□文/邱俊柯　范曉萱　甘林針（四川農(nóng)業(yè)大學(xué)四川·成都）

成都市房?jī)r(jià)影響因素灰色關(guān)聯(lián)度分析

□文/邱俊柯范曉萱甘林針
（四川農(nóng)業(yè)大學(xué)四川·成都）

［提要］本文以四川省2005～2014年統(tǒng)計(jì)年鑒為依據(jù)，適度選取房?jī)r(jià)影響因素，引入灰色關(guān)聯(lián)分析法，對(duì)房?jī)r(jià)影響因素關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行分析。并以成都市為例，對(duì)其房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。

房?jī)r(jià)；灰色關(guān)聯(lián)；影響因素

原標(biāo)題：房?jī)r(jià)影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析——以四川省成都市為例

收錄日期：2016年8月29日

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)關(guān)系民生，因此研究房?jī)r(jià)的影響因素顯得尤為重要。學(xué)術(shù)界對(duì)房?jī)r(jià)影響因素做了大量的研究。例如，欒天怡（2016）通過(guò)回歸方法，分析了人口、商品房銷(xiāo)售額、商品房竣工面積、房地產(chǎn)投資額等因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，得出房地產(chǎn)銷(xiāo)售額與房地產(chǎn)投資對(duì)房?jī)r(jià)影響最為主要。何曉夢(mèng)（2013）從人口、消費(fèi)心理、消費(fèi)觀、居民可支配收入分析了房?jī)r(jià)上漲的原因。崔春艷、席理（2008）認(rèn)為城市化、供給、貸款、房地產(chǎn)投資影響房?jī)r(jià)上漲。但大多研究只確立幾個(gè)影響因素，給出定性判斷，沒(méi)有對(duì)哪些因素會(huì)影響房?jī)r(jià)，影響程度如何進(jìn)行分析。因此，本文從供給、需求、金融等方面適度選取對(duì)房?jī)r(jià)有重要影響的因素，并以成都市為例，應(yīng)用灰色關(guān)聯(lián)度分析，得出各個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。

一、成都市房?jī)r(jià)影響因素構(gòu)建

（一）變量選取。根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性，本文選取人均地區(qū)生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、居民可支配收入、城鎮(zhèn)化水平、房地產(chǎn)投資額、施工房屋面積、竣工房屋面積、竣工房屋造價(jià)、年末常住人口、人民幣貸款利率這10個(gè)因素對(duì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析。

（二）指標(biāo)原始數(shù)據(jù)。除人民幣貸款利率從中國(guó)人民銀行網(wǎng)站搜集，部分5年以上貸款利率年內(nèi)有調(diào)整，故作平均化處理，其余數(shù)據(jù)從四川省統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站得到，如表1所示。（表1）

對(duì)上述指標(biāo)說(shuō)明如下：X0為商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格，用于反映房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。X1為地區(qū)生產(chǎn)總值，用于反映地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響房產(chǎn)需求。X2為居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。X3為居民可支配收入，用于反映一個(gè)地區(qū)居民的購(gòu)買(mǎi)力水平，是房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。X4城鎮(zhèn)化水平，用于反映人口向城市聚集的程度，程度的高低影響著房地產(chǎn)的走勢(shì)。X5房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資增加則房地產(chǎn)供給增加，房?jī)r(jià)下降，反之房?jī)r(jià)上升。X6為施工房屋面積，施工面積增加，預(yù)售增加，預(yù)期供給增加，房?jī)r(jià)下降，反之房?jī)r(jià)上升。X7為竣工房屋面積，竣工房屋面積增加，實(shí)際供給增加，房?jī)r(jià)下降，反之房?jī)r(jià)上升。X8為竣工房屋造價(jià)，造價(jià)上升，房?jī)r(jià)上升，反之房?jī)r(jià)下降。X9為年末常住人口，人口是房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力，人口增加帶動(dòng)需求增加，房?jī)r(jià)上升，反之房?jī)r(jià)下降。X10為人民幣貸款利率，利率影響地產(chǎn)商與購(gòu)房者的資金成本，影響供給與需求。

表1　2005～2014年成都市房?jī)r(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)

表2　無(wú)量綱化相關(guān)數(shù)據(jù)

二、灰色關(guān)聯(lián)模型構(gòu)建

灰色關(guān)聯(lián)度分析法是指在一個(gè)系統(tǒng)發(fā)展過(guò)程中，根據(jù)因素之間發(fā)展趨勢(shì)的相似或相異程度，作為衡量因素間關(guān)聯(lián)程度的一種方法。如果兩個(gè)因素發(fā)展趨勢(shì)相近，且同步化程度較高，則兩者關(guān)聯(lián)度較高；反之，關(guān)聯(lián)度較低。灰色關(guān)聯(lián)度分析法計(jì)算步驟如下：

（一）確定參考數(shù)列和比較數(shù)列。設(shè)參考數(shù)列為X0=｛X0（1），X0（2），…，X0（n）｝，比較數(shù)列為Xi=｛Xi（1），Xi（2），…Xi（n）｝。

（二）變量的無(wú)量綱化處理。因系統(tǒng)中各因素的單位不一定相同且數(shù)量級(jí)相差大，不便于比較，因此要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱化處理，如表2所示。（表2）

（三）計(jì)算步驟

1、計(jì)算差序列。Xi與X0的絕對(duì)差如表3所示。（表3）

2、計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)。關(guān)聯(lián)系數(shù)具體計(jì)算公式：

ρ為分辨系數(shù)，其ρ取值區(qū)間為（0，1），其具體取值ρ≤0.5463時(shí)，分辨率最好，所以一般取ρ=0.5。因此，令i=1，把K= 1，2，3…10分別代入上述公式，可得到關(guān)聯(lián)系數(shù)Si（k）在各個(gè)時(shí)刻的值。

S1=｛S1（1），S1（2），S1（3）…S1（10）｝=（1，0.099，0.976…0.5933）

S2=｛S2（1），S2（2），S3（3）…S2（10）｝=（1，0.9602，0.8982…0.7094）

S3=｛S3（1），S2（2），S3（3）…S3（10）｝=（1，0.9986，0.9587…0.8124）

S4=｛S4（1），S2（2），S3（3）……S4（10）｝=（1，0.9667，0.9138……0.749）

S5=｛S5（1），S5（2），S5（3）…S5（10）｝=（1，0.9295，0.8166…0.5237）

S6=｛S6（1），S6（2），S6（3）…S6（10）｝=（1，0.9014，0.8289…0.5）

S7=｛S7（1），S7（2），S7（3）…S7（10）｝=（1，0.8724，0.9687…0.8392）

S8=｛S8（1），S8（2），S8（3）…S8（10）｝=（1，0.9859，0.9964…0.8146）

S9=｛S9（1），S9（2），S9（3）…S9（10）｝=（1，0.9646，0.9091…0.7798）

S10=｛S10（1），S10（2），S10（3）…S10（10）｝=（1，0.9839，0.9661…0.7185）

表3　差序列

表4　灰色關(guān)聯(lián)度分析結(jié)果

3、計(jì)算關(guān)聯(lián)度。關(guān)聯(lián)度具體計(jì)算公式：

根據(jù)公式可得關(guān)聯(lián)度，如表4所示。（表4）

三、灰色關(guān)聯(lián)分析

影響房?jī)r(jià)的各個(gè)因素影響由大到小分別為居民可支配收入、竣工房屋造價(jià)、竣工房屋面積、年末常住人口、地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)化水平、人民幣貸款利率、居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)、房地產(chǎn)投資、施工房屋面積，且每個(gè)影響因子關(guān)聯(lián)度都在0.5以上，說(shuō)明各因素都對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了一定影響。

關(guān)聯(lián)度大于0.85的影響因素有居民可支配收入、竣工房屋造價(jià)、竣工房屋面積和年末常住人口，說(shuō)明其對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響巨大。可支配收入的提高，極大提高居民購(gòu)買(mǎi)力的同時(shí)也增加了對(duì)房產(chǎn)的需求。而建筑材料價(jià)格、人力成本的上漲推高了房屋造價(jià)，客觀上助漲了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)?？⒐し课菝娣e，作為實(shí)際供給，對(duì)房?jī)r(jià)的影響十分明顯，另外從側(cè)面說(shuō)明成都市的房產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)中的房產(chǎn)供給無(wú)法滿足有效需求，盡管房產(chǎn)的供給一直都在持續(xù)的增加，但僅能滿足有效需求的一部分。年末常住人口，因房地產(chǎn)的需求主體是人，人口增加，對(duì)房產(chǎn)的需求增加，房產(chǎn)的價(jià)格上漲。

關(guān)聯(lián)度大于0.8，小于0.85的影響因素有地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)化水平、人民幣貸款利率、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，說(shuō)明其對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響大。地區(qū)生產(chǎn)總值反映一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展會(huì)增加對(duì)房產(chǎn)的需求，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。而城鎮(zhèn)化建設(shè)使得大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，而這些人需要住房，而給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了契機(jī)，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。人民幣貸款利率的變化會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利息支出，利率上升，會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的資金成本，而這部分很可能轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，使得房?jī)r(jià)上漲。另外，利率的變化會(huì)影響貸款購(gòu)房者，利率上升會(huì)減少購(gòu)房者，因而貸款利率會(huì)從需求和供給兩個(gè)方面影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房?jī)r(jià)的密切關(guān)聯(lián)，說(shuō)明房產(chǎn)雖然作為具有消費(fèi)和投資的一種特殊商品，在某種程度上與普通商品價(jià)格具有同向變化的特點(diǎn)。

關(guān)聯(lián)度大于0.7，小于0.8的影響因素為房地產(chǎn)投資和施工房屋面積，說(shuō)明其對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響比較大。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，投資影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)投資增加會(huì)增加房產(chǎn)供給，使得房?jī)r(jià)下降；另一方面房地產(chǎn)投資增加會(huì)向外界傳遞積極信號(hào)，使人們對(duì)房產(chǎn)預(yù)期樂(lè)觀，而這會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。施工房屋面積之所以能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)產(chǎn)生影響是因?yàn)樵谖覈?guó)，房產(chǎn)通常采用預(yù)售制度，施工房屋面積增減，直接影響到預(yù)期房屋供給數(shù)量。

四、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響成都市房?jī)r(jià)的重要因素，因此地方政府要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高居民收入水平。同時(shí)，為抑制房地產(chǎn)非理性擴(kuò)張和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，應(yīng)強(qiáng)化土地管理監(jiān)督職能，并通過(guò)貸款利息、貸款規(guī)模等手段調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。最后應(yīng)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立多層次住房供給市場(chǎng)，包括二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房、商品房，構(gòu)建多元化住房供給市場(chǎng)，以滿足住房需求。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］欒天怡.全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)影響因素的回歸分析［J］.商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2016.1.

［2］何曉夢(mèng).從需求角度分析房?jī)r(jià)上漲原因及控制房?jī)r(jià)對(duì)策［J］.中國(guó)商貿(mào)，2013.2.

［3］崔春艷，席理.我國(guó)房?jī)r(jià)上漲影響因素分析［J］.中北大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2008.5.

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