張可云

進(jìn)入10月份以來，全國21座城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，計(jì)劃通過限購、限貸和增加土地供給等地方性措施遏制房?jī)r(jià)過快上漲。

從區(qū)域分布來看，新公布樓市政策的21個(gè)城市有19個(gè)在中東部地區(qū)，意味著調(diào)控重點(diǎn)放在沿海經(jīng)濟(jì)帶、京廣經(jīng)濟(jì)帶與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上，并未涉及經(jīng)濟(jì)下滑問題較突出的老工業(yè)基地與資源型城市，且中央政府并沒有出臺(tái)具體條文。應(yīng)當(dāng)肯定，這是房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控的一個(gè)進(jìn)步。但此輪調(diào)控與之前歷輪房地產(chǎn)調(diào)控相比有一個(gè)共同點(diǎn)，即以房?jī)r(jià)下降為主要目標(biāo)，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局注意不夠，尤其是前段時(shí)間受到不少國內(nèi)外媒體關(guān)注的“鬼城”“空城”問題。

事實(shí)上，在一些房?jī)r(jià)過高的城市，既存在高房?jī)r(jià)地區(qū)，也存在人氣不旺的“空城”；在一些老工業(yè)基地城市，還存在“鬼城”。當(dāng)然，“空城”與“鬼城”是有明顯區(qū)別的：空城是新建的人氣不旺的城市或城區(qū)，而鬼城是曾經(jīng)高度發(fā)達(dá)但由于經(jīng)濟(jì)蕭條而人去樓空的城市；空城是年青城市存在的問題，而鬼城是老年城市的突出問題。一些媒體混淆“鬼城”與“空城”，過分渲染中國的“鬼城”問題，有別有用心之嫌。將樓市調(diào)控與治理“空城”與“鬼城”問題結(jié)合起來，才能促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

對(duì)于既有高房?jī)r(jià)區(qū)又有空城區(qū)的城市，應(yīng)該合理引導(dǎo)人口在城市內(nèi)不同地區(qū)重新布局，采取調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局的方式誘使高房?jī)r(jià)地區(qū)的人口向“空城”地區(qū)流動(dòng)，以取得“一石二鳥”的效果：既保持了房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，又解決了“空城”問題。

對(duì)于目前房?jī)r(jià)居高的城市，也要提前預(yù)防“鬼城”的出現(xiàn)。根據(jù)城市發(fā)展的一般規(guī)律，任何城市發(fā)展到一定程度后，若不注意產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整，都有可能陷入“鬼城”的泥潭，發(fā)達(dá)城市都應(yīng)該提防這種老化問題。“鬼城”的出現(xiàn)前兆是房?jī)r(jià)塌方式下跌。發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)調(diào)控宜與功能疏解、結(jié)構(gòu)調(diào)整與人口再布局結(jié)合起來，才能既保證房?jī)r(jià)不過快上漲，又能保持城市發(fā)展活力?？桃獯驂悍?jī)r(jià)或大規(guī)模建設(shè)低價(jià)房區(qū)，有可能誘發(fā)中上收入階層逃離，形成“鬼城”。

對(duì)于目前缺乏發(fā)展活力或經(jīng)濟(jì)已經(jīng)陷入困境的城市，不能跟風(fēng)進(jìn)行打壓房?jī)r(jià)的調(diào)控。這類城市的關(guān)鍵在于聚人氣而非限制房?jī)r(jià)。

對(duì)于房?jī)r(jià)低迷與高房?jī)r(jià)地區(qū)并存的省級(jí)行政區(qū)，可通過省級(jí)政府政策誘導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)在省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)重新配置，以達(dá)到既均衡地區(qū)發(fā)展又抑制房?jī)r(jià)過快上漲的目的。

總之，此輪地方政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控與之前的調(diào)控相比有明顯改進(jìn)，但樓市調(diào)控政策應(yīng)該與解決或預(yù)防“鬼城”“空城”問題緊密結(jié)合，以促進(jìn)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以免出現(xiàn)跟風(fēng)或一刀切。▲

（作者是中國人民大學(xué)區(qū)域與城市經(jīng)濟(jì)研究所教授）