俞婷

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)價格的波動會影響到房地產(chǎn)整個行業(yè)的收益情況，為保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展就需要掌握一些影響房地產(chǎn)價格波動的因素。研究影響房地產(chǎn)價格的因素有助于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，能更好的指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。影響房地產(chǎn)價格波動的原因有很多，大體上來說有經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、政策因素等等。本文就這三方面的因素來分析房地產(chǎn)價格波動的原因。

【關(guān)鍵詞】 海南省 房地產(chǎn)價格 影響因素

我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，20世紀(jì)70年代房地產(chǎn)行業(yè)顯現(xiàn)苗頭，90年代初才建立起房地產(chǎn)市場。如今，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和支柱性產(chǎn)業(yè)，在國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面提供了巨大的帶動力，成為國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的重要引擎。

海南房地產(chǎn)的主力是旅游地產(chǎn)，海南旅游業(yè)的發(fā)展、景區(qū)的建設(shè)以及所需的地產(chǎn)，在一定程度上也說明了海南房地產(chǎn)的價格波動不會太大。外地購房客戶是海南房地產(chǎn)的購房主體，投資、養(yǎng)老、度假等目的驅(qū)動了外地購房客戶對海南本地房產(chǎn)的購買。另外，海南本地居民的剛需、改善性購房也構(gòu)成了海南房產(chǎn)銷售的組成部分。

一、海南房地產(chǎn)的主要組成及客戶群體

海南房地產(chǎn)的組成包括：一線海景房、酒店式公寓、精裝修小戶型以及高層公寓、小洋房、別墅等等。其中，海景房、酒店式公寓、精裝修小戶型的主要客戶群體為島外客戶；酒店式公寓是從廣州、上海等大城市引進(jìn)來的，主要客戶群體為一部分高端及“候鳥型”島外客戶；高層公寓主要購房群體為本地剛需、改善性購房客戶；小洋房、別墅的客戶群體為島內(nèi)外精英等高端客戶。

二、影響海南房地產(chǎn)價格的因素分析

影響房地產(chǎn)價格變動的因素很多，有的因素會降低房地產(chǎn)的價格，有的因素會提高房地產(chǎn)的價格，而且同一影響因素在不同的地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響不同；對房地產(chǎn)價格影響的程度也不相同。影響房地產(chǎn)價格變動的因素理論上歸納為九類，本文主要從經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、政治因素、其他因素角度來分析影響海南房地產(chǎn)價格的因素。

（一）經(jīng)濟(jì)因素對海南房地產(chǎn)價格的影響

經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是影響房地產(chǎn)價格的主要因素。常見的經(jīng)濟(jì)影響因素包括居民收入水平、銀行利率、市場物價等多項內(nèi)容。

居民收入是影響房地產(chǎn)價格的主要因素之一。居民的收入情況直接影響到了居民支出的主要方面，居民的實際可支配收入決定了居民對住房的消費(fèi)能力。如果收入水平較高，資金充裕，居民就會有較強(qiáng)的投資欲望，進(jìn)而會轉(zhuǎn)化為購房的實際行動上來。反之，如果居民收入水平較低，生活支出占家庭收入比重較大，可支配收入大幅降低，必然會降低居民消費(fèi)欲望，投資房地產(chǎn)、改善住房條件的意向會減少，從而造成房地產(chǎn)市場的低迷態(tài)勢。從居民的購買力上看，供應(yīng)和需求之間的差距也會影響到房地產(chǎn)價格的變動。

利率對房地產(chǎn)價格的影響也十分突出。對于購房者來講，如果購房貸款利率提高，會增加購房成本，一定程度上會降低購房者的購買欲望。另一方面，銀行貸款利率的波動會引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商投資獲利水平的變化。銀行利率越高，在市場總體價格水平?jīng)]有明顯改變的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營成本就會提高，獲得的經(jīng)濟(jì)效益就會減少，壓縮了盈利空間。同時，在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，受到建筑施工材料和人工費(fèi)用等成本的市場價格變化影響，也會直接作用到房地產(chǎn)銷售價格上。

城市化進(jìn)程發(fā)展的初期人們對購房的需求比較大，但是到了城市化進(jìn)程的后期，對于購房的需求明顯的減少。迄今為止，城市化進(jìn)程的發(fā)展仍然是推動房地產(chǎn)業(yè)價格上漲的主要因素。

（二）社會因素對海南房地產(chǎn)價格的影響

社會因素也是影響房地產(chǎn)價格的一個主要因素。社會因素包括人口、家庭、城市形成的歷史、城市的文化狀況、社會治安等等。我國自古以來就有安家落戶、成家立業(yè)的思想，在很大程度上決定了我們的居民對買房的追求。我國“家”的理念基本上主導(dǎo)了中國人買房的思維，在儒家思想中沒有房產(chǎn)就沒有家。房地產(chǎn)價格的上漲，其中主要的促進(jìn)因素便是我國的“家”的文化因素。另外，國家強(qiáng)盛，人們安居樂業(yè)，經(jīng)濟(jì)總體形勢趨好，人們購置、投資房地產(chǎn)的意愿會比較強(qiáng)烈；相反，國家政治秩序混亂，社會動蕩，人們的人身財產(chǎn)安全得不到保證，那么購置房地產(chǎn)的愿望就會降低。

（三）政策因素對海南房地產(chǎn)價格的影響

國家所頒布的相關(guān)政策會影響到房地產(chǎn)價格的變動。在房價、地價飛速上漲，出現(xiàn)炒房炒地等違規(guī)行為時，為了抑制這種趨勢，國家會頒布相關(guān)調(diào)控政策例如限購、上調(diào)交易稅費(fèi)等政策抑制房價、地價的過快上漲；相反，當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷、購房者持續(xù)觀望，去庫存壓力巨大時，國家、地方政府會頒布相關(guān)調(diào)控政策例如取消限購、降低首付款比率、降低銀行基準(zhǔn)利率、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等政策，來化解房地產(chǎn)庫存，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》。至此，海南國際旅游島建設(shè)正式步入正軌，海南的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)也得到飛躍式的恢復(fù)和發(fā)展。出于投資、養(yǎng)老、度假的目的，大批島外客戶在海南購置房產(chǎn)，房地產(chǎn)價格一度飆升至十幾年來的歷史最高點。2011年后，隨著全國性的樓市調(diào)控和持續(xù)低迷的樓市狀況影響，海南房地產(chǎn)銷售情況開始降溫，銷售價格也在購房者持續(xù)的觀望狀態(tài)下回落。史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行到2014年，房地產(chǎn)市場終于開始由局部地區(qū)調(diào)整蔓延到全國，一、二線城市也開始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長，房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)下降。2016年，受去庫存壓力影響，國家、海南省政府頒布了一系列的調(diào)控政策，例如暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅等政策，受到政策影響，今年一季度房地產(chǎn)銷售量明顯增長，房地產(chǎn)價格也有所上漲。

（四）土地價格對海南房地產(chǎn)價格的影響

土地價格是影響房地產(chǎn)價格變動的最主要因素。地價的變動會直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)的價格。地價與房價之間存在均衡穩(wěn)定的關(guān)系，且地價與房價的關(guān)系呈正相關(guān)關(guān)系。在房地產(chǎn)價格中，地價占據(jù)的比重為五六成。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)，土地因為供需不同，地價便會上漲。尤其目前我國城市化進(jìn)程的加快，使得土地的價格含金量更大。海南島憑借著其獨特的地理位置和氣候條件優(yōu)勢，加之中央的政策扶持，土地資源日益成為稀缺資源，這個優(yōu)勢也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格居高不下。

小 結(jié)

隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平的提高，對于房地產(chǎn)的需求也產(chǎn)生了一定的變化。海南得天獨厚的自然環(huán)境和氣候條件，以及眾多的海灘，是房地產(chǎn)發(fā)展的重要籌碼。海南各種休閑度假的房產(chǎn)在逐步的增加，而海南可開發(fā)的土地資源在減少，兩者之間的矛盾在短期無法調(diào)整，那么海南房地產(chǎn)的價格將會持續(xù)上漲。海南房地產(chǎn)價格波動的因素主要是旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、政府政策和社會觀念文化的影響，這些因素是長期存在，且基本上處于不變的狀態(tài)，因此海南房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要在這些不變的因素下，進(jìn)行可變因素的調(diào)整。

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