向恬鳴

【摘要】近期經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，財(cái)政資金日益緊張，企業(yè)景氣每況愈下，“融資難、融資貴”、 “產(chǎn)業(yè)空心化” 、企業(yè)不分大小、普遍生存困難。今年生產(chǎn)總值（GDP）同比增速可能低于7%，為確保實(shí)現(xiàn)全年7%的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期目標(biāo)，上到國務(wù)院、中央各部委，下到各級(jí)地方政府，穩(wěn)投資、寬貨幣、促出口、穩(wěn)增長政策密集出臺(tái)。其中，最主要的是房地產(chǎn)政策在不斷優(yōu)化。對(duì)于房屋價(jià)格的追問近年來也未曾停歇，本文基于實(shí)際數(shù)據(jù)在于探究影響烏魯木齊房價(jià)定價(jià)因素，提出烏魯木齊房地產(chǎn)開發(fā)存在較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；政策；經(jīng)濟(jì)

近期經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，財(cái)政資金日益緊張，企業(yè)景氣每況愈下，“融資難、融資貴”、“產(chǎn)業(yè)空心化”、企業(yè)不分大小、普遍生存困難。今年生產(chǎn)總值（GDP）同比增速可能低于7%，為確保實(shí)現(xiàn)全年7%的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期目標(biāo)，上到國務(wù)院、中央各部委，下到各級(jí)地方政府，穩(wěn)投資、寬貨幣、促出口、穩(wěn)增長政策密集出臺(tái)。其中，最主要的是房地產(chǎn)政策在不斷優(yōu)化。對(duì)于房屋價(jià)格的追問近年來也未曾停歇，本文基于實(shí)際數(shù)據(jù)在于探究影響烏魯木齊房價(jià)定價(jià)因素，提出烏魯木齊房地產(chǎn)開發(fā)存在較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

一、總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不支持房地產(chǎn)有良好的發(fā)展

1.PMI破榮枯線一直下行

自2014年12月至2015年7月，首次跌破50榮枯線以來的第9個(gè)低于50，到目前仍處于下行趨勢(shì)。

PMI破榮枯線的下行，制造業(yè)不景氣，不利國民經(jīng)濟(jì)整體向好。

2.國際大宗商品價(jià)格一直下行

感覺最明顯的是鋼鐵和石油，一直年于下行趨勢(shì)。

國際大宗商品價(jià)格一直下行影響生產(chǎn)與消費(fèi)，不利經(jīng)濟(jì)回曖。

3.社會(huì)商品零售仍處于低位運(yùn)行

社會(huì)商品零售指數(shù)一直向下。

社會(huì)商品零售說明消費(fèi)在下降，經(jīng)濟(jì)支柱之一的消費(fèi)愛到影響。

4.投資仍處于低水平

投資、消費(fèi)、出口，是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”，投資下降，是經(jīng)濟(jì)下降最好的體現(xiàn)。

作為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長最關(guān)鍵的指標(biāo)下降，經(jīng)濟(jì)增長必然下行，國民經(jīng)濟(jì)所有的指標(biāo)受到影響。

5.CPI相對(duì)較低

前述指標(biāo)的下除，但并未使CPI降低。

CPI相對(duì)較高，說明購買力受到影響。

6.實(shí)際匯率處于下降趨勢(shì)

實(shí)際匯率已高于公布的利率，并明顯處于下降趨勢(shì)，并且下降的幅度較大。

實(shí)際匯率處于下降趨勢(shì)，將造成資金外流，出口不利。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不支持房地產(chǎn)市場的快速、有效地發(fā)展。

目前主要國家或地區(qū)大宗商品的價(jià)格下降，物價(jià)下降，匯率波動(dòng)，資金困難。相應(yīng)地個(gè)人財(cái)富的增加也不穩(wěn)定，對(duì)房地產(chǎn)的需求將不強(qiáng)，人們對(duì)房地產(chǎn)的要求標(biāo)準(zhǔn)難以提高，從而使房地產(chǎn)成為的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)作用愛到影響。

二、關(guān)鍵性因素制約烏魯木齊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1.目前的形勢(shì)是短期利好的影響

2014年烏魯木齊市商品房（住宅）成交同比去年大幅下降，形成6年以來的最低點(diǎn)。全年商品房成交388萬平米，同比下滑40%；住宅成交312萬平米，同比下滑幅度更高達(dá)47%。

2015年烏魯木齊樓市上半年，特別是7月份表現(xiàn)如此優(yōu)異，就原因看，是因?yàn)楦黝悓捤烧咴跇鞘挟a(chǎn)生了效應(yīng)。由于上半年“3·30”新政和央行三次降準(zhǔn)、降息，烏魯木齊全面取消住房限購樓，公積金、首付比例等貨幣政策寬松，激發(fā)了購房者購房需求的釋放。但上半年因高庫存壓力，各房企為提高銷量加大以價(jià)換量力度，零首付、低首付、贈(zèng)車位等等，但房地產(chǎn)市場規(guī)模在逐漸緊縮，房企生存將一年比一年難。烏魯木齊近幾年的供應(yīng)成交情況為，2011年起房產(chǎn)住宅市場供過于求，2013年起供應(yīng)量井噴，年均供應(yīng)量460萬㎡，2014年商品房住宅供應(yīng)面積422萬㎡，成交312萬㎡。2015年上半年供應(yīng)439.2萬㎡超出了2014年全年的供應(yīng)量。具體見下表：

從上表可以看出，成交量雖有加大，但存量加大，價(jià)格下降，形勢(shì)并不樂觀。

2.區(qū)域政策優(yōu)勢(shì)有一個(gè)實(shí)現(xiàn)的過程

國家發(fā)改委確定了新疆為“一帶一路”核心區(qū)，商務(wù)部規(guī)劃的全國骨干流通大通道體系，烏魯木齊被列為國家級(jí)流通節(jié)點(diǎn)城市，烏魯木齊綜合保稅區(qū)9月將獲批，新疆被列為國家能源綜合改革試驗(yàn)特區(qū)，等等一系列利好，有利于拉動(dòng)新疆人口和產(chǎn)業(yè)的聚集，有利房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)好。但這需要一個(gè)過程，短期內(nèi)效果不會(huì)很明顯。

3.融資成本高，去化周期不合理

房屋作為一種商品，除具有一般商品的特性外，還有一個(gè)重要的特點(diǎn)是單位價(jià)值較高，房地產(chǎn)市場屬于資金密集型市場。從供給方來看，較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒需要幾千萬資金，而大的開發(fā)項(xiàng)目能夠達(dá)到幾十億甚至是上百億元，這么大的資金量僅靠開發(fā)商是無法提供的，因此銀行貸款成為了目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要資金來源，目前烏魯木齊市的銀行普遍的做法是由開發(fā)商提供至少35%的項(xiàng)目資金，剩余大部分來自銀行貸款。從需求方來看，銀行按揭是消費(fèi)者購買房屋的主要方式，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，90平方米以下的房產(chǎn)按揭比例可以達(dá)到 80%，如果沒有按揭的支持，真正能夠一次性付清房款的比例非常小。樓盤按揭貸款條件是否優(yōu)惠、服務(wù)效率高低在一定程度上也會(huì)影響購房者（尤其是炒房者）的購買積極性。

因此無論從供給還是需求方面看，房地產(chǎn)對(duì)銀行貸款的依賴是非常大的。除資金需求量較大外，房地產(chǎn)業(yè)資金占用周期也較長，房地產(chǎn)開發(fā)階段貸款期限一般為2-3年，具備銷售資格后，按揭貸款的期限則更長。

2014年底，住宅的去化周期23個(gè)月，其中大于180平方的去化達(dá)到47個(gè)月，商業(yè)的去化周期為46個(gè)月，辦公的去化周期為39個(gè)月；裁止2015年4月，烏魯木齊住宅庫存為642.30萬平方，相當(dāng)于人均近2平方，去化周期達(dá)到31.80個(gè)月。

去化周期的延長，一方面說明市場不接受，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨十分嚴(yán)峻的資金困難。

優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)的毛利15%左右，去化時(shí)間多在一年，增加一年的去化，利潤全部沒了。

經(jīng)了解，烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)能從銀行取得開發(fā)貸款的不超過20家，大部門企業(yè)的從小貸公司、典當(dāng)公司和個(gè)人處借款，利息高達(dá)24%-30%，如果按上述的去化率，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營將面臨十分大的風(fēng)險(xiǎn)。

4.稅收特別高

經(jīng)了解，烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)的稅收特別高，多家房地產(chǎn)企業(yè)測算在15%-20%之間，稅務(wù)機(jī)關(guān)的預(yù)警值為15%，加之利息成本不能在土地增值稅中全額扣除，加大了稅收負(fù)擔(dān)。其次，新疆財(cái)政收入相對(duì)較少，稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法力度很強(qiáng)，稅收優(yōu)惠政策很少，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)十分重。

5.烏魯木齊人的收入水平不高

烏魯木齊人的收入水平總體不高，在全國處于相對(duì)低的水平，具體數(shù)據(jù)如下：

但從上表可以看出，人均消費(fèi)較高。人均消費(fèi)較高也說明積累不足，購房的能力有限。

6.烏魯木齊的人口聚集度在下降

決定房價(jià)最關(guān)鍵的因素是人口聚集度，烏魯木齊的人口聚集度近年有所下降，并且增長量十分有限?！稙豸斈君R總體規(guī)劃》提出，到2020年，烏魯木齊中心城區(qū)城市人口規(guī)模控制在400萬人以內(nèi)，這意味著2015年——2020年的5年間烏魯木齊新增人口要控制在50萬人內(nèi)。

而實(shí)際情況是烏魯木齊的人口聚集度近年有所下降，并且增長量十分有限。具體如下：

近幾年來，中國沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化建設(shè)不斷加強(qiáng)，畢業(yè)大學(xué)生幾乎全部涌向沿海城市就業(yè)、周邊地區(qū)剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移、外來經(jīng)商人員等因素都使新疆新增人口不斷減少，新增人口的減少必將導(dǎo)致對(duì)住宅需求的日益縮小。除對(duì)需求總量的影響外，不同層次的消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求也不相同，除了帶動(dòng)住房的需求外，中心商業(yè)區(qū)、幾個(gè)專業(yè)性市場周邊區(qū)域商用房的需求也在改變，而且部分精英人士的遷出，會(huì)帶走大量資金，減少市場有效需求。

7.房地產(chǎn)的銷售價(jià)格沒有優(yōu)勢(shì)

價(jià)格和武漢、西安、蘭州、成都相近，沒有比較優(yōu)勢(shì)。

以上城市從人口、經(jīng)濟(jì)總量、交通、教育、經(jīng)濟(jì)影響力，應(yīng)當(dāng)說超過烏魯木齊，但上述城市的房價(jià)與烏魯木齊比較，相差的程度不大，介于西安和蘭州之間，與成都相差約10%。

這種價(jià)格，在全國大市場來比較，與烏魯木齊的人員水平不相符。價(jià)格沒有優(yōu)勢(shì)，必然影響購買力，影響去化，進(jìn)而影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

8.房地產(chǎn)的成本沒有優(yōu)勢(shì)

以烏魯木齊市某房地產(chǎn)開發(fā)公司成本報(bào)表為例，房地產(chǎn)開發(fā)成本水平如下：

由上表可見，不包括稅務(wù)成本、銷售費(fèi)用等，烏魯木齊房地產(chǎn)開發(fā)成本處于一個(gè)不低的水平。在成本中，土地成本占相當(dāng)大的比重。超過了40%；建材成本中，主要是是鋼材、水泥和人工等的成本，大棕商品價(jià)格的下降，有利成本的降低。再就是利息成本，其比例已超過了成本的10%。

9.房地產(chǎn)投資占GDP的比重相對(duì)較低

房地產(chǎn)投資占GDP的比重相對(duì)較低，具體見下表：

房地產(chǎn)投資占GDP的比重相對(duì)武漢、西安、成都較低，說明烏魯木齊房地產(chǎn)規(guī)模受限，同時(shí)也說明要達(dá)到內(nèi)地大城市的水平，差距十分大，武漢、西安、成都經(jīng)濟(jì)總量比烏魯木齊高的多，武漢、成都GDP已超1萬億，西安已達(dá)到近5500萬元，而烏魯木齊只有2510萬元。

10.人均購房面積較少

人均購房面積與多種因素相關(guān)，如外來購房人等。但烏魯木齊人均購房在下列5個(gè)城市中最低。

人均購房低，可以與外來購房人員數(shù)量、本地人購房意愿、購買能力、購買人群、房價(jià)水平、社會(huì)穩(wěn)定因素等多種因素相關(guān)，但人均購房面積低，不是一件好事。

總結(jié)：

綜上所述，綜上所述，除國家現(xiàn)有的宏觀政策影響外，在其他因素不變的情況下，烏魯木齊的房地產(chǎn)發(fā)展受到限制。

2008年4萬億貨幣刺激政策帶來的溢出效應(yīng)已在2013年消耗殆盡，全國房地產(chǎn)銷售達(dá)到峰值后，于2014年進(jìn)入自發(fā)式調(diào)整。烏魯木齊也不例外。

經(jīng)多輪政策刺激作用下，利率下行，首付比例下調(diào)，有利于購房者，因而對(duì)于急需住房者，的確是一個(gè)好消息。不過在人民幣資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整大趨勢(shì)下，短暫的房地產(chǎn)銷售回暖，并不能維持消費(fèi)者的購買熱情。短期看，這樣的政策調(diào)整具有擾動(dòng)作用，但中長期無法改變大趨勢(shì)。其實(shí)就短期而言，政策調(diào)整的效果也可能微乎其微。雖然增加了邊際購買者，但對(duì)消費(fèi)者決策并無太多實(shí)質(zhì)性利好。目前看首付比例下降，貸款額增加了，但未來還款壓力增大，如何權(quán)衡，這也需消費(fèi)者三思。能買的已經(jīng)買過了，不能買的可能依然無動(dòng)于衷。同時(shí)，銷售下降，開發(fā)過量，消費(fèi)已見頹勢(shì)，消費(fèi)動(dòng)能下降。不過在銷售可能回落情況下，短期房價(jià)仍然會(huì)保持溫和上漲趨勢(shì)，其主要原因是二三季度住房消費(fèi)需求集中釋放推動(dòng)了房價(jià)。8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格，同比平均價(jià)格從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，這是2014年9月份以來的首次轉(zhuǎn)正，其主要是一線城市新房和二手房價(jià)格同比都上漲且漲幅相對(duì)較大。另外一二線城市去庫存取得一定效果，房地產(chǎn)企業(yè)將在9月集中搶地，也可能支持房價(jià)溫和上漲。由于地價(jià)沒有下降，土地成本將會(huì)傳導(dǎo)到銷售價(jià)格，因而房價(jià)在短期將保持穩(wěn)定。

房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入一種弱平衡狀態(tài)。合理、平穩(wěn)或許是房地產(chǎn)市場未來的常態(tài)。經(jīng)濟(jì)下行所帶來的刺激持續(xù)加碼，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從中受益；相同的政策基于卻為不同市場策略的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來不同的業(yè)績表現(xiàn)；大企業(yè)的市場份額進(jìn)一步擴(kuò)大，行業(yè)門檻再度提升。

就烏魯木齊市而言，供應(yīng)上漲，成交由于開發(fā)商積極出貨和政策減免稅收政策的帶動(dòng)，使得整體市場短期成交量放大，但競爭加劇，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不利，面臨的困難比機(jī)遇更多，市場形式的把握愈發(fā)關(guān)鍵。

現(xiàn)階段，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入疲軟下滑期，實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭受全面萎縮。市場寬松已超過2009年最寬松之時(shí)，自2014年11月起截至目前，央行已5次降準(zhǔn)降息。市場預(yù)期15年年底前，央行還會(huì)有一次本年度的第五次的降準(zhǔn)降息。目前的貸款利息已降到歷史最低點(diǎn)，降低了購房成本和企業(yè)融資成本，促使行業(yè)整體加速走出調(diào)整。就外部環(huán)境而言，除了降低消費(fèi)者和企業(yè)的成本外，以降低購房門檻的二套首付比例、公積金最高額限提高、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓年限放寬，以及政府財(cái)政補(bǔ)貼契稅都為市場鋪平復(fù)蘇之路。新疆經(jīng)濟(jì)地位的提升已上升至國家戰(zhàn)略層面，區(qū)域能級(jí)提升為房地產(chǎn)行業(yè)奠定更加寬廣堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的多元化發(fā)展為城市經(jīng)濟(jì)帶來了新的增長點(diǎn)，也為地產(chǎn)行業(yè)長足發(fā)展創(chuàng)造了更加優(yōu)良的外部環(huán)境。但烏魯木齊房產(chǎn)市場仍然處于供大于求的狀況，大庫存對(duì)市場將有大的風(fēng)險(xiǎn)，未來價(jià)格仍有持續(xù)下滑趨勢(shì)。