王 迎，陳立文，劉廣平，尹志軍

（河北工業(yè)大學 經濟管理學院，天津 300401，E-mail：wangyingxixi@126.com）

WANG Ying，CHEN Li-wen，LIU Guang-ping，YIN Zhi-jun

（School of Economics and Management，Hebei University of Technology，Tianjin 300401，China，E-mail：wangyingxixi@126.com）

保障性住房建設規(guī)模測度研究
——以河北省為例

王 迎，陳立文，劉廣平，尹志軍

（河北工業(yè)大學 經濟管理學院，天津 300401，E-mail：wangyingxixi@126.com）

保障性住房建設規(guī)模測度的準確性直接影響著保障性住房體系的可持續(xù)發(fā)展。以河北省為例，通過分析商品房價格及各類保障性住房家庭年還款額，建立規(guī)模測度模型，得到各類保障性住房對應的城鎮(zhèn)居民家庭收入線，在此基礎上，結合居民家庭年收入的變化，計算得到各類保障性住房建設比例及規(guī)模。分析結果表明，河北省保障房建設政策趨勢與理論測算的結論相符，建設規(guī)模逐年遞減。該測算方法能更為準確地測算得到現階段各類保障性住房建設的合理比例及規(guī)模，為政府在住房保障體系的建設方面提供理論參考。

保障性住房；建設比例；住房規(guī)模；住房保障收入線

WANG Ying，CHEN Li-wen，LIU Guang-ping，YIN Zhi-jun

（School of Economics and Management，Hebei University of Technology，Tianjin 300401，China，E-mail：wangyingxixi@126.com）

保障性住房建設是政府為解決人民基本住房問題的一項重要舉措，是保障和改善人民生活的重大事項，該政策的合理施行對促進社會公平與和諧有著非常重要的意義，同時也意味著對保障性住房建設規(guī)模測度準確性的要求較高。其中，各類保障房的建設比例劃分是保障性住房體系中的一個關鍵環(huán)節(jié)[1]?？茖W地劃分保障房的建設比例與規(guī)模，不僅可以合理地解決住房保障的覆蓋面問題，而且有助于政府制定公平、合理的住房保障標準以及保障規(guī)模[2]。由于不同地區(qū)的社會發(fā)展和經濟水平不同，可以視情況建立各地區(qū)多元化的、針對不同層次困難群體的住房保障體系。然而，現有研究在對保障房建設比例與建設規(guī)模進行測算時，存在測算方法不妥和測算程序不科學等方面的缺點。

保障性住房具有不同于一般商品房的特征，是具有保障功能的住房[3]。一般來說，保障性住房由廉租房、公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品房幾類構成。由于不同地域的經濟水平和發(fā)展程度不同，保障性住房的建設比例與規(guī)模應與之相匹配。如果保障性住房的建設比例與規(guī)模過大，則會對政府的財政經濟造成較大負擔，進而阻礙當地的經濟增長與社會發(fā)展；反之過小，就會影響住房保障制度的公平，進而影響保障性住房的可持續(xù)發(fā)展與社會和諧[4]。

近年來，國內外關于保障房建設問題的研究取得了一定成果。Lowry將著名住房過濾理論引入到住房市場領域中以分析其價值變動過程。Quigley等在研究中提出，保障房政策的制定必須以市場規(guī)律為基礎，提出住房在家庭支出中占比最大，住房政策將對每一個家庭產生影響，協調住房分配中的公平問題才會提高住房配置效率。國內學術界關于住房保障問題的研究起步相對較晚，研究的重點主要在于其社會福利效應和住房保障水平等方面[5]。在保障效應方面，李夢玄等[6]通過建立指標體系，測算了居民入住保障房社區(qū)前后福利水平的變化程度；唐文進等[7]對我國“十二五”期間保障性住房建設的經濟效應進行了相關研究。從保障房供求均衡的角度；張肇宇等[8]基于住房支付能力衡量保障性住房的供求均衡問題。但是，關于保障房實際建設過程中不同類型保障房供給比例及建設規(guī)模的研究相對較少，這給保障房建設帶來了一定困擾。本文構建了建設保障房規(guī)模測度的分析框架，并以河北省為例，應用回歸分析的方法從定量角度測算了廉租房、公共租賃住房、經濟適用房和限價商品房四類保障房的保障比例及建設規(guī)模。

1　城鎮(zhèn)居民住房保障家庭收入保障線確定

1.1各類保障房的單套建筑面積標準的確定

保障房單套面積標準的確定，不僅要與特定地區(qū)的經濟發(fā)展目標、政府財政能力相適應，還要符合家庭的平均居住水平和住房支付能力。這個面積標準需滿足家庭基本生活需求，同時，也必須在家庭和政府的承受范圍之內。根據河北省 2011年發(fā)布的《河北省城鎮(zhèn)保障性安居工程“十二五”規(guī)劃（2011～2015年）》的相關內容，各類保障性住房單套建筑面積標準如表1所示。

表1　河北省保障性住房單套建筑面積（m2）

1.2住房保障收入標準的確定

對于一般的城鎮(zhèn)居民家庭來說，在購置住房時，資金一般分為首付款和貸款兩部分。因此，衡量一個家庭的住房支付能力時也要從這兩方面進行考慮：由家庭凈資產來衡量支付住房首付款的能力，由家庭年收入來衡量貸款償還時月還款額或年還款額的能力。不過現階段我國尚未建立收入申報制，家庭凈資產方面的數據還無法獲得。因此，本文以家庭年收入為基礎對住房保障收入標準進行測算，通過計算購買不同類型、不同面積標準下保障房的年還款額，除以一定的住房消費支出比例，得到家庭購房年支出的下限，即住房保障收入線=年還款額/住房消費支出比例。如果一個家庭的實際年收入在該收入線以上，則說明該家庭能夠獨立支付住房費用；反之，則應該被納入保障范疇。

1.2.1城鎮(zhèn)商品房均價預測

為了合理地計算出收入標準的劃分情況，準確預測住房價格均價是首先要確定的?？紤]到保障房的特殊性，衡量標準的住房價格均價要結合河北省實際情況。各類保障房建設方案的制定，都是以該地區(qū)商品房的銷售價格為依據提出的。根據規(guī)定，限價商品房的實際銷售價格由政府規(guī)定，其價格應為當地同類商品住房價格的 75%～80%。因此，本文中取限價房價格為普通商品房價格的 80%。由2014年《河北省經濟年鑒》的數據，河北省2003～2013年的商品房銷售價格如表2所示。

表2　2003～2013年河北省城鎮(zhèn)商品房銷售價（元/ m2）

根據表2中的數據，利用曲線回歸分析的方法對其進行分析研究。利用 Matlab軟件中的 Curve Fitting工具包對2003～2013年河北省城鎮(zhèn)商品房銷售價格進行回歸分析，通過對比，最終選擇的回歸方程為：

式中，I代表商品房銷售價格；T代表時序。

回歸方程的相關指數R2=0.998，表明其擬合程度較高，能夠表征原始數據樣本的變化趨勢。利用得到的回歸方程對2014～2020年河北省城鎮(zhèn)商品房銷售價格進行測算，結果如表3所示。

表3　河北省城鎮(zhèn)住房銷售價格預測（元/ m2）

由表3的預測數據可以看出，未來幾年商品房價格仍呈上升趨勢，這一方面反映了房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，同時也是我國經濟增長一個重要體現。1.2.2 各類保障性住房家庭年還款額

在房屋使用年限為 50年的前提下，計算不同類型的保障房每月還款額。根據現行住房貸款利率的規(guī)定：1～3年年利率為 5.5%，3～5年年利率為5.5%，5年以上年利率為5.65%（此數據為商業(yè)銀行2015年5月5日公布的利率，利率的變動將導致結果的不同）。同時，假設在研究的時間區(qū)間內住房貸款利率不變。在現行的房貸政策中，對于第一套住房可享受利率優(yōu)惠，故本文計算時按7折的利率優(yōu)惠進行計算。即實際年利率為3.96%，月利率為0.3296%。按揭償還貸款年限確定為20年，則貸款期數為240期。購買保障性住房首付30%，同時貸款按月償還，采用等額本息還款的方式。

按貸款總額=單套住房總價×貸款成數，銀行貸款月還款額可按式（1）計算：

式中，M代表月還款額；L代表貸款總額；i代表商業(yè)銀行住房貸款月利率；n代表貸款期數。由此，年還款額Y=M×12。

按式（1）分別計算出 2015～2020年廉租房住房貸款情況如表4所示。

表4　2015～2020年住房貸款情況（元）

1.2.3住房保障收入線的確定

根據國際經驗，如果一個家庭的住房消費支出大于其總收入的30%，則該家庭可視為住房保障對象，由此，本文中的住房消費支出比例定為家庭總收入的30%。在此基礎上，能夠計算得到住房保障對象的收入標準為：

式中，Is為住房保障收入線；Y表示住房年還款額；R表示住房消費支出比例。進而可以計算出2015～2020年不同類型保障性住房的家庭年收入保障線如表5所示。

2　城鎮(zhèn)居民家庭保障比例及規(guī)模的確定

根據上述確定的不同層次住房保障對象的收入和面積標準，計算相應標準下需要住房保障家庭占家庭總數的比例。

2.1城鎮(zhèn)居民家庭年收入預測

根據2006～2013年《河北省經濟年鑒》公布的數據，2005～2012年河北省不同收入水平的城鎮(zhèn)居民家庭的收入情況如表6所示?？紤]到居民城鎮(zhèn)住房需求層次不同，在計算不同的收入線水平劃分時，利用統(tǒng)計分組法來進行家庭年收入這一指標的層級劃分。由于 2013年開始河北省城鎮(zhèn)居民家庭收入分類方法發(fā)生變化，故本文 2013年的數據采用預測數據。

利用Matlab軟件中的Curve Fitting工具包對表6中的數據進行回歸分析，并應用所得的回歸方程對2013～2020年河北省城鎮(zhèn)居民家庭年可支配收入進行預測，結果如表7所示。

表5　2015～2020年不同面積標準的保障房對應的城鎮(zhèn)居民家庭收入線（元）

表6　2005～2012年城鎮(zhèn)居民家庭年可支配收入（元）

表7　2013～2020年城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入預測值（元）

2.2城鎮(zhèn)居民家庭保障比例預測

假定河北省城鎮(zhèn)家庭年收入在各等級區(qū)間是均勻分布的，且家庭收入七分法中的收入值為各區(qū)間的均值。由此，住房保障家庭比例計算如下：

式中，K為城鎮(zhèn)居民需要住房保障的家庭戶數比例；ri為城鎮(zhèn)居民分類家庭年收入線區(qū)間比例，i=1，2，…，7；Is為鎮(zhèn)居民住房保障家庭收入保障線；Ii為城鎮(zhèn)居民分類家庭年收入線，i=1，2，…，7。

結合表5等相關數據，采用區(qū)間百分比計算法（如面積為55m2的公租房的保障比例為55m2面積的住房保障比例與45m2面積的住房保障比例之差）計算得到2015～2020年河北省城鎮(zhèn)居民家庭各類保障性住房的保障比例，如表8所示。

表8　2015～2020年城鎮(zhèn)居民家庭保障房的保障比例（%）

通過對不同類型保障房的保障比例進行測算分析，可以看出，公租房和廉租房需保障的家庭比例大于經適房和限價房。同時，2015～2020年不同類型保障房的保障比例雖呈增加趨勢，但波動浮動很小。這一結論也為城鎮(zhèn)保障房建設的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎。

2.3河北省各類保障房新增規(guī)模計算

（1）預測城鎮(zhèn)家庭戶數。根據《中國統(tǒng)計年鑒》的數據整理得到2005～2013年河北省城鎮(zhèn)家庭戶數，如表9所示。

表9　2005～2013年河北省城鎮(zhèn)家庭戶數（萬戶）

根據表9的數據，利用Matlab軟件中的Curve Fitting工具包對2005～2013年河北省城鎮(zhèn)家庭戶數進行回歸分析，選取的回歸方程為：

回歸方程的相關指數R2=0.981，表明其擬合程度較高，能夠表征原始數據樣本的變化趨勢。利用得到的回歸方程對2014～2020年河北省城鎮(zhèn)家庭戶數進行測算，結果如表10所示。

表10　2014～2020年河北省城鎮(zhèn)家庭戶數（萬戶）

由表 10的預測數據可以看出，從 2014年的1092.20萬戶增長到2020年的1241.70萬戶，增長率為13.7%，幅度較大，表明未來幾年內河北省城鎮(zhèn)家庭戶數增長得較為迅速。從社會發(fā)展的角度分析，新增的城鎮(zhèn)家庭多為本地市民、外來務工定居人員、大學畢業(yè)生等中低收入群體，與此同時，家庭戶數的快速增長將導致居民的住房供應量不足。因此，需要增加社會保障性住房的供給量，擴大保障性住房的建設范圍。

（2）河北省各類保障房的新增規(guī)模的測算。結合上文計算得到的河北省各類保障性住房的保障比例（見表8），以及預測得到的2014～2020年河北省城鎮(zhèn)家庭戶數（見表10），可以根據式（4）計算得出2015～2020年河北省各類保障房的新增規(guī)模，式中，H為城鎮(zhèn)居民保障房的新增保障量，R為住房保障比例，P為該年城鎮(zhèn)家庭總戶數減去上一年城鎮(zhèn)家庭總戶數，A為保障面積標準，計算結果如表11所示。

由表11可以看出，在2015～2020年期間，隨著城鎮(zhèn)家庭數和住房保障比例的增長，河北省各類保障性住房的需求量也持續(xù)穩(wěn)步增加。根據預測數據，2015～2020年河北省保障性住房的總需求量為3788.43萬m2，其中，廉租房、公租房、經適房、限價房的需求量分別為1021.54萬m2，1110.18萬m2，1051.84萬m2，604.87萬m2。可以看出，保障性住房的總需求量中，公租房所占比例最大，限價房所占比例最小。因此，政府可以根據各類保障性住房的分配比例繼續(xù)加大保障性住房的建設力度，擴大住房保障范圍。

表11　2015～2020年各類保障性住房新增規(guī)模

3　建議

（1）河北省保障性住房建設規(guī)模的預測測度要有較強的針對性和實效性，省政府可以根據本地區(qū)的經濟條件綜合考慮，適當給予政策協調，進一步完善該地區(qū)的住房保障制度。因此，未來幾年，河北省政府可進一步推動保障房建設改革，保證中低收入人群的正常住房需求。

（2）對于各類不同類型的保障性住房，其建設比例以及規(guī)模應有不同。鑒于公租房建設更符合河北省省情的發(fā)展，順應中低收入家庭的需求，應加大其激勵機制以及建設力度。對于其他各類保障房，河北省政府應適當縮小建設指標。

（3）河北省可繼續(xù)深化改革，在國家政策的指導下，完善各類保障房的供給類型，建立以公租房為主的建設體系。同時，為了更好地提高供給效率，政府應建立長有效的供給及激勵機制，鼓勵企業(yè)對生產、服務等體系的運營效率做進一步改進。

4　結語

本文通過住房保障收入線的測定方法，分析商品房價格及各類保障性住房家庭年還款額，結合各類保障性住房對應的居民家庭收入線，最終得到各類保障性住房建設比例及規(guī)模。研究結果表明，廉租房、公租房、經濟適用房、限價房的新增建設規(guī)模呈遞減趨勢，符合保障性住房建設的可持續(xù)性。其中，經濟適用房的新增建設規(guī)模相對其他保障房建設規(guī)模為最低；公租房的建設規(guī)模為最高。研究成果證實：河北省保障房建設政策的制定與理論測算的結論相符，建設規(guī)模逐年遞減；河北省的建設規(guī)劃是合理且符合保障性住房可持續(xù)發(fā)展要求的，河北省應大力建設公租房，同時輔助建設廉租房以及小面積的經濟適用房。對于測度結果顯示的建設規(guī)模較小的對應類型保障房，可以適當減少相應供應，同時縮小其建設范圍。

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Research on the Constructing Scale of Indemnificatory Housing——A Case Study of Hebei Province

The accuracy of measuring affordable housing construction scale has a direct impact on the construction of housing guarantee system. Through the analysis of the actual expenditure of residents，a reasonable housing guarantee income line is determined. This is a case study of Hebei Province that analyses the constructing proportion and scale of indemnificatory housing with the determination methods of housing guarantee income line. The result shows that in Hebei Province，the trend of construction policy on the indemnificatory housing is correspondent with theoretical calculation result. The calculation method can accurately estimate the constructing proportion and scale of indemnificatory housing. Calculating all types of housing construction reasonable proportion and scale can provide a theoretical reference for the construction of housing security system and can be conducive to the sustainable development of affordable housing. This paper provides a theoretical reference for the construction of the housing security system and contributes to the sustainable development of affordable housing.

indemnificatory housing；constructing proportion；housing scale；housing guaranteed income line

F299.23

A

1674-8859（2016）02-055-05 DOI:10.13991/j.cnki.jem.2016.02.011

王 迎（1990-），女，碩士研究生，研究方向：技術經濟及管理；

陳立文（1964-），男，博士，教授，研究方向：項目管理與風險控制，技術經濟與投資決策；

劉廣平（1981-），男，博士，副教授，研究方向：房地產經濟，項目管理與風險控制；

尹志軍（1977-），男，博士，副教授，研究方向：項目管理與風險控制。

2015-12-23．

國家社會科學基金項目（14BJY060）；

河北省社會科學基金項目（HB15GL107）；

河北省社會科學基金項目（HB15GL113）．