馬科

【摘要】伴隨著我國改革開放的力度不斷加大和市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，使得我國房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，再加上國家對于房地產(chǎn)業(yè)不斷加大監(jiān)管力度，從而使房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)離暴利時代，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須真正提高自身的核心競爭力才能在市場立足，而成本控制則是新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，提高企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵手段之一。因此，本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制進(jìn)行了深入研究，目的在于更好的為房地產(chǎn)企業(yè)提供有益的理論和實(shí)踐參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；設(shè)計階段；成本控制

引言

伴隨著我國改革開放的力度不斷加大和市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，使得我國房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，再加上國家對于房地產(chǎn)業(yè)不斷加大監(jiān)管和調(diào)控力度；并且，隨著2016年房地產(chǎn)去庫存新政的穩(wěn)步實(shí)施，全國土地及房地產(chǎn)市場又呈現(xiàn)出一片火熱的景象，尤其是一、二線城市更是地王頻出。從而使房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)離暴利時代，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須真正提高自身的核心競爭力才能在市場立足，而成本控制則是新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，提高企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵手段之一。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中，需要經(jīng)歷項目決策、項目設(shè)計、項目實(shí)施、項目竣工交付和回訪保修等五個階段，而設(shè)計階段作為一個十分關(guān)鍵的決定性階段，在項目決策和項目施工之間起著承上啟下的重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)能否對項目設(shè)計成本進(jìn)行有效控制，已經(jīng)成為關(guān)乎房地產(chǎn)項目能否取得成功的關(guān)鍵點(diǎn)。因此，本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制進(jìn)行了深入研究，目的在于更好的為房地產(chǎn)企業(yè)提供有益的理論和實(shí)踐參考。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的概念

成本控制作為企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本計劃的關(guān)鍵手段，主要包括對成本的

事前、事中以及事后控制。成本控制是以原先確定的目標(biāo)成本為主要依據(jù)，對企業(yè)生產(chǎn)和銷售而產(chǎn)生的各種費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管理，從而達(dá)到降低企業(yè)成本、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的目的。

根據(jù)成本控制的概念，我們可以將房地產(chǎn)成本控制定義為：主要針對一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，在保證滿足項目合同要求的前提條件下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目整個實(shí)施過程中所發(fā)生的各種費(fèi)用，通過科學(xué)合理的協(xié)調(diào)和控制來實(shí)現(xiàn)預(yù)期的成本控制目標(biāo)，并且動態(tài)跟蹤以及時糾正偏差，從而盡可能的降低房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用的一種項目管理活動。應(yīng)該說，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是一個復(fù)雜且長期的動態(tài)管理過程，涉及到的單位、部門、工作人員以及工作內(nèi)容眾多，需要項目參建各方全員共同參與并綜合團(tuán)隊智慧，才有可能真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的目的。

二、設(shè)計階段對于房地產(chǎn)項目成本控制的重要意義

（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本風(fēng)險控制

由于國家對于房地產(chǎn)業(yè)不斷加大調(diào)控力度，從而使房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)離暴利時代，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地成本不斷攀升、銀行貸款不斷收縮的不利局面，再加上房地產(chǎn)行業(yè)恰恰是一個高度依賴資金的行業(yè)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)日益困難。面對這一不利局面，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過有效的項目成本控制來提高資金的使用效率，從而盡可能讓經(jīng)濟(jì)效益最大化，進(jìn)而不斷降低房地產(chǎn)企業(yè)自身的風(fēng)險；而項目設(shè)計階段作為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵階段，可以以最小的成本實(shí)現(xiàn)最大的控制效果，從而做到事半功倍。

（二）為房地產(chǎn)項目整體成本控制奠定基礎(chǔ)

在整個房地產(chǎn)項目實(shí)施過程中，各個不同階段都會產(chǎn)生相應(yīng)的成本，關(guān)系緊密且內(nèi)容復(fù)雜。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明：項目設(shè)計階級可以決定房地產(chǎn)項目后期75%左右的建造成本?？梢哉f，設(shè)計階段在項目決策和項目施工之間起著承上啟下的重要作用，因此，設(shè)計階段的成本控制是項目整體成本控制的基礎(chǔ)和保障，房地產(chǎn)企業(yè)能否對項目設(shè)計成本進(jìn)行有效控制，已經(jīng)成為關(guān)乎房地產(chǎn)項目整體成本控制能否取得成功的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。

（三）可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性競爭

伴隨著我國改革開放的力度不斷加大和市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，使得我國房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須真正提高自身的核心競爭力才能在市場立足，而成本控制則是新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，提高企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵手段之一。因此，通過不斷加強(qiáng)項目設(shè)計階段的成本控制不僅有利于強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識，而且可以改變當(dāng)前企業(yè)的市場競爭觀念，從而更好的遏制行業(yè)的惡性競爭，進(jìn)而有效促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的良性競爭，更能有效促進(jìn)整個房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制存在的主要問題

（一）存在“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象

目前，仍然有許多房地產(chǎn)企業(yè)在項目設(shè)計階段過于重視項目的技術(shù)問題，而對于項目設(shè)計的合理性和經(jīng)濟(jì)性未引起足夠重視，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目主要指標(biāo)被過分提高，如鋼筋含量以及混凝土含量，從而使得建筑成本不斷提高。與此同時，由于現(xiàn)行的設(shè)計收費(fèi)制度并沒有將項目設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性納入設(shè)計費(fèi)用考核的范圍之內(nèi)，從而導(dǎo)致設(shè)計人員對于設(shè)計過程中出現(xiàn)的浪費(fèi)現(xiàn)象不需要承擔(dān)任何相關(guān)責(zé)任，這也使得部分設(shè)計單位及人員缺乏成本控制意識，加上設(shè)計保守，對安全系數(shù)考慮過大，從而使額外增加工程造價的設(shè)計現(xiàn)象時有發(fā)生。

（二）房地產(chǎn)項目限額設(shè)計沒有落到實(shí)處

目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始逐漸推行限額設(shè)計，即根據(jù)項目設(shè)計任務(wù)書預(yù)先批準(zhǔn)的投資估算開展初步設(shè)計，并且根據(jù)初步設(shè)計的總概算造價控制施工圖設(shè)計，然后再按施工圖的預(yù)算做出相應(yīng)的決策。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)周期一般都較長，任何一個項目都會存在著不可預(yù)測的諸多風(fēng)險因素，進(jìn)而難免會發(fā)生工程設(shè)計變更的情況，從而導(dǎo)致工程成本難以得到有效控制。

（三）房地產(chǎn)項目設(shè)計招標(biāo)制度不夠合理

我國已經(jīng)逐漸將成本控制作為房地產(chǎn)項目設(shè)計招標(biāo)制度的重要參考標(biāo)準(zhǔn)之一，然而由于設(shè)計方案評審不夠透明，意見和結(jié)果沒有完全公開，再加上仍然沒有一個詳細(xì)的可操作性的成本控制評價指標(biāo)體系，從而使得設(shè)計招標(biāo)的結(jié)果仍然嚴(yán)重依賴于評委的能力和道德水平，不僅難以保證設(shè)計方案的優(yōu)化，而且也使設(shè)計概算成本指標(biāo)失去應(yīng)有的參考意義。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計周期不夠合理

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計而言，不僅需要確立一個合理的項目設(shè)計方案，而且還需要綜合考慮項目設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性和技術(shù)性之間的有機(jī)結(jié)合，這就需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行充分的論證和精準(zhǔn)的比較，這樣才有可能獲得一個具備經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)先進(jìn)性的項目設(shè)計方案，而這就需要具備足夠的設(shè)計時間作為基礎(chǔ)保障。然而，房地產(chǎn)企業(yè)出于資金時間成本及投資收益的考慮，加上各種主客觀因素，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其視作為一種簡單的勞作型工作，一味的壓縮設(shè)計周期，只求速成而沒有給予充分的時間，從而導(dǎo)致設(shè)計質(zhì)量和成本控制難以得到保障。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制的主要措施

（一）不斷完善設(shè)計招投標(biāo)制度擇優(yōu)選擇設(shè)計單位

應(yīng)該重視并不斷完善房地產(chǎn)項目設(shè)計招投標(biāo)制度，從中擇優(yōu)選擇合適的設(shè)計單位以及設(shè)計方案，是做好房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的第一步。為了不斷完善房地產(chǎn)項目設(shè)計招標(biāo)制度，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對項目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，對其功能和投資提出明確的要求，并編制出完整規(guī)范的設(shè)計項目招標(biāo)文件。其次，應(yīng)建立健全設(shè)計招標(biāo)評審指標(biāo)體系，完善評價機(jī)制，以更好的保證設(shè)計招標(biāo)工作的公平、公正。再次，在開始設(shè)計招標(biāo)前應(yīng)對意向投標(biāo)單位的資質(zhì)和信用等各方面開展相應(yīng)的考察與資格審查工作。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)綜合分析各個投標(biāo)單位的風(fēng)格、工藝以及布局規(guī)劃、技術(shù)經(jīng)濟(jì)性等綜合指標(biāo)，從中選擇出有利于項目發(fā)展和銷售的最優(yōu)設(shè)計方案；并應(yīng)在中標(biāo)之后應(yīng)召集各個部門專業(yè)技術(shù)人員共同對中標(biāo)方案進(jìn)行優(yōu)化，以期更好的提高設(shè)計方案的合理性和經(jīng)濟(jì)性。

（二）提高項目設(shè)計單位及人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任感

應(yīng)該從思想上明確項目設(shè)計單位及工作人員不僅僅只需要負(fù)責(zé)設(shè)計方案的技術(shù)指標(biāo)，同時也需要對設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)負(fù)責(zé)。設(shè)計單位及工作人員應(yīng)和成本控制人員密切合作，對設(shè)計的各個階段和環(huán)節(jié)開展成本對比分析，進(jìn)行技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果評價，并且始終不渝的堅持經(jīng)濟(jì)觀念，主動控制項目成本，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)化設(shè)計的目標(biāo)。與此同時，還應(yīng)該適當(dāng)引入項目設(shè)計優(yōu)獎劣罰的激勵制度，并寫入設(shè)計合同條款；即如果設(shè)計單位及工作人員在項目投資限額內(nèi)，在滿足合同的目標(biāo)的前提之下對設(shè)計方案進(jìn)行技術(shù)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)控制，從而達(dá)到節(jié)約成本的應(yīng)該給予一定的獎勵，反之如果超出的則需要進(jìn)行相應(yīng)的處罰，從而強(qiáng)化項目設(shè)計單位及工作人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任感。

（三）建立健全項目限額設(shè)計的管理體系

應(yīng)該積極將限額設(shè)計落到實(shí)處，同時不斷建立健全項目限額設(shè)計的管理體系。首先，應(yīng)將限額設(shè)計目標(biāo)進(jìn)行分解控制到各個專業(yè)，從而做到從初步設(shè)計到施工圖設(shè)計的每一個環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格準(zhǔn)確的認(rèn)證，進(jìn)而依照最優(yōu)原則選擇兼具經(jīng)濟(jì)性和技術(shù)性的設(shè)計方案，真正確保設(shè)計預(yù)算控制在投資限額之內(nèi)。其次，項目設(shè)計單位應(yīng)不斷完善自我約束機(jī)制，將成本控制指標(biāo)主動納入到項目設(shè)計成果的質(zhì)量體系之中，并制定出科學(xué)的規(guī)范制度，從而更好的落實(shí)限額設(shè)計以達(dá)到控制項目成本的目的。最后，應(yīng)在每一個建設(shè)環(huán)節(jié)的設(shè)計和選擇都應(yīng)開展多種設(shè)計方案的對比和分析，從中選擇出技術(shù)先進(jìn)且經(jīng)濟(jì)合理的最佳設(shè)計方案。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)項目設(shè)計交底與圖紙會審工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視并加強(qiáng)項目設(shè)計交底與圖紙會審工作，盡可能將工程變更的發(fā)生控制在項目施工之前。應(yīng)該邀請具備較高水平的專業(yè)審圖公司或工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)專家，開展嚴(yán)格的圖紙會審工作，對施工圖紙技術(shù)上的合理性、成本上的經(jīng)濟(jì)性以及施工上的可行性進(jìn)行嚴(yán)格的審核，從各個專業(yè)角度對項目設(shè)計圖紙進(jìn)行全面的會審，從而不斷提高設(shè)計質(zhì)量，盡可能避免因?yàn)楦鞣N主客觀因素而給項目施工帶來負(fù)面影響而造成經(jīng)濟(jì)損失。同時，要求設(shè)計單位對其設(shè)計意圖、技術(shù)工藝難點(diǎn)、施工注意要點(diǎn)進(jìn)行全面細(xì)致的交底，解除施工技術(shù)疑惑。

（五）嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項目施工過程中的設(shè)計變更

在完成房地產(chǎn)項目設(shè)計圖紙會審工作之后，應(yīng)該加強(qiáng)施工現(xiàn)場的配合工作，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項目施工的設(shè)計變更。雖然，在房地產(chǎn)項目施工過程中由于各種主客觀因素會導(dǎo)致突發(fā)情況較多，但仍然需要嚴(yán)格控制設(shè)計變更，建立健全起嚴(yán)格的設(shè)計變更審批審核制度，從而更好的保證投資限額不會被輕易突破。同時，應(yīng)該要求設(shè)計人員全面細(xì)致的考慮每一個環(huán)節(jié)，并盡可能的進(jìn)駐施工現(xiàn)場，根據(jù)施工現(xiàn)場情況不斷優(yōu)化設(shè)計方案，進(jìn)行設(shè)計工作的動態(tài)管理，從而盡最大限度的減少或降低設(shè)計變更的比例，使工程造價得以有效控制。

五、結(jié)語

成本控制是新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，提高企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵手段之一。項目設(shè)計階段作為一個十分關(guān)鍵的決定性階段，在項目決策和項目施工之間起著承上啟下的重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)能否在設(shè)計階段對項目成本進(jìn)行有效控制，已經(jīng)成為關(guān)乎房地產(chǎn)項目能否取得成功的關(guān)鍵點(diǎn)。應(yīng)該說，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是一個復(fù)雜且長期的動態(tài)管理過程，涉及到的部門、工作人員以及工作內(nèi)容眾多，需要全員共同參與并綜合團(tuán)隊智慧，運(yùn)用科學(xué)的方法不斷完善管理的措施和手段，才有可能最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本有效控制的目的。

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