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        關于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制研究

        2016-10-20 22:09:34趙斐
        關鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

        趙斐

        【摘要】控制房地產(chǎn)有利于我國經(jīng)濟的穩(wěn)定,從其前期成本控制下手能夠有效規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè),不僅能夠使經(jīng)濟健康發(fā)展,還能夠避免過高的利潤帶來的盲目投資,而且能夠有效保證房地產(chǎn)的產(chǎn)品質量,因此文章從前期項目成本、控制的必要性、存在的問題以及應該采取的措施出發(fā),簡要分析了房地產(chǎn)的前期項目成本控制。

        【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);前期項目; 成本控制

        合理控制房地產(chǎn)前期項目成本,對于整個房地產(chǎn)項目具有極大意義,立項決策、設計、招投標這三個階段是前期的重要內(nèi)容,成本控制亦是從這三個方面入手,加強決策機制的建設,合理編制設計任務書,是前期成本控制的重要途徑,通過對幾個階段的程序規(guī)范和嚴格管控,避免幕后運行所帶來的成本負荷,從而極大的節(jié)約成本并提升產(chǎn)品質量。

        一、房地產(chǎn)前期開發(fā)中的成本

        近年來,我國房地產(chǎn)領域可謂如日中天,市價居高不下,這一方面是由于市場需求,另一方面,與前期成本控制不當,造價過高也有一定關系,而房地產(chǎn)的造價與其前期規(guī)劃密不可分。房地產(chǎn)開發(fā)前期的主要成本由投資決策、規(guī)劃設計、招投標階段的成本共同組成,投資規(guī)模、定位以及財務策略的把控,決策的項目成本直接影響其盈利能力,施工設計圖與房地產(chǎn)的預計成本和后期損耗直接掛鉤,對整個項目的成本具有決定作用,而招投標階段是工程施工階段及后期實際所需的成本,是房地產(chǎn)項目成本的最終敲定,前期成本決定著后期成本,甚至整個項目成本,對于項目的市場定價具有至關重要的作用,必須將前期各階段中的成本消耗因素加以總結分析,并找出成本失控的原因,為前期成本規(guī)范提供研究方向。

        二、各階段成本控制存在的不足

        1.決策階段的成本控制。該階段本身所需成本較低,但決策對于項目的整體成本評估影響極大,因此成本控制尤為重要,投資報告對于項目成本把控不嚴,市場分析不透徹是決策階段的經(jīng)常性錯誤,也是成本失控的主要原因。對于成本評估的不重視、項目可行性研究不足、市場調(diào)查及定位不精確,決策的失誤所導致的資金浪費現(xiàn)象比比皆是,所規(guī)劃的市場前景晦暗、定位目標客戶缺乏數(shù)據(jù)支撐,加之執(zhí)行費用過高或過低,完全無法對后期開發(fā)施工做出指導,徒增成本。

        2.設計時成本管控意識薄弱。施工需要依靠設計圖,如果設計階段對于投資額、工期、質量等的設計不合理,會增加施工階段的成本,設計單位若只顧房地產(chǎn)開發(fā)商的要求,而忽略成本,在開發(fā)時則按照設計動工,那么必然導致整個工程出現(xiàn)大量不必要的消耗和浪費;設計方案缺乏經(jīng)濟適用性,方案與設計費之間的控制,對整個設計的質量與造價的平衡,均是設計階段的成本失控因素,而設計人員的素質與設計階段的造價控制也有著極大的關系,專業(yè)素質高的設計人員能夠極好的兼顧成本與效果。

        3.招標階段的控制紕漏。招投標本是為了控制造價,提升質量,但是由于其執(zhí)行過程的程序不正當,招投標未能起到預想作用。行政干預下的地方保護使得外來施工單位無法公平競爭,一些高質量、低造價的方案被拒之門外,而行政尋租現(xiàn)象亦使競標黑幕頻出,明標暗定、標底流出,報價遠高于實際需要,成本顯著增加;加之定標標準不科學,評標缺乏合理性,低價者中現(xiàn)象嚴重,這就導致一些企業(yè)惡意降低標價,中標后偷工減料,或者掛靠騙標等,這些都使招投標階段的成本控制近似于無。

        三、開發(fā)前期的成本控制要訣

        1.提升決策質量,合理選擇項目方案及區(qū)位。好的區(qū)位能夠極大的減少項目的土地成本和安裝成本,而一個優(yōu)秀的決策方案更是能夠在極大程度上節(jié)省項目成本。具體而言,要提升決策質量,需要對前期市場進行準確而科學的推測,分析其發(fā)展動向和環(huán)境,分析市場需求,合理預計客戶群并做出相應的開發(fā)方案,深度研究開發(fā)可行性。購地時考慮價格、地段等因素,全面控制成本,結合經(jīng)濟發(fā)展的大勢,抓住時機,在全面分析的基礎上果斷決策,減少投資的浪費和避免機遇的流失。

        2.科學設計方案,平衡建筑質量與成本。建筑及其結構的設計是房地產(chǎn)設計的主要項目,建筑設計方面,美觀舒適是其基本要求,但過分追求以至于成本無法滿足則不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。而建筑結構的設計是建筑的主體部分,必須要嚴格把控質量,一些建筑包裝設計盡善盡美,卻是虛有其表的豆腐工程,致使建筑安全受到威脅,因此,需對設計進行監(jiān)制,嚴格管理變更設計圖的行為,并就設計圖組織專家進行評估分析其可行性及所需造價,并合理控制設計費用。

        3.規(guī)范招標程序,嚴格審查投標文件及主體。招投標工程公開透明化,防止政府的地方保護和尋租,保證招標真正能夠選取到優(yōu)秀的施工團體和方案,實現(xiàn)造價與質量的最優(yōu)化配置,另外,對投標文件進行審核,分析其投標方案的合理性及可行性,分析其過程中的利益空間,避免僅僅依靠標價來決定中標方案,全面分析投標計劃書,保證招標標底的嚴密性,防止投標單位的惡意串標、投標。對投標主體的能力進行審核,避免掛靠所帶來的質量危機,同時也能防止后期惡意縮減成本。

        結語:

        相信通過文章的研究,能對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范和成本的合理控制有一定的積極意義,通過對前期的成本控制,實現(xiàn)項目質量與成本的合理調(diào)配,也希望筆者的淺見能夠吸引更多專家對于此問題的深思與研究,以此為廣大的住戶減少不必要的成本擔當,并最終實現(xiàn)對于資源的節(jié)約,促進社會的和諧。

        參考文獻:

        [1]于婕.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2013,(02).

        [2]左建祥.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制探析[J].企業(yè)研究,2012,(14).

        [3]柯寶紅,夏鑫. 房地產(chǎn)開發(fā)前期成本控制的研究[J].會計與審計,2011,(02).

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