抑制大城市房價限購非長久之策

與去年A股牛市引發(fā)“全民參與”一樣，今年的大城市房地產(chǎn)市場，也成為了全民關(guān)注焦點。

此番房價上漲，是在去年股市下行、貨幣寬松和國家主導去庫存的綜合作用下引發(fā)。去年上半年深圳、上海率先上漲，今年年初一線城市加強限購后，資金迅速涌入庫存不高且人口凈流入的廈門、合肥、南京、蘇州等二線城市。

在房價輪番上漲之下，各大城市紛紛出臺限購政策，一線城市外，南京、蘇州等熱點二線城市在近期重啟了2014年左右已取消的限購政策。昨日，廈門、武漢這兩個房價上漲過快的二線城市，也重啟了限購。其中廈門國土局發(fā)布公告稱，自9月5日起暫停三種類型居民家庭在廈門區(qū)域內(nèi)購買144平方米及以下的普通商品住房。

二線城市重啟房產(chǎn)限購的背景是近期房價的非理性上漲。國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，7月合肥、廈門、南京3個二線城市新建住宅價格漲幅領(lǐng)跑，同比漲幅達到30%以上，環(huán)比漲幅達到3%甚至4%以上，而這樣的漲幅，南京、廈門等城市已經(jīng)持續(xù)十幾個月。根據(jù)中國房價行情平臺數(shù)據(jù)，7月廈門房價均價為32537元/平方米，高居全國第四。

按照國際慣例，房價收入比和租售比是衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)運行良好的重要指標。其中租售比指每平方米月租金與房價之間的比值，截至今年5月，房屋租賃回報周期最長的是廈門，租售比高達1∶756，也就是說，需要出租房屋756個月（約63年）才能收回購房的成本。

此背景下，在房價過熱的二線城市重啟限購、限貸，以遏制房價非理性上漲，就顯得十分必要。同時，這也符合今年《政府工作報告》中所提出的：因城施策化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

因為，大城市房價的非理性上漲，對中國經(jīng)濟和改革大局負面影響已十分明顯。

首先，房地產(chǎn)市場熱情重燃，不利于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比名義增長6.1%（扣除價格因素實際增長8.0%），與之相對應的是民間投資增速下滑，且民間投資增速上升的廣東等地，亦主要流入房地產(chǎn)行業(yè)。而這對其他行業(yè)，尤其是制造業(yè)產(chǎn)生了擠出效應；且由于房地產(chǎn)再度造就的繁榮，延緩了中國結(jié)構(gòu)性改革與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

其次，根據(jù)央行發(fā)布的信貸數(shù)據(jù)，7月份人民幣貸款增加4636億元，這其中住戶部門貸款增加4575億元，幾乎全部來自房貸。房價上漲引發(fā)民眾爭先購房，一定程度上抑制了居民的消費需求。

再者，庫存本已很低的大城市房價上漲和成交激增，對庫存高企的三四線中小城市也構(gòu)成不利影響。因為大城市房價較高，對于一般年輕工薪階層而言，難以企及，此時大部分三四線城市父母則采取售出當?shù)胤慨a(chǎn)以馳援大城市首付，這就引發(fā)了強者愈強、弱者愈弱的馬太效應。

當然，抑制大城市房價非理性上漲，單純限購以抑制需求，非長久之策。還需多措并舉形成合力，如對信貸增速過高需采取謹慎態(tài)度。大城市房價交替上漲，與貨幣供應寬松關(guān)系較大。正如全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈所言，“貨幣供應過多了，不是帶來物價的上漲，就是帶來資產(chǎn)價格的上漲”。這在近期熱點城市“地王”頻現(xiàn)，提高房價上漲預期表現(xiàn)頗為明顯。

此外，應拓寬居民正規(guī)投資渠道。如今，房地產(chǎn)外，居民主要投資為股市和理財產(chǎn)品，A股估值一直居高不下自不必言，理財產(chǎn)品則是富裕階層的“嫁衣”，因為主要流向金融市場的結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品。

總之，遏制大城市房價非理性上漲重要性凸顯，限購、限貸作為抑制需要的手段，十分必要。但維持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，還需多方發(fā)力，因為這關(guān)乎中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型大局。

（文章來源：第一財經(jīng)日報）