江立夫

摘 要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房屋建筑越來越多。在實(shí)際生活中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)量中預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)面積存在差異的現(xiàn)象，而這些差異極導(dǎo)致矛盾和糾紛的出現(xiàn)。本文分析了房產(chǎn)預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積二者存在差異的原因，并提出減少二者差異的措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量；預(yù)測(cè)；實(shí)測(cè)；面積；差異

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代社會(huì)房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，建筑面積作為計(jì)算房產(chǎn)的基礎(chǔ)性指標(biāo)，就成為購(gòu)房者最為關(guān)注的核心問題。

一、房產(chǎn)預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積二者存在差異的原因分析

（一）圖紙變更及數(shù)據(jù)采集所產(chǎn)生的差異

圖紙變更是房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積出現(xiàn)差異的重要原因。房地產(chǎn)進(jìn)行面積規(guī)劃時(shí)主要通過施工圖紙完成，在確認(rèn)公用面積及采集數(shù)據(jù)方面均缺乏直觀感受與認(rèn)識(shí)，致使實(shí)際操作中可能不適用。此外，房屋設(shè)計(jì)較為復(fù)雜與多樣，后期部分?jǐn)?shù)據(jù)均是經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際測(cè)量來完成。房屋建設(shè)過程中因某些原因?qū)е路康禺a(chǎn)開發(fā)商需變更圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，如此便導(dǎo)致實(shí)際測(cè)量面積與預(yù)測(cè)面積出現(xiàn)差異。

（二）技術(shù)原因所產(chǎn)生的差異

當(dāng)前房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)測(cè)繪單位水平存在一定差距，而相關(guān)法律也存在相互矛盾之處，使得房屋測(cè)量過程中對(duì)質(zhì)量重視不足，且未能按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)量，再加之設(shè)備儀器較為落后，進(jìn)而導(dǎo)致預(yù)測(cè)面積和實(shí)際測(cè)繪面積存在差異。此外，相關(guān)法規(guī)政策尚不夠完善，技術(shù)水平尚不能與現(xiàn)代化建筑的建設(shè)速度相適應(yīng)。而且，部分特殊建筑其建筑面積缺乏相應(yīng)技術(shù)支持，進(jìn)而在一定程度上導(dǎo)致房屋實(shí)際測(cè)量面積與預(yù)測(cè)面積二者之間存在差異。

（三）施工過程所產(chǎn)生的差異

由于施工過程中的種種原因，比如，有時(shí)未完全按照?qǐng)D紙進(jìn)行施工、施工中放樣誤差嚴(yán)重等均可能導(dǎo)致房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)際測(cè)量面積二者之間出現(xiàn)差異。

（四）竣工后公用空間變更

為滿足居民生活需要，每棟建筑內(nèi)通常會(huì)設(shè)定一定公用空間，比如，消防室、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)房、地下室、公用設(shè)備房等公用場(chǎng)所。若上述公用空間在設(shè)計(jì)或施工時(shí)發(fā)生變更，則使得分?jǐn)偯娣e被擴(kuò)大或縮小，進(jìn)而造成預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積產(chǎn)生差異。

二、減少房屋預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積差異的措施

（一）統(tǒng)一房屋面積計(jì)算原則

消除差異是實(shí)現(xiàn)房屋實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積二者間的差異最根本的辦法。為房產(chǎn)與規(guī)劃部門實(shí)施統(tǒng)一的房屋面積計(jì)算規(guī)則。因涉及到房屋權(quán)屬的認(rèn)定、開發(fā)商及房地產(chǎn)管理和登記機(jī)構(gòu)實(shí)際需求，故房屋測(cè)繪面積須精確至各分戶室。為確保所有住戶合法權(quán)益得到保障，真正做到公正、公平、公開及機(jī)構(gòu)專業(yè)性，房屋測(cè)繪在面積測(cè)算精度與分?jǐn)偤侠硇赃@兩方而均更具科。

（二）做好陽(yáng)臺(tái)實(shí)測(cè)尺寸的準(zhǔn)確計(jì)算

陽(yáng)臺(tái)泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、與房屋相連可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施，根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽(yáng)臺(tái)和封閉陽(yáng)臺(tái)。對(duì)陽(yáng)臺(tái)的處理，往往很多人會(huì)直接按照地板的水平投影面積進(jìn)行面積測(cè)量，這樣做是錯(cuò)誤的，應(yīng)該以其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積為準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算全部的建筑面積，不封閉陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。但是對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)是以設(shè)計(jì)文件或其他批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)還是以現(xiàn)狀封閉為準(zhǔn)，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中并沒有明確的指出。在實(shí)際操作中陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半與否應(yīng)以現(xiàn)狀與規(guī)劃相結(jié)合，如果陽(yáng)臺(tái)規(guī)劃未封閉現(xiàn)狀封閉應(yīng)按規(guī)劃未封閉處理計(jì)算一半面積，如果規(guī)劃封閉現(xiàn)狀未封閉應(yīng)按現(xiàn)狀未封閉處理計(jì)算一半面積。

（三）做好虛擬分割的產(chǎn)權(quán)測(cè)繪

虛擬分割一般是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將大型商場(chǎng)或辦公用房以明確的界址形式分割成小型單元進(jìn)行出售。每個(gè)單元沒有實(shí)體圍護(hù)而是以界定的形式進(jìn)行分割和圍合成一個(gè)特定的空間，每個(gè)單元可以獨(dú)立使用并擁有唯一編號(hào)。虛擬分割的小型單元符合《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)要求：權(quán)利人依法對(duì)特定的物有直接支配和安排它的權(quán)利，也符合《房屋登記辦法》第10條規(guī)定房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)的房屋或者特定空間。那么在實(shí)際測(cè)繪中可以按照現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的每個(gè)單元的四至界定進(jìn)行測(cè)量和面積測(cè)算并以虛線表示。

（四）建立一支高素質(zhì)的測(cè)量隊(duì)伍

測(cè)繪工作是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)、難度較大的工作，不僅僅需要掌握建筑設(shè)計(jì)的知識(shí)以對(duì)建筑圖紙中相關(guān)設(shè)計(jì)有較深的了解，還要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)管理以及建設(shè)項(xiàng)目審批的知識(shí)有一定的了解。測(cè)量工作人員是房屋測(cè)量工作的直接參與者，對(duì)測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性有著至關(guān)重要的影響，因此需要不斷提高測(cè)量工作人員的測(cè)量水平，建立一支高素質(zhì)的測(cè)量隊(duì)伍，為測(cè)量工作的開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。首先，要加強(qiáng)對(duì)測(cè)量工作人員的培訓(xùn)，提高其專業(yè)水平和業(yè)務(wù)熟練程度，保證測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性以及測(cè)量工作的高效率，促進(jìn)測(cè)繪工作的順利開展。其次，要加強(qiáng)測(cè)量工作人員的職業(yè)道德教育，提高責(zé)任意識(shí)，認(rèn)清測(cè)量工作的重要性，加強(qiáng)與購(gòu)房者、開發(fā)商以及自身利益之間的認(rèn)識(shí)，真正的做到以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對(duì)待工作，不做違法亂紀(jì)的事情，切不可為了一己私利篡改測(cè)量結(jié)果。此外，對(duì)測(cè)量工作人員的管理離不開嚴(yán)格的制度，因此房地產(chǎn)行業(yè)要建立內(nèi)部管理制度，完善激勵(lì)機(jī)制，將測(cè)量的準(zhǔn)確度與工作人員的利益掛鉤，明確責(zé)任，進(jìn)而提高測(cè)量工作的準(zhǔn)確性，減少因?yàn)闇y(cè)量誤差引起的糾紛問題。

三、結(jié)束語

總而言之，由于當(dāng)前房屋測(cè)繪單位、測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)等存在一定差異，故房屋實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積存在差異在所難免。但相關(guān)部門通過相關(guān)措施有助于縮小房屋預(yù)測(cè)面積同實(shí)測(cè)面積二者之間的差異，進(jìn)而有效減少購(gòu)房糾紛，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

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