文/遠(yuǎn)見

抑制資產(chǎn)泡沫，樓市調(diào)控有望分化

文/遠(yuǎn)見

2016年7月26日，中共中央政治局召開會議，對下半年經(jīng)濟工作定調(diào)。值得注意的是，會議明確將“抑制資產(chǎn)泡沫”列為降成本的三大重點之一。專家表示，資產(chǎn)泡沫重點是指局部樓市價格的明顯上漲，預(yù)計下半年可能出臺地方針對性的抑制局部泡沫的措施。

“抑制資產(chǎn)泡沫”表明要向高房價“開刀”

會議強調(diào)，要通過有效的市場競爭，提高資源配置效率，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰和產(chǎn)業(yè)重組，提升產(chǎn)能過剩行業(yè)集行政和市場手段相結(jié)合去產(chǎn)能。

我們知道，房價泡沫不僅增加了企業(yè)的用地成本，還增加了其他行業(yè)的企業(yè)成本，比如：解決員工住房的成本會增加；由于員工買房租房成本高，企業(yè)用工成本增加；房價上漲吸引資金流向樓市，導(dǎo)致很多制造企業(yè)融資成本較高。唯有抑制房價泡沫，其他行業(yè)的企業(yè)成本才有望降低，才能改變“做實業(yè)不如炒房”的扭曲局面。

盡管一線城市嚴(yán)格實施限購，房價上漲較快的二線城市也對地價、房價采取了相應(yīng)措施，但總體來說效果有限，原因有三：一是受土地財政驅(qū)動，方財政收入的三分之一，個別地方的土地出讓金收入最高時可以占到財政收入的六成。雖然很多地方正在積極轉(zhuǎn)型尋找新的支柱產(chǎn)業(yè)，但新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，短期內(nèi)土地出讓收入仍在地方財政收入中占據(jù)較大比重。

有專家表示，地王頻出、產(chǎn)業(yè)政策收緊等現(xiàn)象預(yù)示著本輪行業(yè)成交周期高點來臨。因此，預(yù)計2016年下半年中國房地產(chǎn)市場周期將步入拐點，提前進入下行階段，四季度更是會隨著新房供應(yīng)的增加，迎來供過于求狀態(tài)。此外，作為地王頻出的一線城市，中度，積極推進科技創(chuàng)新，增強核心競爭力，加快推進新舊動能轉(zhuǎn)換。要采取正確方略和有效辦法推進五大重點任務(wù)，去產(chǎn)能和去杠桿的關(guān)鍵是深化國有企業(yè)和金融部門的基礎(chǔ)性改革，去庫存和補短板的指向要同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進程和農(nóng)民工市民化有機結(jié)合起來，降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產(chǎn)泡沫和降低宏觀稅負(fù)。

有關(guān)專家預(yù)計，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會分化，對三四線城市繼續(xù)去庫存，對一二線房價大漲城市收緊房貸政策，比如深圳、上海、北京、合肥、廈門等，同時加強對國企“拼地王”現(xiàn)象的監(jiān)管，土地市場有望降溫。由于去產(chǎn)能和去杠桿的關(guān)鍵是深化國有企業(yè)和金融部門的基礎(chǔ)性改革，下半年，傳統(tǒng)行業(yè)有望加快兼并重組，地方調(diào)控沒有動真格；二是房地產(chǎn)市場內(nèi)外的“加杠桿”問題沒有真正解決；三是可抑制投資投機的相關(guān)房地產(chǎn)稅缺位——限購無疑代替不了房產(chǎn)稅。也就是說，“抑制資產(chǎn)泡沫”或表明今年下半年很可能會向高房價再“開刀”，這既是為了降成本，促進民間投資增長和實業(yè)發(fā)展，也是出于樓市健康、金融安全、經(jīng)濟安全等方面的考量。

“面粉”比“面包”還貴現(xiàn)象越發(fā)凸顯

近年來，土地市場瘋狂盛宴背后，是房地產(chǎn)開發(fā)商加杠桿與地方政府土地財政的互相支撐。去年10月1日，廣州市宣布提高中心城區(qū)基準(zhǔn)地價，較2011年舊基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)漲幅超過一倍，最高漲幅高達158%。據(jù)筆者了解，在許多地方，土地出讓金收入已占地上海今年上半年一般公共預(yù)算收入4196億元，增長30.6%，同比提高17.5個百分點，遠(yuǎn)超同期全國一般公共預(yù)算收入7.1%的增長速度。從行業(yè)來看，金融、租賃和商務(wù)服務(wù)、房地產(chǎn)等行業(yè)對財政收入增長貢獻較大。

事實上，“土地財政依賴癥”再度加深的趨勢從2015年年底開始顯現(xiàn)，今年上半年更加明顯，一方面是受“營改增”之后地方稅源缺失的影響，另一方面，房地產(chǎn)回暖程度的不同也造成地方財政冷暖不一。中原地產(chǎn)研究報告指出，上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍地27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，可見二線城市已成為2016年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域。

上半年，過半地王為國企央企斬獲，中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)尤為突出。溢價率、樓面地價亦創(chuàng)下新高，219宗地王中，溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達167宗。今年3月18日，招商地產(chǎn)拿下南京浦口區(qū)一住宅地塊，樓面價22320元/平方米，追平區(qū)域房價；4月25日，保利地產(chǎn)54億元奪下廈門雙料地王，樓面價是區(qū)域房價的1.6倍；7月8日，鄭州萬科美景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司拿下的地王，樓面價13411元/平方米，也超過了該區(qū)域均價。這意味著，地王樓盤若想盈利，未來兩年房價需要在目前基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲100%甚至更多?？梢姌鞘小懊娣邸北取懊姘边€貴的現(xiàn)象在此輪地王盛宴中越發(fā)凸顯，這也必將導(dǎo)致房價泡沫問題的出現(xiàn)。

房價上漲“領(lǐng)頭羊”給樓市帶來泡沫風(fēng)險

7月25日證監(jiān)會官員在保薦機構(gòu)專題培訓(xùn)會議上指出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細(xì)披露募集資金的實際投向。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款……種種政策的收緊意味著房企不再擁有無限的資金，土地的購置必然將要減緩。

盡管三四線城市努力去庫存但效果有限，去庫存變成了“持久戰(zhàn)”。三四線城市房子之所以賣不動，甚至價格下降，原因之一就是過去積聚了大量泡沫。去庫存在某種意義上也是去泡沫，而一線城市和二線核心城市從去年到今年以來房價快速上漲，不斷在積累泡沫。也就是說，很多地方的樓市都需要去泡沫。

當(dāng)然，目前有些人認(rèn)為房價過高才有泡沫，這是一種狹隘的理解。實際上，房子嚴(yán)重過剩賣不動也是一種泡沫。前者是價格泡沫，后者是投資泡沫。從這個角度來理解“抑制資產(chǎn)泡沫”，或許會發(fā)現(xiàn)這一表述很有深意，即“抑制資產(chǎn)泡沫”的意思應(yīng)該是對這兩種資產(chǎn)泡沫都要進行抑制。筆者也注意到，多位學(xué)者一致認(rèn)為“抑制資產(chǎn)泡沫”是指抑制房地產(chǎn)市場泡沫，這種推斷有其道理，因為在資產(chǎn)種類中，流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)……或無泡沫或泡沫有限，而不動產(chǎn)中的房地產(chǎn)泡沫目前則比較嚴(yán)重。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月末，我國商品房待售面積72169萬平方米。盡管這是今年以來房地產(chǎn)庫存連續(xù)第三個月下降，但庫存總量仍不小，而且還有很多項目在開發(fā)，有能力買房的人大多已經(jīng)買了，越往后去庫存難度越大。三四線城市“抑制資產(chǎn)泡沫”主要是加快去庫存，同時抑制房地產(chǎn)投資泡沫。

另據(jù)中國指數(shù)研究院報告，今年上半年一線城市住宅價格累計上漲12.79%，與去年同期相比漲幅擴大7.62個百分點，可以說價格泡沫繼續(xù)在積累。值得注意的是，合肥、廈門和南京房價的漲幅全面反超一線城市，成為全國房價環(huán)比上漲的“領(lǐng)頭羊”，無疑給樓市增加了泡沫風(fēng)險。為此，筆者認(rèn)為，一二線城市“抑制資產(chǎn)泡沫”，主要是抑制房價泡沫。從降成本的角度來說，房價泡沫過多會拉動地價上漲，導(dǎo)致土地供應(yīng)偏向房地產(chǎn)業(yè)，其他行業(yè)企業(yè)用地成本就會增加。正如今年5月份華為總裁任正非所指出的：“深圳房地產(chǎn)太多了，沒有大塊的工業(yè)用地了。大工業(yè)的發(fā)展，是每一個公司都需要一定的發(fā)展空間。”

但中國社科院最新報告則指出，房地產(chǎn)市場“空間錯配持續(xù)加劇，住房結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”等問題值得關(guān)注。預(yù)計2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會迎來一個短暫調(diào)整期。開發(fā)商后續(xù)償債壓力如何疏解？擊鼓傳花的風(fēng)險如何防范？為防止高價地風(fēng)險，部分城市開始收緊土地政策。據(jù)悉，站在“地王潮”風(fēng)口浪尖的蘇州、南京已先后祭出土拍“熔斷機制”，設(shè)置地價紅線，規(guī)定超過紅線競價無效。這一切都預(yù)示著，有些城市在政策上已經(jīng)開始對抑制房價泡沫出手。

（作者單位；山東省臨沂市蘭山區(qū)財政局）