■王衛(wèi)斌/文

樓市調(diào)控之我見

■王衛(wèi)斌/文

自城鎮(zhèn)住房制度改革以來，純粹福利分房時(shí)代宣告結(jié)束，住房分配的形式從實(shí)物向貨幣化過渡，住房供應(yīng)的主體由保障房向商品房轉(zhuǎn)變。政府放松管制，減少對市場的干預(yù)，促進(jìn)了生產(chǎn)要素的自由流動，提高了社會資源的配置效率。隨著房改的不斷深化，住建規(guī)模迅速擴(kuò)大，城鎮(zhèn)居民的居住條件總體大有改善。房地產(chǎn)行業(yè)異軍突起、產(chǎn)銷兩旺，并拉動了相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會，一躍而為國民經(jīng)濟(jì)的主要增長點(diǎn)。

然而，市場畢竟是一柄雙刃劍，片面追求經(jīng)濟(jì)效益，必然會弱化民生意識和社會責(zé)任感。由于房改政策導(dǎo)向不明、樓市調(diào)控基調(diào)定位不準(zhǔn)，再加上行政監(jiān)管缺失、保障措施滯后，留下了太多的模糊空間和漏洞隱患，以致于住房的居住、福利屬性被長期忽視，投資、商品屬性則被過分放大。當(dāng)前，住房建設(shè)結(jié)構(gòu)失衡、供需脫節(jié)，完全違背了滿足人民群眾居住需要的社會主義生產(chǎn)目的；房地產(chǎn)市場亂象紛呈、暗流涌動，潛伏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，掩藏著尖銳的社會矛盾。

“物質(zhì)利益是一個(gè)重要原則，但總不是唯一的原則，總還有另外的原則。”負(fù)責(zé)任的政府決不能諱疾忌醫(yī)、麻木不仁，“當(dāng)斷不斷，反受其亂”，必須正視房地產(chǎn)市場愈演愈烈的歪風(fēng)邪氣，從嚴(yán)從快予以撥亂反正、補(bǔ)偏救弊。必須立足于房改的指導(dǎo)思想和根本目的，重新理順、正確定位政府與企業(yè)、計(jì)劃與市場、發(fā)展與穩(wěn)定的相互關(guān)系，在尊重市場規(guī)律和人性化的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮政府職能的主導(dǎo)協(xié)調(diào)作用，果斷采取行政、經(jīng)濟(jì)和法律等手段，綜合運(yùn)用土地、金融和財(cái)稅等工具，有計(jì)劃地?cái)U(kuò)大有效供給，有重點(diǎn)地剝離寄生成本，有步驟地轉(zhuǎn)變增長方式，有效、有力、有序地促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康和可持續(xù)發(fā)展。

一、擴(kuò)大有效供給，奠定平穩(wěn)基礎(chǔ)

房地產(chǎn)市場最主要的矛盾，顯然是住房供給不足、分配不均。我們要以生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系的平衡和不平衡，生產(chǎn)關(guān)系與上層建筑的平衡和不平衡，作為綱，來研究社會主義的經(jīng)濟(jì)社會問題。在城市化和經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的歷史進(jìn)程中，越來越多的農(nóng)村富余勞動力向城鎮(zhèn)遷徙、中小城鎮(zhèn)人口向大城市流動，政府為了保證糧食安全、維持社會穩(wěn)定，嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)建設(shè)用地和外來人口落戶。其結(jié)果適得其反，人為地?cái)U(kuò)大了房地產(chǎn)市場的需求缺口，誤導(dǎo)了土地稀缺恐慌和房價(jià)上漲預(yù)期，逼迫外來人口變臉“偽城鎮(zhèn)人口”，潛在的“剛需”被迫隱身“夾心層”、屈居“貧民窟”，制造、積累了更大、更深層次的社會問題。

城市化是農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的必由之路，也是資源集聚增效的最佳選擇，更是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的大勢所趨?？朔恋刭Y源瓶頸制約、防治“城市病”無序蔓延，要從節(jié)約集約使用土地上尋找突破口，從優(yōu)化細(xì)化城鎮(zhèn)空間布局和形態(tài)上對癥下藥，從提高土地資源和城鎮(zhèn)的綜合承載能力上使勁用功。目前，我國的實(shí)際城市化率和土地利用水平還很低，城鎮(zhèn)的人口增容和土地挖潛空間還很大，城市政府應(yīng)提前介入、主動服務(wù)，根據(jù)市域人口變化安排供應(yīng)規(guī)模，根據(jù)市場需求差異調(diào)整結(jié)構(gòu)層次，科學(xué)編制土地利用、城市總體規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃，把符合落戶條件的外來人口納入覆蓋范圍之內(nèi)。

城鎮(zhèn)建設(shè)用地不求最好，但求用好。在盡量少占農(nóng)地、耕地增減平衡的前提下，積極開發(fā)城郊低丘緩坡、泥灘沙壩和荒田瘦地，妥善置換進(jìn)城農(nóng)民工的宅基地和流轉(zhuǎn)承包地，節(jié)約利用增量土地；在控制建設(shè)用地增量和總量的前提下，全面整理老城區(qū)、城中村和棚戶區(qū)，加快開發(fā)閑置、低效和廢棄建設(shè)用地，集約利用存量土地。因地制宜開辟建設(shè)用地新途徑，收離聚散各類土地資源，擴(kuò)充土地儲備規(guī)模。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地不求最大，但求做大。在保證住戶舒適度、維持宗地紅線不變的前提下，重點(diǎn)開發(fā)多層立體式住宅項(xiàng)目，適當(dāng)提高建設(shè)用地容積率和建筑密度；在控制投資規(guī)模和避免重復(fù)建設(shè)的前提下，大力改造危舊房和違章建筑物，廣泛收儲公房和社會閑置房，盤活利用存量住房。見縫插針拓展建筑內(nèi)部新空間，優(yōu)化整合不同住房資源，增加住房供應(yīng)總量。

住房戶型不求豪闊，但求結(jié)構(gòu)合理；數(shù)量不患寡，只患分配不均。住房建設(shè)應(yīng)遵循適用、耐用和通用的原則，以中小套型普通商品房和政策性租賃房為主體，繼續(xù)控制豪華大戶型高檔商品房，逐步減少爭議很大的經(jīng)濟(jì)適用房。住房分配應(yīng)堅(jiān)持公開、公平和公正的立場，以城鎮(zhèn)居民真實(shí)的居住和收入狀況為準(zhǔn)繩，合理安排住房供給的路徑、輪序和梯次，并提供相應(yīng)的住房公積金、按揭貸款和貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)貼。改善和保障同步推進(jìn)，購置與租賃并軌運(yùn)行，建立和完善多層次、廣覆蓋的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

政府應(yīng)承擔(dān)起社會管理和公共服務(wù)基本職責(zé)，按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的新型城市化要求，統(tǒng)一規(guī)劃、完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)和公共服務(wù)配套設(shè)施。特別要加大對保障性安居工程建設(shè)的投入，滿足低收入家庭的住房需求，釋放商品住房供給不足的壓力。在公共財(cái)力不濟(jì)的情況下，采取政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作和社會參與相結(jié)合的多元化投融資模式，鼓勵、引導(dǎo)房企和社會力量參與保障房的建設(shè)、運(yùn)營和管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的動態(tài)跟蹤和研判，及時(shí)幫助房企糾正失誤、解決困難，創(chuàng)造條件放寬放活房地產(chǎn)業(yè)，加快開工、上市進(jìn)度，最終形成有效供應(yīng)。

政府還應(yīng)轉(zhuǎn)變職能，有所為有所不為，通過強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)防微慮遠(yuǎn)，通過發(fā)揮基層創(chuàng)新解弦更張，牢牢把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向和可控大局。在總體規(guī)劃一個(gè)大框架下，計(jì)劃與市場雙向調(diào)節(jié)，政府、房企和社會“三足鼎立”，擴(kuò)增量、挖存量、調(diào)結(jié)構(gòu)、搶進(jìn)度“四輪驅(qū)動”，高效集聚配置有限的資源要素，形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、分配基本恰當(dāng)?shù)淖》抗┬韪窬郑瑸榉康禺a(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二、剝離寄生成本，消除健康障礙

房地產(chǎn)市場最突出的問題，莫過于房價(jià)過高、上漲過快。實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，放開物價(jià)、加速改革正確不正確，也要看實(shí)踐。本來，商品價(jià)格水平的波動取決于供求關(guān)系的變化，然而，持續(xù)敞開土地和資金閘門“放水養(yǎng)魚”的結(jié)果，是各相關(guān)利益主體都想從中分一杯羹，爭相壟斷房源、哄抬房價(jià)，致使價(jià)格信號失靈、供求關(guān)系扭曲?？创碎g鴆占鵲巢，大量住房被空置；望那廂流落失所，多少“房奴”在掙扎。天地之大，容不下貧民寒士的瘦體微軀；住房之多，填不滿饕餮之徒的肥腸巨肚，虛高的房價(jià)勢如洪水猛獸，一路興風(fēng)作浪、追漲殺跌，硬是把總量增長的民生福利吞噬殆盡。

樓市調(diào)控之道，疏了還要堵，最直接的解決辦法，只有降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，壓縮商品房交易利潤。但是，市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)的功利性，決定了市場調(diào)節(jié)能力的局限性，那只“看不見的手”不會自覺地拿自己開刀，主動地驅(qū)利避險(xiǎn)、平衡損益。何況是在并不完全自由競爭的市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場主體更不會自發(fā)地合于“天之道”“圣人之道”，利而不害，為而不爭，理性地在自身利益與社會利益之間作出讓步。更需要超市場的公共權(quán)力發(fā)揮積極作用，透過高房價(jià)表象尋找原因，解剖房地產(chǎn)成本結(jié)構(gòu)研究對策，伸出另一只“看得見的手”強(qiáng)勢介入、直接干預(yù)，“放開一大片，限制一小部分”。

地方政府的土地出讓費(fèi)用是影響房價(jià)的決定因素，也是房價(jià)中最具剛性、顯性的部分，所謂“面粉貴于面包”“土地乃財(cái)富之母”，并非妄言。樓市調(diào)控應(yīng)把土地出讓環(huán)節(jié)作為重中之重，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件，嚴(yán)查投標(biāo)、競買人的資格資質(zhì)，嚴(yán)禁規(guī)避招標(biāo)、虛假招標(biāo)、圍標(biāo)串標(biāo)，嚴(yán)防因過度競爭、惡性競爭而產(chǎn)生高價(jià)地。要進(jìn)一步完善招拍掛供地制度，改變“價(jià)高者得”的競價(jià)競標(biāo)機(jī)制，探索“限房價(jià)、競地價(jià)”，“限地價(jià)、競配建”，或“限房價(jià)、限地價(jià)”等綜合評標(biāo)方式，確定合格的中標(biāo)、競得人選，從源頭上抑低房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本，削弱高價(jià)房形成的初值基礎(chǔ)。

開發(fā)商的銷售利潤是影響房價(jià)的重要因素，也是房價(jià)中最具彈性、隱性的部分，房地產(chǎn)開發(fā)因此被公認(rèn)為暴利行業(yè)，從歷年來財(cái)富排行榜上的富豪成分即可見一斑。樓市調(diào)控應(yīng)加強(qiáng)增量住房交易環(huán)節(jié)的約束監(jiān)管，不能放任開發(fā)商利用行業(yè)壟斷和定價(jià)權(quán)重的優(yōu)勢巧取豪奪、悶聲發(fā)大財(cái)。嚴(yán)格執(zhí)行“明碼標(biāo)價(jià)、一套一標(biāo)”限價(jià)令，嚴(yán)禁捂盤惜售、暗箱操作，控制壓縮開發(fā)商的牟利空間。大幅提高累進(jìn)稅率，對高價(jià)樓盤苛征營業(yè)稅、土地增值稅和交易所得稅，稀釋攤薄開發(fā)商的利潤份額。適時(shí)取消期房預(yù)售制，實(shí)行現(xiàn)房交易，縮小房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度和審批權(quán)限，卡緊資金鏈，收窄現(xiàn)金流，倒逼開發(fā)商實(shí)質(zhì)性下調(diào)房價(jià)。

炒房客和“房多多”們的投機(jī)投資行為是影響房價(jià)的不穩(wěn)定因素，也是房地產(chǎn)市場上一股最具破壞性、殺傷力的負(fù)能量，猶如火上澆油加劇了住房供求失衡、房價(jià)不斷飆升。樓市調(diào)控應(yīng)有始有終、有加無減，在存量住房的保有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畢其功于一役。進(jìn)一步升級區(qū)域差異化限購措施，嚴(yán)格限定戶籍家庭的購房套數(shù)和面積，嚴(yán)禁向違規(guī)者售房辦證；制訂落實(shí)更為嚴(yán)厲的差別化房貸政策，提高房貸利率和按揭首付比例，停止向違規(guī)者發(fā)放貸款；加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，對多套和高端存量房分檔遞增開征相應(yīng)的稅額，最大限度加重投機(jī)投資代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)，倒逼“假剛需”退出房地產(chǎn)市場。

市場預(yù)期是影響房價(jià)的重要因素，也是樓市調(diào)控部門跟既得利益集團(tuán)博弈的核心、制高點(diǎn)所在。因此，樓市調(diào)控還應(yīng)注重房地產(chǎn)業(yè)的信息化建設(shè)，盡快實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，增強(qiáng)市場監(jiān)控預(yù)測能力，正確引導(dǎo)社會輿論和理性消費(fèi)。調(diào)控目標(biāo)表述要堅(jiān)定、明確，不能模棱兩可、授人以柄；監(jiān)管細(xì)節(jié)考慮要周密、到位，不能顧此失彼、畸輕畸重；懲罰尺度執(zhí)行要從嚴(yán)、求準(zhǔn)，不能隔靴搔癢、累及無辜，務(wù)須令消極應(yīng)付的管理者感到威壓、投鼠忌器，讓投機(jī)取巧的經(jīng)營者嘗到苦果、心有余悸，使悲觀猶豫的消費(fèi)者看到前景、平心靜氣。多個(gè)部門聯(lián)動，各種手段兼用，形成整體合力，徹底剝離房價(jià)構(gòu)成中的寄生成本，力促房價(jià)合理回歸，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展清除障礙。

三、轉(zhuǎn)變增長方式，鼓足持久后勁

房地產(chǎn)市場一切亂象的根源，歸根結(jié)底還在于土地財(cái)政、泡沫經(jīng)濟(jì)。當(dāng)初出于合理開發(fā)、利用和經(jīng)營土地的需要，允許地方政府依法收取城鎮(zhèn)國有土地有償使用費(fèi)，作為地方財(cái)政預(yù)算外收入。但在“自收自支、多勞多得”機(jī)制的刺激下，特別是在分稅制財(cái)政體制改革后，因事權(quán)重心下移、財(cái)權(quán)向上集中，地方政府更加熱衷于依靠批地賣地套現(xiàn)超額利潤，借重房地產(chǎn)做大GDP表面文章彰顯政績，這客觀上已經(jīng)成為房價(jià)上漲的幕后推手，異化為樓市調(diào)控的體制內(nèi)阻力。

樓市調(diào)控之道，既放又收，亦堵亦疏，最高明的解決辦法只有調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變增長方式，把功夫用在樓外。因?yàn)橥恋刭Y源總量的有限性，預(yù)示著單純追求市盈率坐收級差地租維持的土地財(cái)政必將崩潰；房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資化，也注定了盲目崇拜GDP擴(kuò)張?zhí)摂M資本堆積的泡沫經(jīng)濟(jì)必將破滅。土地財(cái)政依賴癥結(jié)不解開，泡沫經(jīng)濟(jì)虛幻意境不揭破，為保障而保障、降價(jià)而降價(jià)所作的種種努力，只不過是磨鉛策蹇、揚(yáng)湯止沸，始終難以跳出房子越蓋越缺、房價(jià)越調(diào)越漲的怪圈。中央不能只靠自己的積極性，還必須同時(shí)依靠地方的積極性。地方政府應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè)、迷途知返，要像戒毒一樣戒掉私心惰性，別開一格發(fā)展壯大實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，獨(dú)辟蹊徑穩(wěn)定增長本級財(cái)政收入，走一條良性的“曲線救樓市”之道。

經(jīng)濟(jì)是財(cái)政的基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是財(cái)政增收的前提，“未有經(jīng)濟(jì)無基礎(chǔ)而可以解決財(cái)政困難的，未有經(jīng)濟(jì)不發(fā)展而可以使財(cái)政充裕的”。地方政府應(yīng)立足于敦本務(wù)實(shí)，著眼于鴻業(yè)遠(yuǎn)圖，重新認(rèn)識實(shí)體經(jīng)濟(jì)對穩(wěn)增長、促發(fā)展的重要意義，切實(shí)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的自覺性和緊迫感。突出強(qiáng)化政府投資重點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，傾力支持重點(diǎn)項(xiàng)目、打造產(chǎn)業(yè)集群形成“集聚效應(yīng)”，促進(jìn)第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，整體提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭優(yōu)勢，根深蒂固去除產(chǎn)業(yè)空心化泡沫。創(chuàng)新優(yōu)化政府行政效能和服務(wù)質(zhì)量，努力改善營商環(huán)境，拓寬投資渠道形成“洼地效應(yīng)”，疏導(dǎo)民間資金、社會資金和信貸資金分流，全面消化房地產(chǎn)投資熱能，釜底抽薪消退房價(jià)上漲動力。

稅收是經(jīng)濟(jì)建設(shè)成果有效轉(zhuǎn)化為財(cái)政收入的最主要工具，稅收收入也是財(cái)政收入中最及時(shí)、穩(wěn)定和可靠的來源。地方政府應(yīng)秉承“稅收法定”原則，趨同“正稅清費(fèi)、簡化稅制、公平稅負(fù)”方向，規(guī)范稅費(fèi)設(shè)計(jì)，依法收稅治費(fèi)，培育土地財(cái)政的衍生財(cái)源，確保財(cái)政收入與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展同步增長。堅(jiān)決取締不合理的行政性收費(fèi)，以“費(fèi)改稅”的形式轉(zhuǎn)換具有稅收特征的非稅收費(fèi)項(xiàng)目。廢止不具備稅收特征的稅種，合并功能相近或重復(fù)征收的稅種，增設(shè)更有利于調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和分配關(guān)系的稅種?？紤]取消一次性預(yù)收70年租金的土地出讓金，以“租改稅”的形式逐年分期征收存量土地使用增值稅，逐步將房地產(chǎn)領(lǐng)域的租稅費(fèi)整合為一種法定稅種，壓縮公權(quán)力的尋租空間，減輕消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

財(cái)政收入是財(cái)政支出的保證，財(cái)政支出是財(cái)政收入的歸宿。地方政府應(yīng)履行好人民公仆“權(quán)為民所用、情為民所系、利為民所謀”的宗旨，體現(xiàn)好財(cái)政收入“取之于民、用之于民”的本色，把握好財(cái)政支出“量入為出、統(tǒng)籌兼顧、講求效益”的分寸，發(fā)揮好公共財(cái)政“維護(hù)公共利益、滿足公共需要”的職能。強(qiáng)化財(cái)政收支預(yù)算約束，規(guī)范財(cái)政資金專戶管理，嚴(yán)格控制一般支出，保障重點(diǎn)支出。厲行節(jié)約，反對浪費(fèi)，核減冗員重費(fèi)；讓利于民，讓利于企，增強(qiáng)后勁活力。財(cái)政資金既要“造血”，更要“補(bǔ)血”；既要錦上添花，更要雪中送炭；少涉足經(jīng)營性和競爭性領(lǐng)域，多投向社會保障和公共服務(wù)薄弱環(huán)節(jié)，盡量把經(jīng)濟(jì)蛋糕切細(xì)分勻，真正讓改革紅利惠及弱勢群體。

總而言之，房地產(chǎn)市場失靈是多種反作用疊加的結(jié)果，樓市調(diào)控是一項(xiàng)長期、復(fù)雜而又艱巨的系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)工程和重大政治任務(wù)，但我們不能怕，不能因噎廢食，不能停步不前。調(diào)控并非要把房地產(chǎn)市場“控死”，而是“調(diào)活”，重在因勢利導(dǎo)、上下協(xié)調(diào)、標(biāo)本兼治，貴在完善、貴在落實(shí)、貴在堅(jiān)持。如果各級政府官員、開發(fā)商和投資者都能自覺堅(jiān)守社會道德底線，始終保持人性良知，不以一己之私損害公共利益，以現(xiàn)有的社會生產(chǎn)力、物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)條件，有夢想，有機(jī)會，有奮斗，一切美好的東西都能夠創(chuàng)造出來。和諧的房地產(chǎn)市場將會成為造福城鎮(zhèn)居民的載體、創(chuàng)造社會財(cái)富的“永動機(jī)”，包容性的城市化道路將會越走越寬廣、越走越順暢，“住有所居、居有其屋”的夢想也將不再苦澀、不再遙遠(yuǎn)。

（作者單位：江西省瑞金市文學(xué)院）