【摘要】中國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，各地開發(fā)商融資難、庫存量巨大，在百姓“剛需”與政府政策的刺激下依然屹立不倒，未來能支撐到何時，2016年中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢筆者從北上廣一線城市、二線城市、三線城市、縣域城市分別進(jìn)行了預(yù)測。

【關(guān)鍵詞】中國；房地產(chǎn)；政策；城市

2015年，北上廣品牌房企透過房產(chǎn)跑沫，通過聚焦主流產(chǎn)品、把握主流市場、創(chuàng)新營銷策略實現(xiàn)了銷售業(yè)績的增長；同時，在市場整體下行趨勢下，二三線房產(chǎn)企業(yè)很難尋找降低資金成本的融資渠道，同時大量庫存難以消化，壓力巨大。價格將保持“相對穩(wěn)定”的態(tài)勢。未來房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式將不斷重塑，推動行業(yè)競爭格局邁向新階段。

一、政策層面

從政策層面看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但是稅收問題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。不動產(chǎn)登記政策落地后，會有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產(chǎn)出售，因為從已釋放改革信號看，房地產(chǎn)稅征收會保障居民基本住房訴求，主要鎖定多余房產(chǎn)，房產(chǎn)越多保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)將越重。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施，意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對于商品房投機(jī)者將是很大打擊，會逼迫部分空置房進(jìn)入市場，可望有效降低已售住房空置率。

房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)記錄每個人究竟擁有多少房產(chǎn)，還包括房地產(chǎn)的評估技術(shù)。更為復(fù)雜的是稅收制度設(shè)計，什么標(biāo)準(zhǔn)算是居民基本住房訴求，按套征收、按平方米征收哪一種更合理？此種種問題牽一發(fā)動全身，需要政策制定時全面考量。

也有部分市場研究機(jī)構(gòu)預(yù)計，隨著不動產(chǎn)登記加速，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加，可能會導(dǎo)致部分持有多套房業(yè)主掛牌增多，但對于整個房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生太大影響。不動產(chǎn)登記和個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制最基礎(chǔ)的內(nèi)容。房價的漲跌主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，不動產(chǎn)登記制度本身不會對房價產(chǎn)生決定性影響。

條例實施將使決策更為科學(xué)、精準(zhǔn)，有利于構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。

二、地產(chǎn)市場趨勢展望

市場趨勢：銷售面積略有下降，新開項目減少，投資低迷

在經(jīng)濟(jì)下滑、政策促穩(wěn)房地產(chǎn)的背景下，預(yù)計2016年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)銷售面積下降，新開工房企減少，投資低速增長或者稍有負(fù)增長的特點。需求方面，2015年市場超預(yù)期回暖透支部分需求，加之刺激政策的邊際效應(yīng)趨弱，預(yù)計2016年商品房銷售面積約為12億平方米，同比下降3.0%。供應(yīng)方面，2015年以來銷售回暖，房企略有開工動力，但庫存高位很難讓房企開工試水，預(yù)計2016年全國新開工為10億平方米，同比下降0.1%～3.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6.0～8.1萬億元，同比下降1.0%～4.0%。價格方面，隨著兩極分化加重，一線城市高端房產(chǎn)項目、學(xué)區(qū)房項目，有相當(dāng)一部分是不受市場影響“剛需”支撐，價格保持穩(wěn)中求進(jìn)；一些中低端項目則會出現(xiàn)價格滑坡。筆者走訪北京海淀區(qū)一些知名房產(chǎn)中介，普遍反映二手房的成交周期是之前兩倍以上。

庫存消化無良策，房價走向持續(xù)分化

庫存壓力只有部分緩解，城市分化顯著。銷售面積方面，今年以來呈現(xiàn)波動下行的趨勢，截至11月底，從北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、廈門、溫州、三亞、大連等十個代表城市可售面積較今年初下降7.0%。庫存消化方面，2014年9月以來，成交稍有回暖，庫存消化時間呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，截至2015年11月，按近6個月商品住宅平均銷售面積來看，10個代表城市庫存消化時間縮短至11個月，較今年初稍有加快，依然不理想。

從各線城市住宅庫存去化情況來看，一線代表城市北京上海廣州商品住宅庫存平均消化時間已降至合理水平，當(dāng)前庫存壓力多集中于二三四線城市。由于多數(shù)三四線城市前期快速擴(kuò)張，住宅用地成交規(guī)模突出，存在過度開發(fā)、人口外流、有效需求不足等問題，當(dāng)前市場庫存去化壓力較為突出。從土地去化情況來看，三四線城市中長期庫存壓力較高。三四線城市庫存壓力較大，投資增長動力不足，投資下降趨勢近期難扭轉(zhuǎn)，未來需采取更多方式去化庫存，譬如降低售價。

筆者認(rèn)為，對于三四線城市及部分庫存量較大的二線城市而言，政府及企業(yè)很難從短期及中長期同步著手有效去化庫存?？傮w來看，二三四線城市住宅庫存問題是長期累積造成的，去庫存也不是朝夕間能解決的，相關(guān)配套刺激政策的效應(yīng)顯現(xiàn)需要時間和市場去磨合。可以說，去庫存的攻堅戰(zhàn)才剛剛開始，新上項目的難度就更大了。

價格分化：一線及熱點二線城市高端項目具上漲動力，大部分二三四線城市存下跌預(yù)期

一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，人口聚集力較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場很難保持良好發(fā)展態(tài)勢，總體來看，住宅價格失去了上漲動力。另，今年入市的高價住宅用地均集中于一線城市，只有走新建高端住宅路線，從而提升住宅價格，這只是小眾市場。

二線城市商品住宅市場分化明顯，除武漢、南京等熱點城市波動較小外，蘭州、溫州、寧波商品住宅庫存正在逐步消化，房價將保持相對平穩(wěn)；東北地區(qū)城市樓市疲軟，庫存壓力較大，房價存在下行壓力。

除此之外，大部分三四線城市住宅價格存在下跌預(yù)期。部分城市前期供應(yīng)量較大而需求有限致大量庫存；這部分城市的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，市場需求被周邊吸納能力較強(qiáng)的城市分流，2016年預(yù)計這些城市新建住宅、二手房產(chǎn)價格存下跌預(yù)期，但不會出現(xiàn)斷崖式下跌。

展望2016年，采取多種方式有效去庫存將成為房地產(chǎn)市場的重點之一，政府及企業(yè)應(yīng)從短期及中長期同步著手有效去化庫存。不同城市房地產(chǎn)市場發(fā)展將更加差異化，部分三線城市或面臨庫存去化壓力，或受制于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口吸納力等因素影響，房價將面臨大規(guī)模下跌預(yù)期；而一線及部分熱點二線城市由于自身經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢，繼續(xù)帶來需求空間的提升，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)兩極分化，高端項目上漲，大部分中低端項目房價將出現(xiàn)下滑趨勢。

作者簡介：

謝安之，戰(zhàn)略學(xué)博士。北京向陽水木城市規(guī)劃設(shè)計研究院 院長，郵編：100085