍得者亦無奈：“具體做什么產(chǎn)品目前還沒有確定，肯定是做高端產(chǎn)品，中低端產(chǎn)品賣不起這個(gè)價(jià)格，肯定是要虧本的。”豪宅化難以避免，高地價(jià)倒逼下爆發(fā)的中小戶型“豪宅化”，在緊繃了住宅置換鏈條的同時(shí)，亦進(jìn)一步增加了中低收入人群的購房壓力。

值得注意的是，上海近期出讓的地塊紛紛體現(xiàn)中小戶型占比要求。如5月18日周浦地塊、6月1日寶山顧村地塊，7月1日松江方松街道地塊、虹口區(qū)涼城街道地塊，出讓方都提出了中小戶型住宅面積60%-80%的占比要求。這也正符合“70/90”政策中的相關(guān)規(guī)定——中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%，部分供需矛盾突出的區(qū)域提高到70%。從目前來看，上海的豪宅市場并非有價(jià)無市，上海蘇河灣華僑城項(xiàng)目在近期成交了一聯(lián)排別墅，房價(jià)高達(dá)34.49萬元/平方米，創(chuàng)下了上海新房市場有史以來最高單價(jià)紀(jì)錄。

上海鏈家市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年上海總價(jià)在千萬元以上的一手豪宅共計(jì)成交5041套，已達(dá)去年全年成交量的六成以上，2015年被譽(yù)為豪宅元年——千萬級豪宅以超8000套的交易量收官。而今年即便有“3.25”新政約束，上海千萬級豪宅銷售6個(gè)月就達(dá)到去年三個(gè)季度的數(shù)量，千萬級豪宅月均成交量高達(dá)840套，較去年月均水平高出172套，漲幅相當(dāng)明顯。針對這一現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了旺盛的市場需求外，強(qiáng)烈的看漲預(yù)期也成為上海高端住宅市場持續(xù)“高燒”的一大原因。

對于這一波“地王”潮下誕生的中小戶型豪宅來說，競爭只是剛剛開始。7月10日，位于北京南三四環(huán)之間的首開華潤城開盤，358套房源，涌來了數(shù)千名購房者。據(jù)悉，這是今年北京最大的“日光”盤，總額收獲30億。該項(xiàng)目的均價(jià)為7萬元/平方米，以最大的戶型150平方米計(jì)算，單套最高售價(jià)超過千萬元。說實(shí)話，一套房賣千萬元，在現(xiàn)在的北京還不算豪宅，因?yàn)樗沫h(huán)以內(nèi)，遍地都是千萬級的房子，包括始建于上世紀(jì)八十年代的老房子。有評論認(rèn)為，高地價(jià)推動房價(jià)上漲的模式實(shí)際是透支市場購買力和區(qū)域成長空間的做法，如果后市進(jìn)行調(diào)整，該類區(qū)域?qū)⒚媾R較大的沖擊。

遏制“地王”推進(jìn)的豪宅頻現(xiàn)刻不容緩

從全國范圍來看，雖然去庫存被列入地方最緊要的經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，但這絲毫擋不住開發(fā)商瘋狂拿地的熱情。7月27日，上海浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)核心區(qū)G-10地塊進(jìn)行競拍，起拍價(jià)不足23億元，最終被金地以88億元斬獲。業(yè)內(nèi)人士測算樓面價(jià)為每平方米33023元，溢價(jià)率286%，預(yù)計(jì)未來售價(jià)超過每平方米70000元。在武漢土地拍賣中，漢陽濱江攔江路地塊也遭到19家房企瘋搶，經(jīng)過210輪激烈喊價(jià)，該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下，成交樓面價(jià)達(dá)每平方米20017元，溢價(jià)率高達(dá)289%。

隨著“地王”在各地頻繁“冒頭”，一大批二線城市房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一線城市。例如，2016年武漢樓市一直處在瘋狂的狀態(tài)，上半年住宅銷售總金額已達(dá)1660億元，比去年同期多了一倍，售房套數(shù)同比增長88.9%，成交均價(jià)由每平方米8588元漲到每平方米9858元。

現(xiàn)在，地價(jià)貴過房價(jià)的狀況已較為普遍，高房價(jià)的深圳也是如此。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，深圳土地成交樓面均價(jià)為每平方米18912元，是去年同期的3.8倍。其中，住宅樓面價(jià)同比上漲644%，為每平方米34122元，商辦用地同比下降12%，為每平方米18309元。溢價(jià)率方面，深圳土地成交平均溢價(jià)率為68.05%，較去年同期提高了52.93個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率159.79%，刷新歷史紀(jì)錄。 如今，像深圳這樣的一線城市，即使進(jìn)駐成本已經(jīng)水漲船高，但在大部分外地房企眼中深圳市場依舊是“香餑餑”。如果僅僅依靠公開土地拍賣競爭，則會顯得“狼多肉少”。這時(shí)，通過股權(quán)收購進(jìn)入深圳市場，成為外地房企更多使用的方式。

今年年初，綠地控股以11.99億元收購深圳光明東周舊改項(xiàng)目67%權(quán)益，土地用途為商住用地。5月底，融創(chuàng)中國以43.94億元收購萊蒙國際7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)，包括深圳萊蒙創(chuàng)智谷項(xiàng)目，進(jìn)入深圳市場意味著融創(chuàng)中國的華南戰(zhàn)略部署初步完成。此前，萬達(dá)與江蘇一國企就入股深圳草埔的一個(gè)商住項(xiàng)目簽署協(xié)議，這或許是萬達(dá)輾轉(zhuǎn)幾年之后首次有機(jī)會進(jìn)入深圳。據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，今年以來通過競拍土地和股權(quán)收購兩種方式，首次進(jìn)入或者加碼深圳市場的外地房企有近十家，涉及金額約200億元。

從上述案例也可以看出，外地房企在“悄悄”通過股權(quán)收購方式搶占深圳的城市更新項(xiàng)目，以獲得深圳市場的入場券。如今，恒大、碧桂園、遠(yuǎn)洋、富力地產(chǎn)等企業(yè)也嘗試加入深圳的城市更新中。恒大近年進(jìn)駐的城市更新項(xiàng)目包括羅湖區(qū)的建設(shè)集團(tuán)大院舊改，南山大新村、向南村以及羅湖區(qū)碧波花園等城中村以及老舊住宅小區(qū)改造。而在競爭浪潮中，深圳本地房企由于占足了天時(shí)、地利、人和，在“地王”爭霸賽中可謂出盡風(fēng)頭，對深圳方式的豪宅化起到了推波助瀾的作用。

目前，國土資源部等多部委已經(jīng)開始實(shí)施調(diào)控措施，給熱點(diǎn)城市打了防止地王頻現(xiàn)的“預(yù)防針”。為了避免樓市中的金融風(fēng)險(xiǎn)，銀行、金融機(jī)構(gòu)對于房企的開發(fā)貸周期已由兩年期的中期貸款改為半年期短期貸款。在業(yè)內(nèi)人士看來，支持房價(jià)與地價(jià)上漲的“政策刺激、需求充足、資金成本”三大支柱中，前面兩大關(guān)鍵因素已走到盡頭，繼續(xù)支撐地價(jià)攀升的基礎(chǔ)將不復(fù)存在，一二線城市“豪宅化”趨勢將會得到遏制。