張銳

【摘要】項目開發(fā)策劃工作以及房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作是房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動業(yè)務(wù)版圖中的重要組成內(nèi)容，做好上述工作對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著不可替代的影響作用，本文圍繞房地產(chǎn)項目開發(fā)的策劃及經(jīng)營管理展開了簡要闡述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；策劃；經(jīng)營管理

房地產(chǎn)業(yè)是我國當(dāng)代國民經(jīng)濟增長發(fā)展版圖中的支柱性產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，這一產(chǎn)業(yè)的長期有序發(fā)展對于一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展都有著深刻的影響和助力作用。在房地產(chǎn)業(yè)良好適當(dāng)發(fā)展的歷史背景下，我國各項社會建設(shè)事業(yè)勢必也能夠獲取到充足有序的環(huán)境支持條件。從房地產(chǎn)行業(yè)的基本業(yè)務(wù)開展路徑角度展開分析，不難發(fā)現(xiàn)項目開發(fā)策劃以及經(jīng)營管理工作，對行業(yè)良好經(jīng)營收益獲取的影響，有鑒于此，本文將會針對房地產(chǎn)項目開發(fā)的策劃及經(jīng)營管理展開簡要論述。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的組建以及公司團隊的人員構(gòu)成

房地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃以及經(jīng)營運作能否順利取得預(yù)期的工作效能，除卻遭受現(xiàn)實市場環(huán)境因素的制約之外，與房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營公司的行業(yè)經(jīng)營資源占有應(yīng)用狀態(tài)，以及內(nèi)部的員工群體配置結(jié)構(gòu)等因素之間都有十分緊密的聯(lián)系。

在中國特色社會主義市場經(jīng)濟體制快速有序發(fā)展的當(dāng)下時代。企業(yè)在實際開展投資實踐活動的過程中如何把握現(xiàn)實市場環(huán)境的供需結(jié)構(gòu)和發(fā)展趨向，如何借助獨立企業(yè)組織之間的相互聯(lián)合促進企業(yè)自身綜合市場競爭實力的有效提升，以及如何借助對資本市場運作行為的應(yīng)用切實解決企業(yè)在實際發(fā)展過程中面對的項目資金運作問題，都成為了現(xiàn)代企業(yè)家在開展基本的生產(chǎn)經(jīng)營實踐活動過程中所必須面對和思考的現(xiàn)實經(jīng)濟因素。在企業(yè)之間通過某些具體的項目開展聯(lián)營合作實踐行為的過程中，具備較多資金占有水平以及較強員工運作團隊的企業(yè)主體往往能夠在項目合作組織結(jié)構(gòu)中獲取到絕對性的控制權(quán)地位，由此可見房地產(chǎn)公司的員工團隊建設(shè)工作質(zhì)量對房地產(chǎn)開發(fā)策劃工作，以及經(jīng)營管理工作預(yù)期效果的取得所發(fā)揮著深刻制約作用。

二、房地產(chǎn)投資活動與房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際獲取

房地產(chǎn)投資活動是開展房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)實施過程中的首要環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃，以及經(jīng)營管理活動開展過程中有著舉足輕重的影響地位。

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)本身屬于典型的資源密集型行業(yè)類型，其基本的經(jīng)營活動開展特征是：資金投入規(guī)模較大、資金使用時間以及回收周期較長、高回報率伴生高風(fēng)險。有鑒于此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)決定投入大量經(jīng)營性流動資金、人力資源，以及其他的物質(zhì)資產(chǎn)和無形資產(chǎn)來獲取某一具體的房地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營運作權(quán)利之前，必須預(yù)先針對即將獲取的房地產(chǎn)開發(fā)項目展開全面系統(tǒng)的分析和調(diào)研活動，要基于商業(yè)經(jīng)濟學(xué)的成本收益結(jié)構(gòu)分析角度，全面針對房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動開展過程中可能出現(xiàn)的、影響項目開經(jīng)營企業(yè)成本收益獲取狀態(tài)的各類因素展開全面評估，并在此確保實際獲取的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目能夠順利取得預(yù)期的收益狀態(tài)。

開展房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的投資決策行為，本身要求從業(yè)人員具備基本的宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟質(zhì)指標(biāo)測算與分析能力，能夠獨立完成房地產(chǎn)開發(fā)項目從開發(fā)建設(shè)用地獲取、房地產(chǎn)建設(shè)項目設(shè)計施工、到房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售等整個業(yè)務(wù)運作流程中的經(jīng)濟業(yè)務(wù)模擬測算。而這一測算工作事實上囊括了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展項目開發(fā)運作過程中需要經(jīng)歷的以開發(fā)項目策劃、施工方案規(guī)劃設(shè)計、工程預(yù)算及造價、工程建設(shè)、開發(fā)報建、經(jīng)營銷售、財務(wù)管理以及資金籌措等多個不同領(lǐng)域的工作任務(wù)。而這一測算工作過程中獲取的相關(guān)結(jié)果，事實上也是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)投資決策形成過程中的重要數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。

三、開展房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營管工作的實施方法

（一）建構(gòu)高質(zhì)量人才隊伍保證經(jīng)營管理工作綜合效應(yīng)

房地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在經(jīng)營活動的開展過程中長期維持穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，必須建構(gòu)具備較高綜合素質(zhì)水平的人才隊伍。結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀，應(yīng)當(dāng)重點培養(yǎng)和關(guān)注企業(yè)員工在開展日常工作業(yè)務(wù)過程中的創(chuàng)新意識和獨立思考能力，敦促企業(yè)員工在日常工作任務(wù)的履行和達成過程中，盡可能多地使用創(chuàng)新性工作思維，并通過建立針對性的員工激勵機制，對在日常業(yè)務(wù)開展過程中具備優(yōu)秀表現(xiàn)或者是給企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來良好制度改善，以及經(jīng)濟收益的員工給予適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)性或者是精神性獎勵。

為切實實現(xiàn)房地產(chǎn)項目企業(yè)高素質(zhì)員工隊伍的建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)逐步加大針對企業(yè)員工的日常表現(xiàn)考核力度，并借助周期性召開企業(yè)全體職工大會的方式，不斷提升企業(yè)職工在日常工作業(yè)務(wù)開展過程中的自身身份角色定位。在此基礎(chǔ)上，還要不斷建設(shè)和完善針對企業(yè)內(nèi)部員工的崗位培訓(xùn)工作制度，周期性地針對企業(yè)內(nèi)部員工開展針對基本工作能力和綜合性自身素養(yǎng)表現(xiàn)狀態(tài)層次的培訓(xùn)工作，并以此保證企業(yè)員工隊伍始終具備較高水平的自身素質(zhì)。

（二）切實提升對內(nèi)外經(jīng)營風(fēng)險因素的控制和應(yīng)對能力

企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，是指企業(yè)在實現(xiàn)占據(jù)和擴大市場份額過程中實施的一切經(jīng)濟決策行為所引致的風(fēng)險。從來源角度分析?？梢詫⑵蟮慕?jīng)營性風(fēng)險劃分為內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險兩個類型；而從內(nèi)容性角度展開分析，可以將企業(yè)的經(jīng)營性風(fēng)險劃分為投標(biāo)風(fēng)險、市場風(fēng)險，以及意外風(fēng)險三個類型。企業(yè)風(fēng)險是企業(yè)開展基本經(jīng)營業(yè)務(wù)活動過程中不可避免的因素，但是切實探索和應(yīng)用企業(yè)應(yīng)對和控制內(nèi)外經(jīng)營風(fēng)險因素的實施策略，對于企業(yè)基本經(jīng)營活動的有序推進發(fā)揮著不可替代的實踐影響作用。

結(jié)語：

針對房地產(chǎn)項目開發(fā)的策劃及經(jīng)營管理，本文從房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的組建以及公司團隊的人員構(gòu)成、房地產(chǎn)投資活動與房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際獲取，以及開展房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營管工作的實施方法三個具體方面展開了簡要分析，預(yù)期為相關(guān)領(lǐng)域的實務(wù)人員提供借鑒。

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