郭永岱

張江高科著力打造“新三商”園區(qū)，盈利模式將由“土地紅利”向“資本紅利”和“創(chuàng)新紅利”轉(zhuǎn)變。

兩年前，當(dāng)葛培健從浦東發(fā)展（集團）有限公司“空降”到張江高科擔(dān)任總經(jīng)理后，開始反思園區(qū)開發(fā)公司的盈利模式，他到張江后，一直在問一個問題——“低租金模式，還能維持下去嗎？”

眾所周知，園區(qū)開發(fā)公司是中國自成特色的高新區(qū)開發(fā)下的產(chǎn)物，通常走土地批租、滾動開發(fā)之路，承擔(dān)園區(qū)開發(fā)建設(shè)、租售運營和招商引資等功能。在葛培健的帶領(lǐng)下，上海張江的開發(fā)主體——上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司正在重塑園區(qū)地產(chǎn)的角色：張江高科將逐漸淡化以銷售和租賃為主的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，著力于打造園區(qū)內(nèi)創(chuàng)新生態(tài)體系，并擇機以投資模式參與到創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，回歸張江高科的高科技本質(zhì)。

張江高科的探索，對于傳統(tǒng)園區(qū)的轉(zhuǎn)型，無疑具有借鑒意義。

“被逼”的轉(zhuǎn)型

淡化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，以科技投行為轉(zhuǎn)型導(dǎo)向，張江高科是“被逼”的。自1990年4月中央正式宣布開發(fā)開放上海浦東以來，先后形成了陸家嘴、金橋、張江和外高橋四大園區(qū)開發(fā)公司，每家旗下各有一上市平臺。其中，張江高科對應(yīng)張江集團，1996年在上證所掛牌上市，是張江高科技園區(qū)開發(fā)、運營和服務(wù)的主力。

在資本市場，張江高科一直被定義為房地產(chǎn)企業(yè)。和其他幾個開發(fā)公司相比，張江高科是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以低租金低地價吸引高新企業(yè)來落地，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通常難以贏利，要靠政府反哺或是住宅地產(chǎn)來平衡。在低租金低地價的商業(yè)模式上，張江高科經(jīng)營了近20年。

張江高科2014年年報顯示，其30億元營收中，房地產(chǎn)銷售18.93億元、房產(chǎn)租賃6.39億元，總計占比84%。然而，隨著國家土地新政策出臺，提高了出售工業(yè)地產(chǎn)的限制門檻，張江高科的轉(zhuǎn)型迫在眉睫，租賃和銷售不會是張江高科未來的發(fā)展戰(zhàn)略。

2014年12月，國務(wù)院常務(wù)會議部署“在更大范圍內(nèi)推廣中關(guān)村試點政策，加快推進國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)”后，園區(qū)地產(chǎn)介入科技投資已是大勢所趨，在謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展中更好的服務(wù)于“雙創(chuàng)”。

撬動轉(zhuǎn)型的“支點”是培育新的商業(yè)模式——以科技投行為發(fā)展導(dǎo)向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商，盈利模式由“土地紅利”向“資本紅利”和“創(chuàng)新紅利”轉(zhuǎn)變。

葛培健稱之為“新三商”戰(zhàn)略：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上，張江高科著力盤活存量資產(chǎn)，尤其是處理效益較低的功能性資產(chǎn)，為投資業(yè)務(wù)提供資金支持；增量資產(chǎn)上，嘗試輕資產(chǎn)化擴張，以基金操盤模式擴展區(qū)外產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)效益。產(chǎn)業(yè)投資上，以“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，使張江高科的投資業(yè)務(wù)形成良性的持續(xù)滾動。

張江的轉(zhuǎn)型不是要放棄產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而是用基金操盤的輕資產(chǎn)模式參與市場競爭，并進一步集聚產(chǎn)業(yè)投資的客戶資源。產(chǎn)業(yè)繁榮了，地產(chǎn)也差不了，從而實現(xiàn)張江高科的持續(xù)獲益。

895營+飛天眾智

從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)到科技投行，張江高科的轉(zhuǎn)型已初顯成效。2015年上半年，張江高科的房地產(chǎn)銷售收入0.27億元，同比下降89%，佐證了對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)難以長久維持的擔(dān)憂，并導(dǎo)致張江高科上半年營收同比下滑30%，但投資收益大幅上升使得凈利潤大幅增加1.71倍。一降一升，證明了張江高科發(fā)展規(guī)劃的可行。

張江高科對產(chǎn)業(yè)投資的判斷，一是符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向；二是有合理的退出途徑，張江高科是“為退而投”，有進有退，滾動發(fā)展。

2015年以來，立足于旗下10萬平方米的孵化器空間資源，張江高科著力于打造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺。以“895營”為例，又分創(chuàng)業(yè)營、成長營和上市直通車，囊括了各階段的企業(yè)需求?！?95創(chuàng)業(yè)營”第一季吸引了200多家全球創(chuàng)業(yè)項目報名參與，經(jīng)篩選共有34個項目入營。張江高科將全程觀察入營項目，隨時參與優(yōu)秀項目的投資。

“創(chuàng)業(yè)營”是針對種子期項目及初創(chuàng)期項目，以項目提升、資本對接為主要重點，匹配創(chuàng)業(yè)思維和初期定位方面的課程內(nèi)容，同時由相關(guān)的成功創(chuàng)業(yè)者進行經(jīng)歷分享；邀請的投資機構(gòu)以天使、早期風(fēng)投為主?！俺砷L營”則是針對成長期項目，以創(chuàng)業(yè)者交流、資本對接為主要重點，匹配針對性、深化的培訓(xùn)課程內(nèi)容；邀請的投資機構(gòu)以PE、并購基金為主?！吧鲜兄蓖ㄜ嚒斌w現(xiàn)出的是高科與多層次資本市場的對接能力，以項目梳理、咨詢、上市路徑推薦為主要內(nèi)容。

在如今科技飛速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)時代，建立面向“中國制造2025”十大領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)科技互動平臺來服務(wù)國內(nèi)的創(chuàng)新熱潮變得尤為可貴。為此，中國航天系統(tǒng)科學(xué)與工程研究院、張江高科、興中實業(yè)集團在2015年10月便率先推出國內(nèi)首家服務(wù)于“中國制造2025”和“雙創(chuàng)”的公共科技服務(wù)平臺——飛天眾智中國制造服務(wù)平臺，該平臺以應(yīng)用技術(shù)交易撮合和科技服務(wù)為切入點，采用O2O線上線下互動的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)交易模式，通過“技術(shù)眾包”服務(wù)企業(yè)的創(chuàng)新需求，為企業(yè)降低研發(fā)成本，提高技術(shù)成果的轉(zhuǎn)化效率。

該平臺上線運行以來，得到各級政府和社會的廣泛認可，與多地政府及相關(guān)部門達成合作意向，為政府和園區(qū)企業(yè)提供技術(shù)需求、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等服務(wù)。搭建創(chuàng)新服務(wù)平臺本身可能不賺錢，但可以培育優(yōu)先投資的項目池，完善張江高科的投資鏈。張江高科有個“私董會”，園區(qū)內(nèi)的CEO們定期舉行閉門的頭腦風(fēng)暴，管委會高層每次都參加，在風(fēng)暴過程中觀察哪個公司值得投。

葛培健的靈感

在葛培健看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)絕對是個系統(tǒng)工程，不是蓋房子賣房子那么簡單。隨著與企業(yè)的深入接觸，他發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是“空間服務(wù)商+時間合伙人”。

張江高科新一輪戰(zhàn)略之一的“時間合伙人模式”，即在企業(yè)發(fā)展的各階段充當(dāng)同甘共苦的合伙人。對于初創(chuàng)公司而言，資金是最大的瓶頸。張江高科和企業(yè)的關(guān)系必須從原來“房東”與“房客”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤昂匣锶恕钡年P(guān)系。

去年9月份，葛培健在硅谷的一個活動中有一場演講，本來PPT都準備好了，但現(xiàn)場氣氛讓他突發(fā)靈感，放棄了原有講稿，提出來一個新的觀點——“離岸創(chuàng)新、全球孵化”，即整合硅谷當(dāng)?shù)刭Y源，進行先期培育，再結(jié)合產(chǎn)業(yè)投資，設(shè)立海外并購或境外引導(dǎo)基金，聯(lián)合對硅谷孵化項目進行投資，到一定階段，以收購兼并的方式進行產(chǎn)業(yè)整合或退出。

這一創(chuàng)新的理念，當(dāng)即得到了硅谷企業(yè)家、創(chuàng)業(yè)者的認同。以往招商引資模式，往往不求所有但求所在，使得全球資源有時無法及時對接。在葛培健看來，在全球互聯(lián)網(wǎng)背景下，可以不求所在，但求所有——利用并購等形式，參與到全球并購的浪潮中。

葛培健還想把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的有形資源轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)投資的無形資源，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資有機融合、產(chǎn)業(yè)協(xié)同，形成獨特的產(chǎn)業(yè)模式。未來，張江高科將和園區(qū)企業(yè)形成B2B的關(guān)系，探索跟相關(guān)機構(gòu)（券商或金融機構(gòu)）搞一個眾籌平臺，張江高科來進行第三方權(quán)威發(fā)布，園區(qū)的高新企業(yè)通過眾籌平臺來解決創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)的初始期、創(chuàng)業(yè)期的啟動資金。因為加速期有太多人投，但是初始期沒有人投。

對于如何挑選投資標(biāo)的，張江高科偏重科技企業(yè)，因為它跟制造業(yè)不一樣，它的產(chǎn)品生命周期更新比較快，而張江高科是“為退而投”，也就是變現(xiàn)，更多的是從退出市場這一步考慮，更注重流動性，然后才是盈利性。投資一批，持股一批，上市一批，退出一批，成為持續(xù)的產(chǎn)業(yè)投資，這將是張江高科的主業(yè)。

（作者單位：華東師范大學(xué)公共管理學(xué)院）