季有俊

摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的設計涉及方面廣、內(nèi)容多。在設計時，設計師就要考慮建筑的內(nèi)部功能和細節(jié)，還要考慮對城市和商業(yè)發(fā)展具有的影響。為了確保商業(yè)地產(chǎn)在建筑設計中成功增加價值，設計師在建筑設計時，必須充分認識商業(yè)建筑的特點，堅持以服務消費者為原則，最終發(fā)揮商業(yè)建筑的最大的商業(yè)價值。

關鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；建筑設計；設計要點

隨著經(jīng)濟的發(fā)展商業(yè)建筑與人們的生活日益密切，商業(yè)房地產(chǎn)在設計方而也不斷滿足人們生活的需要。人們對商業(yè)建筑的要求不斷提高。建筑設計師必須認識到設計環(huán)節(jié)在商業(yè)地產(chǎn)項目中的重要作用

一、商業(yè)房地產(chǎn)建筑設計的特點

建筑設計師應該做好項目整體的規(guī)劃，要從消費者行為心理和品牌效應入手，對設計過程加以指導，為分析項目成本、經(jīng)營模式和價值提供依據(jù)本著利用土地最大價值和項目利潤

最大化的原則，配合專業(yè)開發(fā)團隊，做到項目的成功增值。設計中，參考國家的一些設計標準，并且遵守法律法規(guī)，實現(xiàn)地產(chǎn)項目的安全性和可持續(xù)性。商業(yè)地產(chǎn)與強調居住功能和生產(chǎn)功能的住宅房地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)不同，它的經(jīng)營模式有顯著的特點商業(yè)地產(chǎn)是集餐飲、娛樂、批發(fā)、零售等多種功能于一體，所以商業(yè)房地產(chǎn)的設計與其他建筑設計的特點和要求不同。

二、商業(yè)房地產(chǎn)的設計原則

任何建筑設計都是為人服務的，商業(yè)房地產(chǎn)項目也不例外，商業(yè)房地產(chǎn)的設計核心是強調人的參與.關注消費者在不同角度對建筑的不同感受。設計師要在建筑設計立體結構突出趣味性和獨特性，還要綜合考慮建筑內(nèi)部的設計、內(nèi)外交通、實際功能，以及安全性等因素。使消費者在舒適的環(huán)境中消費，真正獲得消費者的青睞。要達到這設計目的，必須做到以下幾點：一是最大限度利用城市的基礎設施，將消費人群吸引到建筑附近，根據(jù)客流規(guī)模和客源特點規(guī)劃設計，選擇合適的建筑地點，為房地產(chǎn)項目營造適宜的商業(yè)環(huán)境。二是要根據(jù)消費人群的特點，考慮消費人群的消費習慣和消費心理，對建筑的內(nèi)外功能進行合理和科學設計，還要做好建筑的消防、交通、景觀等進行科學的規(guī)劃。三是建筑設計必須符合城市的總體發(fā)展需要，因為建筑的布局和外觀設計對城市總體布局和規(guī)劃具有重要的影響。設計一師應在滿足商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)各項要求的基礎上，發(fā)揮自身的創(chuàng)造力和想象力，將商業(yè)建筑塑造成為既具功能性，有具時代文化內(nèi)涵的優(yōu)秀作品。

三、商業(yè)房地產(chǎn)建筑設計的要點分析

1.選址

選址環(huán)節(jié)中，要考慮交通、客流、商業(yè)環(huán)境對建筑設計的影響，對不同的建筑設計采取不同的設計方案首先，城市道路的順暢是商業(yè)項目發(fā)展的基礎。商業(yè)房地產(chǎn)項目應該在交通便利的位置選址，這樣才能夠保證客源。其次，在項目啟動之前，要對建筑周圍的客源做統(tǒng)計分析，對于具有商業(yè)開發(fā)前景的地區(qū)，要加大資金的投入，開辟出新的交通系統(tǒng)，營造商業(yè)環(huán)境。再次，研究調查發(fā)現(xiàn)，一定區(qū)域的人群消費水平大體一致，例如，喜歡購買單一商品的顧客，對商業(yè)氣氛、娛樂性的設施要求不高；而購物范圍廣泛的消費者比較喜歡大型的購物中心，因為它是集購物、休閑、娛樂于一體的綜合生活服務場所。設計師要了解建筑發(fā)展的方向，鎖定目標客流，進而再來選址。

2.平面設計

平面設計一般是指對商業(yè)街的通道和商業(yè)街內(nèi)的所有承租戶住房的面積進行規(guī)劃設計，為商業(yè)街吸引充足的客流，并且給承租戶提供便利的交通采用棋盤式結構來處理商業(yè)街平面

布局較難設計的地方，需要處理以下幾個方面：采用柱點作為平面分界點，實施縱橫分割，把電梯作為中心，來合理安排通道，確保及時分散人流：采用縱橫處理既交又，且空間又太小的地方：如果兩條道路交叉且空間過大時，可采用環(huán)形處理的萬式，確保分割面積大小一致、規(guī)范統(tǒng)一的鋪位：對于邊線設計時，多采用直線的設計方案，確保攤位分布均勻。在邊線設計中，遇到不規(guī)則的，要采用盡力拉直處理，避免造成攤位不均勻的現(xiàn)象.這樣道路比較整齊，便于人流行走。在衛(wèi)生間設計時，道路邊線不能留有攤位，邊線要做到貼近衛(wèi)生間，位置要適中。

3.商業(yè)街設計

商業(yè)街設計要做到兩方面：一是尺度近人。商業(yè)街建筑外觀設計要合理，設計時把握好建筑宏觀的整體的輪廓，還要關注人對建筑整體的感覺，做到既考慮建筑所有的外觀元素又考慮中觀元素，注重開窗和實體墻的對比，最后，設計時要體現(xiàn)出人與建筑接觸時的微觀元素。二是空間限定。設計師要考慮到人的感受，在實際環(huán)境中對街道的進行設計?？紤]建筑的長、寬、高，對其進行合理設計。商業(yè)街作為人們生活、購物的休閑娛樂場所，設計時，要充分考慮它的舒適感。運用建筑設計的手段，給休閑娛樂場所留足空間。還需要把休閑娛樂的場地與商業(yè)街的其他建筑區(qū)分開來，同時把行車空間和步行空間區(qū)分開來。

4.功能空間的規(guī)劃

商業(yè)建筑設計中的結構包括垂直交通、停車場、通風、消防、照明、衛(wèi)生間以及景觀設計等部分。以垂直交通為例子，在中庭空間的設計中，層層疊加的樓梯可以激發(fā)消費者購物的熱情。扶梯具有平衡和引異人流走向的功能，扶梯最好設置在險要位置，因為扶梯周圍人流量大，做好在扶梯周圍留下空間，可以在扶梯周圍設置商業(yè)攤位，比較好地利用上鋪的商業(yè)價值。還要注意一些設計原則，例如停車場應該靠近商場，方便消費者購物；卸貨區(qū)應該設置在地下室，方便貨物的裝卸。還要依據(jù)建筑的具體用途，設計針對殘疾人、老人、兒童等設施。

四、商業(yè)綜合體設計常見的設計誤區(qū)

1.重外觀形象，輕內(nèi)部結構：為了適應城市商業(yè)“面子工程”，重外觀，忽視內(nèi)部空間搭配與布置；只重眼前利益，忽略城市形象布局；商業(yè)氣息過于濃重，缺乏內(nèi)涵等。

2.套用公建模式設計商業(yè)空間：忽視一定公共活動空間所帶來的商業(yè)效應；忽視商業(yè)樓層租金的層級遞減效應；忽視各類商業(yè)店面的實際設計。上海北斗星商業(yè)廣場在設計時，未考慮樓層和方位對商鋪經(jīng)營效益的影響，幾乎所有商鋪都是一樣的開間和進深，類似辦公樓的劃分，導致了三、四樓和交通盡端商鋪出租率低下。

3.強調交通組織，忽視人流組織、忽視商業(yè)步行街的步行特征、忽視豎向交通設置的引導性、忽視主力店對人流的引導作用。

4.平面布置混亂：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來經(jīng)濟效益；忽視自動扶梯的引導功能，低效率的商鋪分割降低了使用率。

5.道路規(guī)劃不合理：希望通過增加出入口的數(shù)量來帶動人流；車位預期不足，未與城市交通網(wǎng)有效聯(lián)接起來。

6.建筑設計未考慮商業(yè)實際：空間設計無法滿足商鋪空間的硬件需要，比如柱網(wǎng)、開間、預留管井、后勤通道等；缺乏業(yè)態(tài)常識，規(guī)劃設計配套不足；商業(yè)物業(yè)的空間結構和配套設施與商業(yè)業(yè)態(tài)和功能的要求不符。

以上種種，都是在建筑設計之前缺乏對市場的充分調查，沒有進行必要的商業(yè)和建筑規(guī)劃。進行商業(yè)地產(chǎn)項目的設計必須要同時兼顧“建筑規(guī)范和商業(yè)規(guī)范的統(tǒng)一”，這是商業(yè)地產(chǎn)的特點和要求所決定的，缺一不可。只有這樣，設計的商業(yè)地產(chǎn)才能既符合建筑技術和消防的要求，又符合商業(yè)經(jīng)營的需要，這是商業(yè)地產(chǎn)設計最基本的要求。

五、結束語

商業(yè)房地產(chǎn)的設計涉及方面廣、內(nèi)容多。在設計時，設計師就要考慮建筑的內(nèi)部功能和細節(jié)，還要考慮對城市和商業(yè)發(fā)展具有的影響。為了確保商業(yè)地產(chǎn)在建筑設計中成功增加價值，設計師在建筑設計時，必須充分認識商業(yè)建筑的特點，堅持以服務消費者為原則，最終發(fā)揮商業(yè)建筑的最大的商業(yè)價值。

參考文獻：

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