傅達舉

市民張三因某種原因放棄登記在自己名下的房屋所有權(quán)，持放棄房屋所有權(quán)聲明、載有房屋所有權(quán)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書等材料申請注銷登記。登記人員受理后認為，放棄所有權(quán)，并不等于此房屋沒有所有權(quán)，如果辦理了注銷登記，則房屋的所有權(quán)消滅。按《民事訴訟法》第一百九十二條規(guī)定，權(quán)利人放棄了所有權(quán)，該房屋在被人民法院認定為無主財產(chǎn)后，收歸國家或者集體所有。換言之，注銷登記后，張三的房屋所有權(quán)消滅，而房屋又被人民法院判決收歸國家所有，則房屋無法登記到代國家取得所有權(quán)的國家組織名下。試問：張三放棄房屋所有權(quán)該適用什么登記類型？

有觀點認為：只要權(quán)利人有放棄的意愿，被其放棄所有權(quán)的房屋是否還需要法院判決確認歸屬，則不一定?？梢栽趯崉?wù)中通過轉(zhuǎn)移申請和詢問告知的方式，告知原產(chǎn)權(quán)人，其放棄所有權(quán)后，所有權(quán)會依法轉(zhuǎn)移給國家組織或者集體經(jīng)濟組織。放棄所有權(quán)的登記，應(yīng)當是一個特殊的轉(zhuǎn)移登記，是一個可以由承受所有權(quán)的國家組織或者集體經(jīng)濟組織單獨申請的轉(zhuǎn)移登記。所以無論是從法律后果上，還是從申請程序上，又或者是從登記簿的連續(xù)性上來看，權(quán)利人作出放棄的意思表示后，由代國家取得所有權(quán)的組織申請轉(zhuǎn)移登記是最恰當和合適的。但筆者不支持此觀點。

一、權(quán)利人放棄房屋所有權(quán)應(yīng)當適用注銷登記

權(quán)利人放棄所有權(quán)，是不動產(chǎn)物權(quán)消滅的原因，這是民法理論上的通說。在法律規(guī)范上，《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。也就是說，基于法律行為消滅不動產(chǎn)物權(quán)非經(jīng)登記，不生效力。在登記實務(wù)中，按《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十八條的規(guī)定，權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的，應(yīng)當申請注銷登記。權(quán)利人放棄所有權(quán)的目的，就是要消滅原本屬于自己的房屋所有權(quán)，使其失去法律上的效力。權(quán)利人放棄房屋所有權(quán)的行為系對自己享有的房屋所有權(quán)的處分，是一種純粹的物權(quán)行為，無須他人協(xié)助、配合。權(quán)利人放棄房屋所有權(quán)的行為屬于民事法律行為中的單方行為，此單方行為要實現(xiàn)消滅房屋所有權(quán)的目的，只能由權(quán)利人自行申請房屋所有權(quán)注銷登記，且自注銷登記被記載于登記簿上時起才生效力。因此，本案中，張三放棄屬于自己的房屋所有權(quán)申請登記時，登記機構(gòu)應(yīng)當適用注銷登記，且自注銷登記記載于登記簿上后，原來屬于張三的房屋所有權(quán)才失去法律上的效力，才實現(xiàn)張三因放棄而消滅自己房屋所有權(quán)的法律效果。

二、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的對象，必須是現(xiàn)時記載在登記簿上的有效的房屋所有權(quán)

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定，不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。也就是說，一般情形下，不動產(chǎn)的權(quán)利經(jīng)過首次登記以后，才可以辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、抵押權(quán)登記等后續(xù)的登記，因處分房地產(chǎn)而登記的，被處分的房地產(chǎn)權(quán)利應(yīng)已登記。因此，因處分房屋申請的登記，被處分的房屋權(quán)利或事項必須是現(xiàn)時還記載在登記簿上，登記簿現(xiàn)時記載的有效的房屋權(quán)利或事項，是申請因處分房屋產(chǎn)生的登記的前提。本案中，如前所述，張三放棄屬于自己的房屋所有權(quán)系處分房屋的一種情形，因放棄房屋所有權(quán)產(chǎn)生的注銷登記自記載于登記簿上時起，張三的房屋所有權(quán)失去法律上的效力，即失去了申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提，即使是國家組織依法定程序取得該房屋的所有權(quán)也無法完成轉(zhuǎn)移登記。

三、權(quán)利人放棄房屋所有權(quán)后，該房屋的所有權(quán)并不當然歸國家所有

《民事訴訟法》第一百九十一

條規(guī)定，申請認定財產(chǎn)無主，由公民、法人或者其他組織向財產(chǎn)所在地基層人民法院提出。該法第一百九十二規(guī)定，人民法院受理申請后，經(jīng)審查核實，應(yīng)當發(fā)出財產(chǎn)認領(lǐng)公告。公告滿一年無人認領(lǐng)的，判決認定財產(chǎn)無主，收歸國家或者集體所有。據(jù)此可知，本案中，自因放棄所有權(quán)導致的注銷登記記載于登記簿上時起，因原權(quán)利人張三失去房屋所有權(quán)，而使此房屋的所有權(quán)處于待定狀態(tài)，欲得到房屋所有權(quán)的國家組織可基于此注銷登記，申請人民法院認定此房屋無主并確認歸其所有，該國家組織才能基于人民法院的生效判決取得此房屋的所有權(quán)?；谌嗣穹ㄔ旱纳袥Q取得的房屋所有權(quán)，屬于房屋所有權(quán)的原始取得。所謂原始取得，是因一定的法律事實，財產(chǎn)所有權(quán)第一次產(chǎn)生或者不以原所有人的所有權(quán)和意志為根據(jù)，而直接取得所有權(quán)?；谌嗣穹ㄔ荷袥Q取得此房屋所有權(quán)的國家組織，系不以原所有人的所有權(quán)和意志為根據(jù)，而是憑此生效判決直接取得房屋的所有權(quán)，由此應(yīng)當申請的是初始登記，而非轉(zhuǎn)移登記。

四、辯證地看登記簿的連續(xù)性

不動產(chǎn)登記簿的連續(xù)性，可以清晰、完整地記載房屋所有權(quán)變動的過程，準確描述房屋所有權(quán)變化的所有階段，為查閱、利用登記簿的當事人提供值得依賴的權(quán)利信息，供其交易抉擇。如果權(quán)利人放棄房屋所有權(quán)，且已經(jīng)完成注銷登記，但此登記簿并不消滅，仍然對該注銷登記發(fā)揮公示作用，從此角度看，登記簿是連續(xù)的。從另一個角度看，注銷登記已經(jīng)完成，登記簿記載的房屋所有權(quán)已經(jīng)依法消滅，失去了申請后續(xù)登記的前提，此情形下，登記簿的使命不再，連續(xù)性也不存在了。故筆者認為，不能機械地維持登記簿的連續(xù)性，當破得破，當立才立。

綜上所述，權(quán)利人放棄所有權(quán)只能適用注銷登記，且注銷登記完成后，申請轉(zhuǎn)移登記、變更登記等后續(xù)登記的前提不再存在。

陳品祿/責任編輯